上诉人（原审原告）戴某某，女，1976年8月出生

委托代理人冯某某，男，1962年3月出生

被上诉人（原审被告）南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会

法定代表人谢某某，该居委会主任。

委托代理人孟令坤，河南新律律师事务所律师。

原审第三人马某某（又名马某三），男，1981年12月出生

上诉人戴某某与被上诉人南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会（以下简称新西南居委会）、第三人马某某因租赁合同纠纷一案，南阳市卧龙区人民法院于2010年2月25日作出（2009）宛龙民商二初字第X号民事判决书。原审原告戴某某不服判决，提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人戴某某的委托代理人冯某某、被上诉人新西南居委会的委托代理人孟令坤、第三人马某某等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，戴某某与新西南居委会于2003年2月10日订签一房屋租赁合同，由戴某某承租新西南居委会位于永安路X号36间房屋开办永安旅社，租期6年，2009年2月10日到期。到期前新西南居委会戴某某与多次协商增加房租事宜未果。双方未续签租赁合同，后新西南居委会于2009年3月6日发出房屋出租公告，公开出租戴某某承租的36间房屋。2009年4月9日马某某与新西南居委会签订了房屋租赁合同，由马某某承租戴某某的36间房屋，戴某某提出异议要求优先承租，新西南居委会和马某某不同意引起纠纷，戴某某起诉要求解决。

原审认定，一、戴某某与新西南居委会于2003年2月10日所签订的房屋租赁合同租期已于2009年2月10日届满。双方的权利、义务已履行完毕，新西南居委会有权将原租赁给戴某某的房屋重新出租，新西南居委会以招标的方式出租该房屋，戴某某已知招标事宜，其未参加招标已放弃了优先承租的权利；二、新西南居委会、马某某已于2009年4月9日签订了房屋租赁合同，戴某某对该合同提出异议，要求确认该租赁合同无效，无法律依据；三、戴某某要求与新西南居委会重新签订租赁合同，新西南居委会是否与其续签，新西南居委会享有自主权。综上所述，戴某某所诉无事实依据和法律依据，其要求应予驳回，新西南居委会和马某某抗辩理由明确充分，予以采信。本院为维护市场经济秩序，保障公民法人的合法权益不受损害，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百三十八条之规定，判决驳回原告戴某某要求“确认被告南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会与被告马某某于2009年4月9日所签订的房屋租赁合同无效”和“继续与新西南居委会续签租赁合同”的诉讼请求。诉讼费100元由原告戴某某承担。

戴某某上诉理由：一，原审认定事实不清，认定双方权利已履行完毕是错误的。1、虽然我们签订的合同到期为2009年2月10日，但该房屋租赁合同是阶段性到期并非合同租赁到期。原合同第八条明确约定，此协议暂定6年....到期后应按照协议前七条为准则，继续与甲方签订下次协议也就是说本次合同到期后，被上诉人应无条件的与上诉人签订下次租赁协议，期限仍为6年，至目前上诉人仍在交纳租赁费，故一审认定双发的权利已履行完毕是错误的。2、第三人马某某的身份没有查清虽然被上诉人出具了与第三人马某某签订的房屋租赁合同，但至今关于马某某的真实身份未向法庭提交任何证据，公安机关出具的马某某即是马某三的证明也是虚假的。二、一审认定被上诉人与第三人马某某签订的房屋租赁合同有效同样是错误的，严重剥夺了上诉人的优先承租权。一审时已经查明上诉人与被上诉人在第一次的房屋租赁协议期满后，被上诉人应无条件与上诉人继续签订第二次房屋租赁协议，但被上诉人在明知上诉人享有优先承租权的情况下，在双方的合同条款尚未完全履行完毕的情况下于2009年4月10日与第三人签订新的房屋租赁协议。所谓的公告也是虚假的，马某某未交定金，很显然被上诉人与第三人是双方恶意串通的，目的是剥夺上诉人的优先承租权，是违法的，也是无效的。三、一审判决对上诉人房屋的装修价值10万元不予认定同样是错误的。一审时经双方及第三人的同意，经法院委托，对房屋装修进行了评估，价值10万余元，因被上诉人的违约致使合同无法履行，应当依法作出赔偿。四、原审程序违法。被上诉人的代理人丁书军是代理人又是证人对房屋装修价值及评估费不作任何处理是错误的，综上，一审认定事实不清，认定第三人与被上诉人签订的房屋租赁合同有效错误，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。

新西南居委会答辩意见：一、一审认定事实清楚，认定双方权利义务已履行完毕是正确的。合同于2003年2月10日签订，租赁期6年，于2009年2月10日到期，既然合同届满，双方的权利义务已履行完毕，上诉人要求和答辩人重新续签租赁合同，答辩人是否与其续签，完全享有自主权。并不像上诉人说的那样应当无条件的与其签订下次协议，这样是曲解法律，也是违法的。马某某的身份查明与否，与本案没有直接的关系，而且马某某的身份已经查明。二、原审认定被上诉人与马某某签订的房屋租赁合同有效是正确的，双方合同到期后，答辩人就有关是否续签协议及如何签订多次找到上诉人协商，但均不能达成协议，无奈被上诉人张发房屋出租公告，上诉人放弃了优先租赁权。三、原审对上诉人房屋装修不予认定是正确的。原合同中没有对上诉人的装修、添附如何处理作出约定答辩人没有义务接收上诉人的装修添附物，上诉人依法应当自行解决。四、原审程序并无不妥，程序合法。我方的代理人是孟令坤、李保梅，不是丁书军与其无关。故原判认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。

马某某答辩意见：一、答辩人与新西南居委会签订的房屋租赁合同是合法有效的，我们签订的合同是通过公告、招标、中标后签订的符合法律规定，应当依法维持。二、上诉人也承认答辩人中标签订了合法有效的协议，上诉人是明知的并且认可，只是要求给予一定的经济补偿后腾出房屋，但终因要价过高而协商不成，故原审客观公正，应依法驳回上诉，维持原判。

二审期间双方均未提交新的证据。

经二审审理查明的事实与原审认定是事实一致。

本院认为，上诉人戴某某与被上诉人新西南居委会于2003年2月10日签订的房屋租赁合同，已经履行期满，房屋租赁合同关系终止，之后因房租问题双方未能签订新的房屋租赁合同。新西南居委会系房屋所有权人，对增减房租享有自主权，因增加房租达不成协议时，被上诉人通过公开招租的形式出租房屋符合法律规定，上诉人戴某某仅对争议房屋在同等价格下享有优先承租权，出租人新西南居委会已在合理期间内通知上诉人公开招租并张贴了招租公告，上诉人戴某某明知公开招租而不予参加，自己放弃其优先承租权，被上诉人新西南居委会通过公开招租后与第三人签订的房屋租赁合同合法有效，本院予以确认。上诉人戴某某后又以其享有优先承租权进行抗辩，请求确认被上诉人新西南居委会与第三人签订的房屋租赁合同无效，判令被上诉人继续于上诉人续签房屋租赁合同的理由显然不足，不予支持。关于上诉人房屋装修及物品赔偿的事实因上诉人未诉请，又与本案不属同一法律关系，原判不予处理符合法律规定，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。上诉人的上诉理由不足，不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审上诉费100元，由上诉人戴某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张海波

审判员孙建章

代理审判员白丞博

二0一0年六月二十三日

书记员赵娜