原告徐某某，男，1965年出生。
委托代理人李杰峰，河南汇星律师事务所律师。
被告美科公司，法定代表人杨百顺。
委托代理人赵书田，美科公司法律顾问。
委托代理人罗某某，美科公司职员。
原告徐某某与被告美科公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托代理人李杰峰，被告美科公司的委托代理人赵书田、罗某某到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原告徐某某诉称，2009年7月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：“由被告租赁被告位于漯河新天地丹尼斯座HX号商铺作餐饮之用，商铺面积共621平方米，租金为每月每平方米87.20元，每月共计租金x元，租金支付方式为合同前三个月一月一付，以后一季一付，租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日共五年以及合同的变更、解除与终止，违约责任等合同条款。合同签订后，原告依约向被告交纳了首期租金x元及x元的保证金，同时投入了大量资金对商铺进行了装饰装修并购买有关机器设施设备。2009年8月24日原告餐厅正式营业，在餐厅开业的第二天被告方称原告应承担双方合同之外的分摊面积，因此要求原告增加租金并以“双方合同面积有误差”为由要求原告与其另签合同，原告不同意，被告便对原告正在营业的餐厅强行停电，后经与其交涉被告恢复了原告的用电。但被告为达到原告与其改签合同的目的，一直没有停止违约及侵权的行为，2009年9月24日，被告又以同样的理由对原告强行停电，2009年9月26日，被告又将原告餐厅大门强行封门闭锁，因原告营业期间生意一直较好，为把损失降低到最低原告多次与被告方协商，但被告仍坚持要求原告与其改签合同，不然就不让原告经营。原告认为，双方签订合同后，原告严格按照合同的约定履行着自身的合同义务，没有任何违约行为；而被告却不讲诚信，在双方合同履行不到一个月时间内三番五次地违约，最终因其侵权及违约行为导致原告不能经营，合同目的不能实现。为维护原告的合法权益不受侵犯，具状起诉，请求判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；判令被告赔偿原告经济损失x元。
被告美科公司辩称，1、原告诉称并非事实，要求解除合同没有依据。2、原告未按约定及时交付租金已构成违约。3、争议发生后被告多次与原告协商不配合，导致本案争议的损失扩大。4、如原告继续要求解除合同应按合同约定向被告支付违约金。
经审理查明，2009年7月8日，原告徐某某与被告签订商铺租赁合同一份，合同约定：第一条位置、面积、用途及装修设施：1、被告美科公司将位于漯河新天地丹尼斯座一层HX号商铺租赁给原告徐某某使用。2、该商铺共621平方米。3、该商铺仅限于经营餐饮使用，如原告徐某某改变经营范围及业态，须经被告美科公司同意。第二条租赁期限、交付时间：1、该商铺租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日止。2、该商铺交付时间为合同签订日。第三条租金、交付方式与时间：该商铺租金为87.2元/平方米/月(人民币),共计x元(大写伍万肆仟壹佰伍拾壹元整);本合同租金含物业管理费。2、租金交付方式为3个月一交。3、首期租金交付时间为该合同签订日；后期租金应在前期租金到期前10日内交付。4、免租期：自本合同签订日至2009年9月1日。免租期内商铺内电费安电表读数由被告徐某某另行交纳。第四条履约保证金：1在本合同签订时原告徐某某应向被告美科公司缴纳履约保证金壹万元(大写壹万元)。2、履约保证金在原告徐某某退还商铺与被告美科公司结清费用并承诺与第三人无任何纠纷60日后退还原告徐某某(不计息)。在本合同签订后原告徐某某退租的，履约保证金不予退还。第五条房屋修缮、使用与装修：1、在租赁期内，该商铺以外房屋及所属设施的维修责任由被告美科公司负责(原告徐某某不当使用除外)。被告美科公司正常维修应提前通知原告徐某某，原告徐某某应积极配合。2、原告徐某某应合理使用房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，由原告徐某某承担维修责任并赔偿损失，包括但不限于门窗、水、电、燃气等其他附属设施。3、原告徐某某向被告美科公司提出维修申请后，被告美科公司应及时提供维修服务(有偿服务另计)。4、原告徐某某装修方案(包括店标、招牌、广告的设置)须经被告美科公司审核批准，未经批准不得擅自施工。否则，被告有权要求恢复原状、赔偿损失、没收履约保证金直至解除合同。5、对原告徐某某的装饰部分被告美科公司不负有修缮的义务。第七条合同的变更、解除与终止：1、原被告双方可以协商变更或者终止本合同。2、被告美科公司有下列行为之一的，原告徐某某有权解除合同；(1)不能按时提供商铺或者所提供商铺不符合约定条件超过30日的；(2)未尽房屋修缮义务，致使原告徐某某不能经营3日(包括3日)以上的；(3)严重干涉原告徐某某自主经营(商业管理公约及其他合同约定的除外)，造成严重后果的。3、原告徐某某有下列行为之一的，被告美科公司有权解除合同：1、(1)未经被告美科公司同意，擅自转租、转借，不按规定进行装修，改变房屋结构及使用用途的；(2)拖欠租金或者其他费用累计超过履约保证金50%以上的；(3)利用承租商铺存放危险物品或进行其他妨碍公共安全及违犯法律、法规的；(4)违法经营，依法被吊销营业执照的；(5)经书面通知后10日内仍拒交物业管理费的；(6)其他违反商业管理规定，造成严重后果的。4、租赁期满或因不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止。5、合同租赁期满，原告徐某某如要求续租的，须在租赁期满前30日向被告美科公司申请；如被告美科公司仍对外租赁的，在同等条件下原告徐某某有优先承租权。第九条违约责任：1、被告美科公司不能按时交付商铺，每迟延一日，应按日租金标准支付原告徐某某违约金。2、被告美科公司不履行维修义务或因紧急情况原告徐某某自行组织维修的，被告美科公司应支付原告徐某某费用或折抵租金，但原告应提供有效凭证。3、被告美科公司因调整商业业态需提前收回商铺，除应退还租金外，应按剩余租金的20%向原告徐某某支付违约金。4、被告美科公司因房屋权属瑕疵或其他违法情形导致本合同无效的，被告美科公司应赔偿原告徐某某损失。5、原告徐某某不按时交付租金，每迟延一日，应向被告美科公司按日支付所欠租金总额万分之三的滞纳金。6、原告徐某某未经被告美科公司书面同意，擅自将商铺转让、转借给他人使用、改变房屋结构、经营业态或利用该房屋进行违法活动的，除及时改正外，还应向被告美科公司支付三个月租金标准的违约金。7、原告徐某某中途退租的，应按剩余期限租金总额的20%向被告美科公司支付违约金。8、租赁期满原告徐某某应按时交还商铺，每逾期一日应向被告美科公司支付双倍日租金并承担因逾期归还给被告美科公司造成的损失。第十三条特别约定：1、被告美科公司对漯河新天地范围内的所有集中性商业实行统一管理，有权对违反物业管理规定及公约的承租人进行处罚。2、原告在此承认有义务随时查看被告美科公司张贴在漯河新天地公告栏中任何被告美科公司对原告徐某某的通知、公告。该公告一经张贴，三日后即视为原告徐某某已知悉所有相关内容。3、原告徐某某承诺在承租期内接受被告美科公司提供的物业管理服务。4、被告美科公司就本合同的所有权利义务均可委托给其他合法授权的第三人承继，原告徐某某未经被告美科公司书面同意不得就本合同的权利义务转让给其他任何人。第十四条合同附件及其他约定事项：1、本合同附件与本合同具有同等法律效力，为本合同不可分割的组成部分；2本合同的附件包括以下几项：(1)房屋平面图，(2)装修细则，(3)物业管理公约，(4)承租人有效身份证明或营业执照复印件。3、本合同其他约定事项：第二年租金87.2元/平方米；第三、四年租金92.2元/平方米；第五年租金97.2元/平方米；合同到期后，有原告徐某某负责恢复原状并分摊隔油池清掏费用。前三个月一月一付，以后季付等内容。商铺租赁合同签订前的2009年7月6日原告徐某某向被告美科公司交纳信誉保证金x元，定金x元，租金x元，被告美科公司收款后给原告徐某某出具收据三份。商铺租赁合同签订后，被告美科公司按商铺租赁合同的约定将合同约定的商铺交付给了原告徐某某，原告徐某某在对其承租的商铺进行装饰装修后于2009年8月24日正式营业，并按合同约定，从事餐饮业。2009年8月20日，被告美科公司书面通知原告徐某某，通知内容为：“经工程部实地测量，审计部核算，现餐饮区面积为791.50平方米，请您于2009年8月20日下午6点前补签合同，续交租金。”2009年8月27日，被告美科公司下属的时尚馆管理办公室给原告徐某某下达通知，通知内容为：“时尚馆餐饮区商户徐某强：您好!经工程部测量、审计部核算，公司研究决定：请你务必于2009年8月28日下午6点前到办公室改签合同、补交租金，逾期不按公司要求办理，将于28日下午6:30对你区进行停电处理。”2009年9月24日，被告美科公司下属的时尚馆管理办公室又一次给原告徐某某下达通知，通知内容为：“餐饮商户徐某某：请你务必于2009年9月24日下午5点前到时尚馆办公室改签合同，并将剩余租金全部缴清，逾期不办者，将对你柜停电处理。”2009年9月25日，被告美科公司再一次给原告徐某某下达通知，通知内容为：“尊敬的商户(徐某某):您好!按照合同相关规定，贵公司一直未交纳房租，自今日19:00起公司将采取对你停止一切相关服务，关于面积问题一直未得到明确答复，鉴于以上问题公司将通过法律程序与您解除合约。”原告徐某某与被告美科公司就商铺面积增加，补交租金以及改签合同一事未能协商一直，被告美科公司对原告承租商铺采取了停电、锁门的民事行为，造成原告徐某某承租的商铺无法正常经营，原告徐某某于2009年9月26日具状起诉，请求人民法院依法判决解除原、被告签订的商铺租赁合同；判决被告美科公司赔偿原告徐某某经济损失x元。
另查明，本院根据原告徐某某的申请，委托漯河市汇鑫价格事务所有限公司对原告徐某某承租商铺的装饰装修部分进行司法鉴定，价格鉴定结论为x元。
本院认为，原告徐某某与被告美科公司签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，商铺租赁合同为有效合同，本院予以确认。原告徐某某与被告美科公司发生纠纷的主要原因是被告美科公司所出租的商铺经其测量核算面积增加了170.5平方米，被告美科公司要求改签合同、补交租金，双方未能协商一致，被告美科公司对原告承租的商铺采取了停电、锁门的民事行为，对被告美科公司采取停电、锁门的民事行为，原告徐某某提供录像、照片予以证明，本院予以确认。由于被告美科公司对原告徐某某承租的商铺采取停电、锁门的民事行为，造成原告承租的商铺无法正常经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列行为之一的，当事人可以解除合同；(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期间届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。根据该条的规定，由于被告美科公司对原告徐某某承租的商铺采取了停电、锁门的民事行为，造成原告徐某某承租的商铺无法正常使用，双方签订的商铺租赁合同也无法履行，致使原告徐某某不能实现合同目的，故原告徐某某请求解除双方签订的商铺租赁合同，本院予以支持。原告徐某某承租被告美科公司的商铺从事餐饮经营，并对承租的商铺进行了装饰装修，本院根据原告徐某某的申请对其进行的装饰装修委托漯河市汇鑫价格事务所有限公司进行司法鉴定，价格鉴定结论为人民币x元，有漯河市汇鑫价格事务所有限公司出具的价格鉴定报告结论书予以证明，本院予以确认。因被告美科公司采取了停电、锁门的民事行为，且原告徐某某开业经营尚不到一个月的时间，致使原告徐某某不能实现合同目的，由此，给原告徐某某造成的损失，被告美科公司应承担赔偿责任，同时被告美科公司收取原告徐某某信誉保证金x元、定金x元及留置原告徐某某的财产也应返还给原告徐某某。被告美科公司辩称，原告徐某某未按合同约定及时交付租金已构成违约。审理认为，按照原告徐某某与被告美科公司签订的商铺租赁合同的租赁期限是从2009年9月1日开始，同时根据商铺租赁合同的约定，后期租金应在前期租金到期前10日内交付，根据该约定后期租金的交付日期应为前期租金到期前的2009年10月30日的前10日内，即原告徐某某在2009年9月20日至2009年9月30日内的任何时间向被告美科公司交付租金均不构成违约。由于被告美科公司已在2009年8月20日向原告徐某某下达补签合同、续交租金的通知，双方又未能协商一致，且原告徐某某已于2009年9月26日向本院具状起诉并请求解除合同等，本院已于2009年9月29日立案受理，故被告美科公司的该辩称不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条的规定，判决如下：
被告河南美科物业管理有限公司赔偿原告徐某某装饰装修损失x元。
被告河南美科物业管理有限公司返还原告徐某某信誉保证金x元、定金x元。
被告河南美科物业管理有限公司返还留置原告徐某某的财产(详见附后财产清单)。
驳回原告徐某某的其他诉讼请求。
上述(一)、(二)、(三）项判决在本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费x元，原告徐某某负担x元，被告河南美科物业管理有限公司负担6300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人法院。
审判长郭智勇
审判员何建军
审判员孟哲昱
二O一O年五月二十五日
书记员颜利丹
