原告吕某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人景某某，男，湖南经卫律师事务所律师。特别授权代理。
被告石门县西北房地产开发有限公司，住所地：（略）。
法定代表人邓某乙，男，该公司董事长。
委托代理人胡某某，男，湖南龙马律师事务所律师。特别授权代理。
第三人苏某，男，1963年2月X号出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人高某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。一般授权代理。
委托代理人夏某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。一般授权代理。
第三人戴某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
原告吕某与被告石门县西北房地产开发有限公司（以下简称“西北公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2011年3月1日受理后，于2011年10月12日追加苏某、戴某为本案的第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕某及其委托代理人景某某、被告西北公司的委托代理人胡某某、第三人苏某的委托代理人高某、夏某和第三人戴某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕某诉称：为了改善原告的居住条件和石门县城的旧城改造，原告与被告西北公司于2008年3月签订了三份《石磷三栋房屋拆迁安置协议》。该协议约定：原告原有的房屋一套为53，回迁安置房面积83，其超出原面积部分按1200元3计价。建房过渡期由被告补偿房屋800元，如果过渡期超过一年，则按200元/月补偿。原告搬出旧房的最后日期约定为2008年3月6日。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，但被告至今未给原告交付房屋。原告请求法院依法判令被告西北公司立即履行合同，交付协议约定的房屋一套；被告补偿过渡期的房租损失5400元；被告承担本案的全部诉讼费用。
原告吕某为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、石磷三栋房屋拆迁安置协议及张晋阳的委托书各一份，拟证明原、被告双方有协议，原告应拥有该房屋；
2、企业登记资料一份，拟证明被告的身份情况；
3、石门县西北房地产开发有限公司所发通知一份，拟证明房屋已经部分交付其他业主的事实；
4、收据五份，拟证明原告履行了协议的义务。
被告西北公司辩称：原、被告于2008年3月31日签订的协议无效。理由：1、签订合同时原告的代理人没有持国有土地使某证和房产证，而是持从石门县房地产管理局调出的该房屋的原始档案资料；2、原告于2008年3月份向石门县晚报社和国土局挂失国有土地使某证没有挂失成功，该房屋的使某权证和国有土地使某权证原件在本案第三人苏某手中；3、被告西北公司查证该房屋使某权证在苏某手中，且苏某已实际居住长达五年之久。因此该份协议签订时受原告吕某的蒙骗，严重侵害第三人苏某的利益，而导致的无效协议，请求法院确认无效。
被告西北公司就其辩解主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、石门县人民法院（2008）石民一初字第X号民事判决书一份，拟证明经过法院判决已经确认原告吕某与第三人苏某、戴某之间的房屋买卖合同已经成立，且已经将房屋交付给本案第三人戴某，后由戴某交付给苏某的事实；
2、石门县人民法院（2008）石民一初字第X号案件的庭审笔录2份，拟证明原房屋产权证、国有土地使某权证在苏某手中；通过证人的证言证明原告吕某与本案第三人之间的买卖合同成立，且已交付房屋，其支付的房价为17300元，当时没有办理过户登记手续；当时在第二次开庭时，此争议房屋已经被拆除，因而也就无法办理真正的房屋过户登记手续；经过庭审证实，原告吕某交付房屋时并不是像她所称的秘密的，而是公开的；原告吕某当时签订协议时所持有的证件是房产局的原始档案复印件并不是房产证的事实；
3、房改房购房登记表、房屋分层平面图、土地登记表各一份，拟证明当时房屋的产权情况；
4、拆迁安置补偿协议1份，拟证明原告吕某欺骗本公司，严重侵害第三人苏某利益，该份协议无效；
5、石门县晚报社的证明一份，拟证明原告吕某在签订协议时撒谎，谎称国土证已丢失的事实;
6、企业法人营业执照一份，拟证明被告西北公司的主体资格；
7、2008年4月10日原告吕某起诉本案第三人戴某、苏某的民事诉状1份，拟证明房屋的房产证和土地使某权证原件不在原告吕某手中，而在本案第三人苏某手中的事实，通过其事实陈述来看原告吕某已经将房屋交付给本案第三人戴某的事实；
8、2002年7月13日戴某出具给苏某的证明1份，拟证明该房屋已经由戴某以17300元卖给苏某；
9、房屋产权证书、国有土地使某权证书各一份，拟证明印证庭审笔录证明的事实；
10、证人欧刚强、覃某丙、田某、史某、覃某丁、杨某某的调查笔录各1份，拟证明补充证明庭审笔录的证明目的；
11、石磷小区全体居民签名的报告1份及原告吕某与第三人苏某、戴某签订的申请提前开庭的申请书及证人保证书1份，拟证明开庭合法的情况；
12、原告吕某的抗诉申请书与常德市人民检察院抗诉决定书各一份，拟证明2010年4月28日才下达该份抗诉决定，因而石门县人民法院（2008）石民一初字第X号案一直在此期间生效，由原告吕某提交的抗诉申请书中，原告吕某一直否认张晋阳的代理行为，那么原告吕某与被告西北公司签订的补偿协议其签名是无效的行为。
第三人戴某述称，当初原告吕某将房子卖给第三人戴某，戴某按原价卖给第三人苏某，被告西北公司赔偿的房屋应该是赔偿给第三人苏某。
第三人戴某就请述称主张在举证期限内未向本院提交证据。
第三人苏某述称，原告吕某与被告西北公司签订的《石磷三栋房屋拆迁安置协议》无效，其行为属于侵权。
第三人苏某就其述称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、第三人苏某与被告西北公司签订的协议1份，拟证明第三人苏某与被告西北公司已经签订的合法的协议；
2、缴费的收据1份，拟证明该缴费的费用都已经交齐的事实；
3、被告西北公司收第三人苏某的房款收据一份，拟证明交新房屋的时间，说明正式交付了新房屋的事实。
对原、被告和第三人提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
对原告吕某提交的证据1的真实性被告西北公司无异议，但是认为这份协议是张晋阳签订的，他在签订的时候还提交了很多资料；对证据4的真实性被告无异议，但是认为原告所说被告委派的业主代表吕某春打的1500元票据被告不知道；对证据2、3被告无异议。第三人戴某、苏某均认为对原告提交的上述证据都不清楚。对被告提交的证据，原告对其真实性均无异议，只是不同意被告对原、被告协议效力的认定，并认为被告的证据5-12与本案没有关联，未予质证。第三人戴某、苏某对被告提交的上述证据无异议。对第三人苏某提交的上述证据，原告认为与本案无关，不予质证；被告和第三人戴某无异议。本院认为，就原、被告及第三人提供的证据，各方当事人对所有证据本身的真实性均未提出实质异议。对被告提供的部分证据以及第三人提供的全部证据，原告吕某虽然认为与本案不具关联性，但上述证据均是直接或间接证明吕某名下的房屋所有权及其占有、使某、收益、处分权能是否发生转移的，均对本案事实负有证明力，并非与本案无关，本院认定为有效证据。就原、被告签订的《石磷三栋房屋拆迁安置协议》是否有效的问题，属于法律适用的争议而非事实证据争议，本院将在判决后文中论述。就吕某与戴某之间是否存在房屋买卖合同关系的事实，本院认定原告吕某是将房屋卖给了戴某而非仅仅抵押了房产证，其理由是：从法律的要求来看，无论是原告吕某主张的房屋抵押或房产证权利质押关系还是第三人戴某主张的房屋买卖关系，均需由当事人签订书面合同，并办理有关物权登记，而吕某和戴某军没有符合法律要求的相关书证，而且双方当事人均承认交易时仅有口头约定。在此情况下，只能比较双方的证据优势来确定权属采信的事实。就原告吕某的事实主张或者其对第三人戴某事实主张的反驳，均只有吕某自己的陈述，没有其他证据佐证——房屋产权不发生变更登记对是否成立房屋买卖合同关系没有证明力，因为房屋买卖合同的成立与生效均不以产权变更登记为条件。而被告西北公司提供证人覃某丙、田某、史某、覃某丁、杨某某的证言均直接证明了戴某购卖吕某房屋的事实，其中，田某的证言是原始证据，其本人是房屋买卖交易的目击证人。其他证人证言虽然均为传来证据，但其来源既有源自于戴某一方，也有源自于吕某一方的，可信度较高。另外，从日常生活经验来看，当事人选择口头合同，或者是基于亲朋好友的关系彼此信任，自以为无防范风险的必要；或者是合同一方占有优势或支配地位，为随心所欲而不与对方订立书面合同；或者是交易即时清结，双方没有必要以书面合同防范对方不履行合同义务。本案中的原告吕某和第三人戴某，双方都未认为彼此系亲朋好友，而且均有曾有以房产证作借款质押的主动（不过双方对以房产证抵押借款的款额及与本案的关系陈述不一），虽然不是出于信赖对方而仅仅订立口头合同，而且双方当事人也不存在一方明显强势的情形，那么只能说明双方当事人自以为合同关系能即时清结而没有订立书面合同的必要，而合同即时清结，显然就不可能是原告吕某所称的借款质押关系。如是借款关系，既然已经需要以房产证、土地使某权证来出质，又怎么可能连个借条都不出具呢因此，以常理而论，原告吕某之说不可信。因此，综合证明与日常经验，应当采信第三人戴某的主张，认定原告吕某已将房屋卖给第三人戴某。
根据当事人提交的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
原告吕某于2000年12月通过房改取得石门县X镇X路X号X栋X号面积为31.25平方米住房一套。2002年至2003年期间，原告吕某将该房屋以17000元的价款出售给戴某，并将房屋产权证及国有土地使某权证交与戴某，但双方既未签订书面合同，也未办理过户登记。随后不久戴某再将该房屋卖给第三人苏某，并将房屋产权证及国有土地使某权证交与苏某，又未办理过户登记。以后，该套房屋一直由第三人苏某居住。2008年3月31日，原告吕某隐瞒了自己的房屋已出售的事实，委托代理人张晋阳拿着该房屋在石门县房地产管理局的房屋登记资料，以房屋产权人的身份与被告西北公司签订了房屋拆迁安置协议，协议约定：被拆迁人吕某（乙方）在拆迁范围内有房屋一套，被拆迁房屋的产权证号9327，土地使某权证号4362，在签订本合同后两日内将产权证和土地使某权证交付给甲方被告西北公司；乙方临时过渡期自旧房30户搬迁完毕后开始计算，过渡期为一年，2008年3月6日以前搬迁完毕。过渡期内甲方不提供过渡安置房，由乙方自行解决；过渡期间的房租由甲方承担800元（在首付房款中抵扣），如超过过渡期一年后，甲方负责乙方房租每月200元。甲方对乙方以产权调换的形式按乙方原房产证核定的面积予以补偿，不足50平方米的按50平方米计算，超过50平方米的按每平方米250元补偿，楼梯间住房不含于此，不找补差价款。回迁房确定后，回迁需购面积超过原产权面积部分甲方按被拆迁房屋每套住房面积部分按每平方米1200元计算价款卖给乙方；乙方不接受产权调换方式安置房的，则甲方按被拆迁房屋每套住房面积以每平方米1200元补偿给乙方。乙方在工程竣工验收前分期支付购房款，并要求在竣工验收后十五日内付清余款。原告吕某曾于2008年3月份向石门县晚报社和国土局挂失国有土地使某证没有挂失成功，因该房屋的房屋产权证和国有土地使某权证原件在第三人苏某手中。同年4月，原告吕某以戴某、苏某为被告，向本院提起诉讼，主张其房屋仅仅是因为向戴某借款14000元而抵押给了戴某，戴某却擅自将房屋卖给苏某，认为戴某、苏某侵犯了其所有权，要求戴某、苏某返还原物。本院于同年七月二十九日以（2008）石民一初字第X号判决书判决驳回了吕某的诉讼请求。该判决生效后，原告吕某通过向检察院申诉，由湖南省常德市人民检察院于2011年4月28日提起抗诉，并由湖南省常德市中级人民法院于2011年6月24日指令本院再审。但在再审期间，原吕某又撤回起诉，本院依法作出了准许吕某撤诉的裁定，并同时依相关司法解释撤销了本院（2008）石民一初字第X号民事判决书。2008年5月5日，被告西北公司（甲方）就该房屋又与持该房屋的房屋产权证和国有土地使某权证原件的第三人苏某（乙方）签订了房屋拆迁安置协议，协议约定：被拆迁人苏某（乙方）在拆迁范围内有房屋一套，被拆迁房屋的产权证号9327，土地使某权证号4362，在签订本合同后两日内将产权证和土地使某权证交付给甲方被告西北公司；甲方对乙方以产权调换的形式按乙方原房产证核定的面积予以补偿，不足50平方米的按50平方米计算，超过50平方米的按每平方米250元补偿，楼梯间住房不含于此，不找补差价款。回迁房确定后，回迁需购面积超过原产权面积部分甲方按被拆迁房屋每套住房面积部分按每平方米1200元计算价款卖给乙方；乙方不接受产权调换方式安置房的，则甲方按被拆迁房屋每套住房面积以每平方米1200元补偿给乙方。乙方在工程竣工验收前分期支付购房款，并要求在竣工验收后十五日内付清余款。在苏某腾退房屋后，被告西北公司已于同年5月12日前依据协议将位于石门县X镇X路在原告吕某名下的房屋拆除。2010年12月第三人苏某交纳购房款后住进了被告西北公司的安置房。原告吕某交纳购房款后未得到该安置房。
本院认为，本案争执的焦点是原告吕某与被告西北公司签订的房屋拆迁安置协议的效力。虽然被告西北公司拆迁的这套房屋还登记在原告吕某的名下，但原告吕某已将房屋通过买卖转让给第三人戴某，戴某又转让给第三人苏某。原告吕某通过买卖已将房屋的处分权利转让给他人，房屋产权证登记只是起物权公示的作用，但买卖合同已经实际履行，原告吕某明知房屋已卖给他人，并将房屋产权证及国有土地使某权证交与他人，却隐瞒真相与被告西北公司签订房屋拆迁安置协议，因此原告吕某与被告西北公司签订房屋拆迁安置协议的行为是一种欺诈行为。而且，原告吕某已经将房屋的占有、使某、收益、处分权能有偿让与他人，基于合同的约束，根据诚实信用的原则，其本人不得再自行处分该房屋。《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告吕某对其名下的房屋因转让已无权处分，却以欺诈方式与被告西北公司签订房屋拆迁安置协议，该合同无效。况且，即使某同有效，原告吕某也未履行向被告西北公司交付房屋产权证和土地使某权证，未履行搬迁的合同义务，被告西北公司对此有先履行抗辩权，不必向原告吕某履行交房义务。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告吕某的诉讼请求。
本案案件受理费1050元，由原告吕某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长刘尚平
审判员杨某
人民陪审员丁四喜
二○一二年五月二十四日
书记员覃某茹
附：相关法律法律条款
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使某利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
