原告屠某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人薛某，上海市甲律师事务所律师。

委托代理人丁某，上海市甲律师事务所律师。

被告上海松江乙有限公司，住所地（略）洞泾镇X路X弄。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人黄某，上海市丙律师事务所律师。

原告屠某诉被告上海松江乙有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈某英独任审判，于2009年12月1日公开开庭进行了审理。原告屠某的委托代理人薛某、丁某，被告上海松江乙有限公司的委托代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告屠某诉称：2003年12月27日，原、被告签订联建房协议书一份，约定原告向被告购买位于乙内一期C区X幢X号地块联建房1间，总房价款为人民币（以下币种同）350,000元，被告应于2004年底前竣工交付房屋，如被告逾期满二个月交房则应付总房价1％的违约金。协议签订后，原告依约履行支付房价款的义务，但被告却并未按照协议约定履行向原告交房的义务，而且在2008年9月9日向原告发出退房通知函，要求原告退房，被告行为已构成违约，给原告造成了经济损失。原告认为，双方所签订的合同名义上是联建合同，实际为买卖合同，且该合同真实有效，应当受到法律保护，被告的行为已严重违反法律规定，故诉至法院，要求判令：1、被告赔偿原告因逾期交房给原告造成的自2005年1月1日起至起诉之日的经济损失179,646元（按年租金37,000元的标准计算）；2、判令被告赔偿因逾期交房给原告造成的自起诉之日至实际交房之日的经济损失（按年租金37,000元的标准计算）3、本案诉讼费用由被告承担。

被告上海松江乙有限公司辩称：原、被告签订的是联建协议，而非房屋买卖合同，双方是合作开发市场。被告确实没有按照协议约定的时间交房，但不能按期交房的原因是多方面的。首先，原告的诉讼请求早已超过了诉讼时效，不应再受到法律保护。其次，由于国家宏观调控，当地政府部门下文不允许有联建项目的存在，但作为历史遗留问题，经过被告的努力，已将该联建项目改性为商业开发，而这些不利因素也是其无法预知并克服的。被告已于2008年9月9日向原告寄发《退房通知函》充分表明了被告对中止双方合作关系的立场及善后处理事项，原被告早已不存在联建房关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2003年12月27日，原、被告签订上海国际乙联建房协议书。协议第一条约定，原告选定乙内一期C区X幢X号地块联建房1间，每间占地面积41.60平方米（长度11.24米×宽度3.70米，三层框架结构），共计建筑面积140平方米（含公用面积），因公配设施影响的室内使用面积增减部分，基础设施配套建设费等每平方米按1,200元结算（不含建筑工程费）。协议第二条约定，原告应向被告交纳联建房基础设施配套建设费，每间价格为218,000元，应在2004年1月30日前交清，该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设（不含花岗岩铺地）、绿化植树等设施配套费用。第一期联建房被告应在2004年底前竣工交付原告。协议第四条约定，联建房建筑工程费用及交纳办法：联建房建筑工程由被告按建筑法有关规定和联建房设计的标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房建筑工程土建（含打桩）基本费用每间98,000元，门面统一装修基本费用每间12,500元（边间的边门边窗造价需另增加10,000元），门前路面底层走廊花岗岩铺地基本费用每间11,500元（含二、三层公用地面铺抛光砖造价）。规划建筑设计费、勘察及测量费、工程管理费、项目人防费、竣工验收费、工程建设管理费基本费用每间10,000元，合计132,000元（边间142,000元）；此建筑工程款原告选择包干结算。被告根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费。具体付款期为：土建开工支x(%；结构封顶支x%%；花岗岩铺地开始支x"%；交房时余款结清。协议第五条约定，被告经营的上海国际乙联建房属商业用地，联建房竣工验收合格后，产权归原告所有，由被告代为办证（绿证），政府规定收取的相关税和费由原告负担。协议第八条约定，如被告逾期满二个月交房则应支付总房价的1％违约金。原告不按规定时限交纳应交款，按应交款的1％交纳违约金。如原告逾期付款超过两个月，作自动放弃。协议对其他事项亦作出相应约定。

被告共向原告出具收款收据三份，分别载明:2003年12月27日收到原告基础设施配套费100,000元，2004年2月18日收到原告联建房基础设施配套费118,000元，2005年11月21日收到原告联建房建筑款120,000元，合计人民币338,000元。

另查明，2006年2月21日，被告就坐落于（略）松江X号地块A号地块取得上海市房地产权证。原告购买的房屋总房价款为350,000元。

再查明，2005年11月8日，上海戊礼品市场经营管理有限公司向各联建户发出乙投资户自主招商告知函一份，载明由被告上海松江乙有限公司出资设立的上海戊礼品市场经营管理公司开始运作，将承担乙市场发展与管理的全部工作，标准租金价格初步定为：第一层二万左右，第二层租金价格为第一x%，第三层租金价格为第一x%，市场租金可按标准租x%上下浮动。被告确认其与上海戊礼品市场经营管理公司系关联企业。

审理中，原告向本院陈某：双方在协议中载明的被告逾期满二个月交房则应支付总房价1％违约金的约定明显低于被告因违约造成原告的实际损失，故原告要求被告按年租金37,000元的标准计算，承担自2005年1月1日起至实际交房之日止的实际损失。

以上事实，由原告提供的联建房协议书、收款收据、招商告知函、退房通知函及复函和当事人的陈某等证据证实。

本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。下面本院结合查明的事实围绕本案的争议焦点作出如下阐述：

首先，关于协议书的性质及效力问题。根据原、被告签订的联建协议书的内容，原告仅是向被告提供资金并取得建成后的房屋，其不承担任何经营风险，故原、被告签订的联建协议书应当认定为房屋买卖合同。该联建协议书系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。现被告未按照协议书约定的时间即2004年底前向原告交付房屋，故应当自2005年1月1日起承担相应的违约责任。关于被告辩解原告的诉讼请求已超过了诉讼时效问题，本院认为，原告在诉讼时效期间内多次向被告主张权利,之后被告向原告表达了与其单方解除合同的意愿，原告收到退房通知函后明确表示不愿退房，并要求被告承担逾期交付违约责任，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。

其次，关于违约金的数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。衡量违约金是否过低应以违约行为给守约方造成的损失为标准。双方在合同中对违约责任作出了若被告逾期满二个月交房应当支付总房价1％的违约金的约定，现原告以该约定明显低于被告因违约造成原告的实际损失为由，要求被告按年租金37,000元的标准赔偿自2005年1月起至实际交房之日的经济损失。本院认为，违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，本案中守约方原告在2005年1月以后的损失可以参照该类房屋的租金收益来酌情确定，而租金本院参照上海戊礼品市场经营管理公司向联建户发出的告知函确认的租金为标准，按此计算，原、被告合同约定的违约金明显低于被告逾期交房造成原告的实际损失，故本院结合原告的付款情况酌情予以调整，将违约金的数额调至与损失相当。被告在承担了违约责任之后，应承担继续履行的合同义务，积极完备该房屋的竣工验收手续，尽快使其具备交付条件，在条件成就后，及时通知原告办理房屋交付手续，原告亦应当积极配合被告完成房屋的交付。

最后，关于合同的解除问题。被告提出已于2008年9月9日向原告寄发《退房通知函》,原被告早已不存在联建房关系的抗辩意见，本院认为，因行使解除权会引起合同关系的重大变化，故解除权亦应当在一定期间内行使。现被告未在合理期限内行使解除权，其解除权已经消灭，原、被告应当继续履行合同，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。

据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：

被告上海松江乙有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告屠某自2005年1月1日起至实际交房之日止的经济损失（按年租金37,000元的标准计算）。

如果被告上海松江乙有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告屠某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,893元,减半收取1,946.50元，由被告上海松江乙有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员陈某英

书记员陆贤