上诉人（一审原告）广西泓福物业服务有限责任公司。
法定代表人张某。
委托代理人汪某某。
被上诉人（一审被告）林某。
被上诉人（一审被告）曾某。
上诉人广西泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）因与被上诉人林某、曾某物业服务合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月27日受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月9日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人泓福公司的委托代理人汪某某，被上诉人林某、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2005年8月1日，泓福公司（乙方）与房地产公司（甲方）签订《半岛•香格里拉居住小区前期物业服务合同》，约定由泓福公司对半岛•香格里拉小区提供前期物业管理服务。合同约定：住宅房屋的物业服务费按房屋建筑面积，以0.8元3•月的标准计算；电梯日常维护费按每月40元/户计算；物业管理服务费用按月交纳，应在每月1日起至当月最后一日止履行交纳义务；逾期交费的，从逾期之日起按每天3‰计取违约金。自用水某费、公摊水某费、公共维修资金、城市垃圾处置费系泓福公司代收费用，其中公共维修资金按房屋建筑面积，以0.2元3•月的标准计算；自用水某费按实际发生金额据实代收；公摊水某费按每月实际发生金额据实分摊收取；城市生活垃圾处置费按每月8元/户计算。《半岛•香格里拉居住小区前期物业服务合同》签订后，泓福公司从2005年8月1日至今一直为半岛•香格里拉小区提供前期物业服务。
林某、曾某于2007年6月24日购买了广西泓和房地产开发有限责任公司开发的位于南宁市X区X路X号半岛•香格里拉云悠阁E座X号房，建筑面积为147.63。同日，两人与房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同附件六》，约定：“一、本项目（半岛•香格里拉小区）前期物业管理经招标，现委托泓福公司进行前期物业管理。二、本项目物业管理服务费定价为：高层住宅：0.8元/月.平方米。其他物业管理相关规定按出卖人与泓福公司签订的《前期物业服务合同》中的约定执行。自出卖人按本合同约定将房屋交付给买受人之日起，与房屋有关的物业管理服务费用及相关费用的支付责任由买受人承担。……四、买受人应在本合同签订的同时与原告签订《前期物业服务合同》，并签署《业主临时公约》。买受人确认在本合同签订前已仔细阅读并完全理解上述《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的全部条款，并愿意接受其约束。”从2009年3月起，林某、曾某开始拖欠应交纳的物业管理费、电梯日常维护费、公共维修资金、代收水某、水某公摊费用、城市垃圾处置费等费用，至今尚未付清，为此泓福公司向法院提起诉讼，请求判令林某、曾某蓉支付拖欠的物业服务费3543元、电梯日常维护费1200元、公共维修资金885元、城市垃圾处置费240元、代收水某4.3元、公摊水某173.38元、公摊电费680.3元、逾期交付物业管理服务各项费用的违约金24460.33元。
一审法院经审理认为:依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，林某、曾某经法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。泓福公司接受委托从事半岛•香格里拉小区的前期物业管理，从泓福公司与房地产公司签订的《半岛•香格里拉前期物业服务合同》的性质来看，系为第三方（业主）设定权利与义务的合同，虽然合同是开发商与泓福公司签订，但合同的主要权利与义务人系针对泓福公司和广大业主，即泓福公司提供物业管理服务，业主交纳费用并遵守相关管理制度之义务。泓福公司依照委托事项约定，对小区进行管理维护，提供了物业管理服务，而林某、曾某蓉作为小区业主对服务均予以领受，无阻却之行为，则视为其接受了物业服务合同的权利，则应承担支付合同对价的义务，即按合同约定的计费标准，按时履行交纳物业服务费、电梯日常维护费、公共维修资金、水某费、公摊水某费、城市垃圾处置费等费用的义务。而且两被告与房地产公司签订的《商品房买卖合同附件六》亦约定了自房屋交付之日起，林某、曾某蓉应承担支付上述物业服务费及相关费用的义务。因此，泓福公司要求林某、曾某蓉交纳物业服务费、电梯日常维护费、公共维修资金、代收水某、公摊水某费、城市垃圾处置费的诉讼请求予以支持。林某、曾某蓉应向泓福公司支付从2009年3月至2011年8月的物业管理费147.63×0.8元3×30个月=3543元；电梯日常维护费40元/月×30个月=1200元；公共维修资金147.63×0.2元3×30个月=885元；城市垃圾处置费8元/月×30个月=240元；代收水某4.3元、公摊水某173.38元、公摊电费680.3元。
关于违约金的问题，林某、曾某蓉违反合同约定未按时交纳物业服务费3543元和电梯日常维护费1200元，两项共计4743元，应依约承担逾期交费的违约金。自用水某、公摊水某费、公共维修资金和城市生活垃圾处置费为泓福公司代收费用，且合同并未约定逾期交纳上述代收费用的违约责任，故泓福公司要求林某、曾某蓉承担逾期交纳上述代收费用的违约金，不予支持。对每月拖欠物业服务费和电梯日常维护费的违约金的计算，应以物业服务费118.1元/月+电梯日常维护费40元/月=158.1元/月为基数，按每日3‰从每月应交上述费用的最后一日的次日起计至2011年8月30日止。本案中，泓福公司诉请的违约金数额明显高于林某、曾某蓉实际拖欠物业服务费和电梯日常维护费的数额，而违约金的偿付数额应根据具体合同参照违约造成的实际损失来定，故依法酌情予以调整，确定林某、曾某蓉应承担的违约金为1423元（按实际拖欠的物业服务费和电梯日常维护费共计4743元的30%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，该院判决如下：一、林某、曾某向泓福公司支付物业服务费3543元及电梯日常维护费1200元；二、林某、曾某向泓福公司支付水某4.3元、公摊水某173.38元及公摊电费680.3元；三、林某、曾某向泓福公司支付公共维修资金885元；四、林某、曾某向泓福物业服务有限责任公司支付城市垃圾处置费240元；五、林某、曾某向泓福公司支付逾期交纳物业服务费、电梯日常维护费的违约金1423元。本案受理费580元，由泓福公司负担380元，林某、曾某共同负担200元。
上诉人泓福公司上诉称：两被上诉人承认拖欠了2009年3月份至2011年9月份产生的31个月的物业服务费3543元、房屋公共维修资金885元、城市垃圾处理费240元、水某4.3元、水某173.38元、电摊580.3元，原判对此确认并予支持。在两被上诉人认为违约金过高时，原判仅按实际拖欠的“物业服务费”和“电梯日常维扩费”的30％计算出1423元的违约金明显不妥，违反了《半岛•香格里拉居住小区前期物业服务合同》第六章、第七章约定条款的真实意思表示（意思自治原则），损害了上诉人的合法权益应予纠正。因为：1、依上诉人与开发商签订的《半岛•香格里拉居住小区前期物业服务合同》第二十四条、第二十五条、第二十六条的约定，物业管理服务费用就已涵盖了物业服务费、电梯日常维扩费、公摊水某、公摊电费、房屋公共维修资金、车辆停放、特约服务七项，而非原判认为仅有的物业服务费、电梯日常维护费二项。何况，半岛•香格里拉小区没有实行用水某户一表，上诉人已支付了两被上诉人产生的4.3元水某给了绿城水某公司，水某不应作为代收费处理。代收取的仅为政府的城市垃圾处理费一项，上诉人也都逐月垫付了。从公平、公正的角度，违约金计算的基数理应包括两被上诉人全部应交费用。2、根据《半岛•香格里拉居住小区前期物业服务合同》第二十四条第4项的约定，违约金的基数是按逾期交纳“物业管理费用”计算，而原判仅认为的“物业服务费、电梯日常维扩费”只是“物业管理费用”的一部份。因此，本案违约金计算的基数理应包括物业服务费、电梯日常维护费、公摊水某、公摊电费、房屋公共维修资金、水某、城市垃圾处理费共七项。3、南宁市X区物业计算业主应交费用的周期都是按月计算，两被上诉人的违约金从2009年4月1日起算，采用次月累积上月违约金进基数计算违约金的方法并无不当。为维护上诉人的合法权益，及半岛•香格里拉小区广大业主的公共利益，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第4条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担相应的民事责任，人民法院应子予支持。请求二审法院撤销一审判决第五项，按前期物业服务合同的约定，改判责令两被上诉人支付上诉人违约金24460.33元（按每日千分之三计到2011年8月）。
被上诉人林某、曾某蓉答辩称：一、一审的审理过程中虽然有损害被上诉人诉讼权利的地方，但判决的结果被上诉人予以认可，并己履行一审的判决。法院以应纳费用的30％计算被上诉人违约金为1423元，虽然与上诉人的实际损失相差甚远，但被上诉人仍予以认可。被上诉人没有按时交纳各项费用的原因，是被上诉人作为业主，所居住的房屋被反冒粪水某泡，家居用品损坏严重，房间各处臭气熏天，根本无法住人。被上诉人诉楼上业主和上诉人的财产侵权损害案迟迟没有结果，为便于法院取证以判定各方责任，而保持现场原状，无人居住，且被上诉人还向上诉人提交了免交物业管理费用的申请。房屋被浸泡的原因是上诉人没有及时疏通堵塞的污水某道，没有尽到前期物业服务合同中所规定的职责。被上诉人在房屋被浸泡以前，从未无故拖欠物业费，即使因不在该房居住而忘记交纳物业费时，也会在接到上诉方的工作人员的电话通知后，及时补交完所有欠费。但此次上诉人在接到被上诉人免交物业费用申请后即不答复，也不通知补交。请求二审法院维持一审判决。
本案双方当事人的争议焦点是：上诉人泓福公司要求被上诉人林某、曾某蓉支付拖欠的物业管理等各项费用的违约金24460.33元有否事实和法律依据
本院二审另查明，被上诉人林某、曾某蓉在本案一审判决后，已按该判决结果全部履行了所应支付的款项。
本院认为：本案中，上诉人泓福公司与作为半岛•香格里拉业主的被上诉人林某、曾某蓉形成了物业服务合同关系，泓福公司为林某、曾某蓉提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。林某、曾某蓉作为半岛•香格里拉小区的业主，在接受泓福公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务，但林某良、曾某蓉自2009年3月起未交纳物业管理费、电梯日常维护费、公共维修资金、代收水某、水某公摊费用、城市垃圾处置费等费用。林某、曾某蓉仅因为其与楼上业主及泓福公司的财产侵权一事就拒交与物业相关的费用，缺乏法律依据。因泓福公司物业服务存在质量瑕疵引起的业主人身或财产损害，林某、曾某蓉作为业主可以要求物业公司承担相应责任，也可以通过诉讼方式要求物业公司承担相应责任，而不应采取拒交物业费的形式，故一审判决林某，曾某蓉应向泓福公司交纳拖欠物业管理费、电梯日常维护费、公共维修资金，并应依约承担逾期交费的违约金正确。水某、水某公摊费用、城市垃圾处置费系《半岛•香格里拉居住小区前期物业服务合同》约定的物业管理代收费用，林某、曾某蓉作为小区业主有缴纳该费用的义务，泓福公司上诉主张某数项费用实为垫付而非代收，并认为该数项费用应计算至违约金基数内，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，虽然双方签订的《半岛•香格里拉居住小区前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应交费用总额的千分之三支付违约金，但泓福公司诉请的违约金数额明显高于林某、曾某蓉实际拖欠物业服务费和电梯日常维护费的数额，且林某、曾某蓉亦在一审诉讼中主张某约金数额过高而请求法院予以调整，一审判决认为违约金的偿付数额根据具体合同参照违约造成的实际损失来定，并酌情予以调整正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费用的负担，按一审判决执行；二审案件受理费580元，由上诉人广西泓福物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
审判员陈茹
审判员赵东
二○一二年五月二十二日
书记员李某
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
