原告欧某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住（略）。身份证号码：（略）。

委托代理人杨红生，湖南宁远大鹏法律服务所法律工作者

委托代理人欧某书云，湖南宁远大鹏法律服务所法律工作者。

被告唐某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住（略）。身份证号码：（略）。

委托代理人蒋某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住（略）。身份证号码：（略）。

原告欧某诉被告唐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月14日受理后，依法由审判员欧某辉独任审理，由书记员欧某岚担任庭审记录，于2012年4月26日公开开庭进行了审理，原告欧某的代理人，被告唐某及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告欧某诉称，原告于2011年6月11日购买被告所建位于重华路X号商品房一套，原告所购的商品房为五楼B户型，房屋建筑面积约为160平方米，原、被告约定房屋总价为贰拾捌万捌仟元，双方并签订了《商品房买卖合同》。房款交给被告后，被告不为原告办理房屋产权证等相关手续，原告多次要求被告办理房产证，但被告却以种种理由拒不办理，据此，原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求法院判令被告为原告立即办理房屋产权证等相关手续，办证过程中所产生的税费由被告承担，契税由原告承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、国有土地使用批准书。2、被告唐某收取原告欧某的购房款收条。

被告唐某辩称，一、答辩人与原告所签订的买卖合同未约定办证日期，并且被告已于双方签订合同之日起90日内将相关办证资料递交有关部门，目前原告的房产证正处于办理之中，至于何时办妥则属相关职能部门的原因，因此被告不存在违约事实。二、原告应将所欠房款及应付的办证费用和税金交给被告。

被告唐某为支持其答辩理由，向本院提供了如下证据：1、被告唐某收取原告欧某的购房款收条；2、规某、国土、房产部门的办证档案资料。证实被告唐某超面积违规某房，自觉接受处罚，自2011年4月21日开始到现在一直在申办规某、国土及房产手续。目前房产部门尚未发放产权证。3、宁远县房地产测绘事务所对被告所建房屋面积测算表。证实原告等人房屋面积情况。

被告唐某对原告提供的1、X号证据均无异议。原告对被告提供的1、号证据无异议，对被告提供的2、X号证据质证认为，不能证实是被告在为原告办理产权证，也不能证实原告房屋的位置。

对原、被告提供的证据认证如下，鉴于对方对原告提供的X号证据无异议，本院予以采信。对被告提供的2、X号证据本院经过核对后，对其真实性予以认可。至于原告提供的X号证据和被告提供的X号证据是否能认定为有效的合同，本案中所涉及的收条的真实性双方没有异议，收条的内容为：今收到欧某购房款贰拾壹万（210000）人民币，（五楼B户型；1379元每平方，总价贰拾贰万零陆佰肆拾元整，卖方代办房产证，办理房产证费用及房屋契税由买方负责）。收款人唐某，2011年6月11日。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规某：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。但根据《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。并且双方当事人并未对买卖关系提出异议，为维护交易的稳定性，本院对该收条予以采信。

休庭后，本院向相关部门及证人核实调取了如下证据：1、2012年5月28日房产部门向被告唐某发放其所建房屋的第一手产权证。2、2012年5月24日被告唐某为原告欧某房屋申办过户手续。3、证人刘某某、雷某某证实（该两证人分别是购买被告房屋X楼刘某平的妹妹和X楼梁松清的妻子），他们与被告唐某签订的合同中约定：“甲方负责办理房产证，房产证费由甲方负责，房屋契税由乙方承担”。现被告已经为购房户办理了房产权证，且办理房产证过程中所产生的费用包括税费均是被告唐某支付的，购房人只支付了契税。

根据以上采信的证据，以及本院核实的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：被告唐某在位于宁远县X镇X路有建房用地一块，面积为302.4平方米。2007年唐某以该地用于建房自住向规某部门办理了总建设面积800平方米的规某证。2010年被告唐某在未进一步办理规某许可的情况下，擅自将房屋建成七层，除第一、二层外，其余层每层建成两套房，并将套房向社会出售。同时按照规某，被告唐某要办理套房的独立房产证必将所有套房的产权办归到自己名下（俗称第一手产权），然后将套房产权再过户到购房户。由于被告唐某开发的房屋违反规某，因此被告自2011年4月21日起向有关部门申办第一手产权，但2012年5月28日房产部门才向其颁发了第一手产权。2011年6月11日被告唐某将自己开发的房产五楼B户型卖予原告欧某，被告唐某向原告欧某写了收条，内容为：今收到欧某购房款贰拾壹万（210000）人民币，（五楼B户型；1379元每平方，总价贰拾贰万零陆佰肆拾元整，卖方代办房产证，办理房产证费用及房屋契税由买方负责）。收款人唐某，2011年6月11日。收条写好后被告随即交房由原告入住。但下欠的10640元至今未交。2012年3月14日原告欧某向本院提起诉讼，要求被告立即为其办理房屋产权证等相关手续，并承担办证过程中所产生的税费，契税由自己承担。在庭审过程中，原、被告对收条“卖方代办房产证，办理房产证费用及房屋契税由买方负责”的约定的合法性及范围产生了争议。

另查明，被告唐某在取得第一手产权后于2012年5月24日为原告欧某申办了房屋产权的过户手续。

再查明，刘某平和梁松清与被告唐某签订的合同中约定：“甲方负责办理房产证，房产证费由甲方负责，房屋契税由乙方承担”。现被告已经为这二位购房户办理了房产权证，且办理房产证过程中所产生的费用包括税费均是被告唐某支付的，刘某平和梁松清只支付了契税。

本院认为，被告唐某在自己的国有使用土地上开发套房买卖，虽然买卖双方签订的合同为《商品房买卖合同》，但被告开发的套房不属于严格意义上的商品房，像该类房产出售不要求取得商品预售许可证等手续，但必须将所有房产办归开发人名下，然后再逐套出售产权过户。这种买卖关系更似于开发人将属于自己的多余房屋出卖。因此原、被告双方在签订合同时，被告即使没有商品房出售的相关手续，只有合法的土地使用权和已建成的房屋，双方签订的合同（收条）也应是有效合同。既然合同是有效合同，那么合同双方应当按合同约定的各自履行自己的义务。原告应将剩余房款10640元即时交清。另外被告唐某自2011年4月21日起向有关部门申办第一手产权，虽然在交房后一段时间内未交付产权证，但不能归责于被告唐某，只有在办理第一手产权后才能申办产权过户，因此，被告不构成违约。

至于合同（收条）中“卖方代办房产证，办理房产证费用由买方负责”的约定的合法性问题，本院认为，虽然《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规某，“在中华人民共和国境内提供本条例规某的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”。但该条款是主要针对双方当事人通过合同约定来免除或逃避纳税义务，导致国家税收减少，损害国家利益的情形而定的。就本案而言，双方当事人自行约定由一方承担过户的全部税费，应不在此限。因为：第一，双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿承担，法律并不禁止，属于双方的真实意思表示，合法有效。第二，双方当事人关于过户税费承担的约定，并不损害国家利益。双方约定由一方完全承担过户的税费，只是将一方本应缴纳的税收由另一方代为缴纳，并不因此造成国家税收的减少。因此，当事人关于由一方当事人承担过户全部税费的约定，是具有法律效力的。

至于合同中“卖方代办房产证，办理房产证费用由买方负责”的约定承担范围问题，费用是否包括税金在内，这既是一个法律问题，更是一个生活经验问题，按照合同双方的情况，被告方不是一个专门从事房地产开发的商人，对房产过户具体需要的费用项目和数额都不清楚，而原告是一个农村出来购房的人，对这些情况更是不了解，按照双方当时的签订合同本意，“卖方代办房产证，办理房产证费用及房屋契税由买方负责”应是指过户过程中所要交纳的所有金钱，这当然也包括税金在内。另外按照《中华人民共和国合同法》第61条，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，被告所出售的房屋给刘某平和梁松清时，他们合同中约定房产证费由唐某负责。现被告已经为他们办理了房产权证，且办理房产证过程中所产生的费用包括全部税费均是被告唐某承担的，刘某继平和梁松清只支付了契税。以及还有另案处理的购房者蔡时丽、肖兰秀。以上这几户约定由被告唐某承担的办证费，唐某主动支付了除契税外所有的税金，因此约定由原告承担的费用亦应由原告承担除契税外的所有税金。另外，前面已述，这是一个生活经验问题，本案的主审法官将“房产证过户费用包括哪些”键入百度搜索，显示的项目包括了很多税类。因此基于上述理由，原、被告约定被告只是负责代办房产证，同时合同（收条）中“卖方代办房产证，办理房产证费用及房屋契税由买方负责”的约定既合法，其范围也包括税金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条的规某，判决如下：

一、由原告欧某在本判决生效后5日内将所欠被告唐某房款人民币10640元交付被告唐某。

二、原告欧某交付房款后5日内被告唐某为原告欧某办理五楼B户型房屋过户手续。办理过户手续过程中所产生的所有费用（含税金）及契税由原告欧某承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规某，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4300元，由原告欧某承担3300元，由被告唐某承担承担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

审判员欧某辉

二O一二年六月七日

书记员欧某岚