(2011)葫民一终字第X号

上诉人（原审被告）孙某，男，X年X月X日出生，汉族，工人，现住（略）-X号楼X单元X号。

上诉人（原审被告）邢某甲，女，X年X月X日出生，汉族，工人，现住（略）-X号楼X单元X号。

二上诉人共同委托代理人岳轶文，系辽宁一鸣律师事务所律师。

二上诉人共同委托代理人邢某乙，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部，现住沈某市X区X街X甲X号。

被上诉人（原审原告）葫芦岛中意房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市X区西山坡。

法定代表人李某，系该公司经理。

委托代理人田某某，男，X年X月X日出生，汉族，系葫芦岛市锦郊法律服务所法律工作者，现住（略）。

上诉人孙某、邢某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市X区人民法院（2011）连民三初字第x号民事判决，本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。

原审查明，2002年初，中意房地产开发有限公司在本市X区X街开发承建X号综合楼，孙某、邢某甲夫妇选中其中的X号楼，面积约120平方米，每平方米3000元，二人交款x元，对方于2002年2月1日给孙某开据收据，该收据注明“预收1#门市房款x元”。2006年4月6日，经房屋产权部门确认该门市房面积139.84平方米，同年7月12日中意房地产开发有限公司取得了X号楼的商品房销售许可证，而后双方发生纠纷，2007年孙某提起诉讼，要求确认双方房屋买卖合同有效，并要求对方为其办理房屋产权证某，经连山区人民法院（2010）连审民初再字第x号民事判决书及葫芦岛市中级人民法院（2011）葫审民再终字第x号民事判决书确认，双方房屋买卖有效，中意房地产开发有限公司应当履行给对方办理产权登记的义务。其要求对方缴纳面积差价某后在协助办理产权证某的理由应另行解决。现中意房地产开发有限公司提起诉讼，要求孙某、邢某甲给付房屋差价某x元。

原审认为，双方当事人间的房屋买卖合同有效，孙某、邢某甲事实上已经占有并使用该房屋，且法院已判决中意房地产开发有限公司为对方出具办理产权证某的相关手续，故孙某、邢某甲应将所购房屋的面积差价某x元及时给付中意房地产开发有限公司。孙某、邢某甲辩解该欠款已经超过诉讼时效的问题，因该合同的生效时间应为开发公司取得商品房销售许可证某时，而后双方就该房屋发生争议且一直处于诉讼过程中，应是时效中断，故该辩解不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第二条之规定，判决：孙某、邢某甲于本判决生效后5日内给付葫芦岛中意房地产开发有限公司面积差价某x元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元、由孙某、邢某甲承担。

孙某、邢某甲上诉称：一、原审判决适用法律错误，既然认定买卖合同有效，且房屋面积为120平方米，确定房款35万元已交齐，就应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与合同约定面积不符。合同有约定的按照约定处理，合同没有约定的或者约定不明的，按有关面积误差比绝对值的规定处理。不能说开发商说多少米误差，买房人就得如数承担多少米误差。二、对方的诉讼已超过诉讼时效。我方从2004年5月使用房屋至今，历经七年对方也没有通过法律的途径主张权利，应认定为超过诉讼时效。请求撤销原判，公正判决。

葫芦岛中意房地产开发有限公司答辩称：一、因双方未签订书面合同，本案房屋买卖合同法定生效时间为2006年7月12日，对方在此前的2004年就知道了房屋比预定面积多出近20平方米。所以房屋面积差价某的计算不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）的规定。2007年6月11日连山法院调取的高玉和的证某证某证某每平米3000元，按建成后的面积交钱。二、因该合同的生效时间应为开发公司取得商品房销售许可证某时，而后双方就该房屋发生争议且一直处于诉讼过程中，故对方诉称的超过诉讼时效的观点不能成立。所以原判认定事实正确，判决结果合理，要求维持原判。

经本院审理查明，原判认定事实基本属实，

另查，本案双方买卖楼房合同的中间联系人是高玉和，在先前的孙某、邢某甲作为原审原告与中意房地产开发有限公司的诉讼中，高玉和曾于2007年5月31日为孙某、邢某甲出具书面证某材料：2002年中意开发公司建水泥街道门市楼时，邢某甲找我共同与李某经理协商，李某当时同意35万元卖给邢某甲一个门市，入住后办理全部手续。

2007年6月11日，连山区人民法院依法调取了高玉和证某证某，高玉和称：中意开发公司建水泥街道综合办公楼时，我在水泥派出所工作，所建楼房包括派出所办公楼，我在派出所负责基建工作，邢某甲找我联系买楼事宜，当时我和经理李某联系时，建楼图纸还没出来，初步预定建120平方米，正常价某卖每平米3200元，我讲价3000元每平方米卖给邢某甲，所以先预交35万元卖给她一户，但建楼后应按实际面积补钱，每平按3000元计算。并称以此次证某为准。

高玉和又于2008年2月26日为孙某、邢某甲出具书面证某材料：2002年1月中意开发公司建水泥街道综合办公楼时，在预售楼市，邢某甲找我让我与开发公司经理李某协商购买门市楼，按照建楼的图纸是长方形的规格，讲妥以35万元买下了这个门市房，由于当时没有建房协议写下了暂收的发票，邢某甲要求办手续，由于当时开发公司手续不全不让办正式手续。

本院审理中，孙某、邢某甲提供了一份案外人刘国宝的录音谈话记录，称李某与高玉和为共同利益弄虚作假，高玉和的证某不可信。

上述事实，有当事人陈述、收款收据、房屋销售许可证、高玉和的证某证某、人民法院生效判决书等在卷为凭。

本院认为，本案双方当事人虽未订立书面房屋买卖合同，且预售房屋时出卖方亦未取得商品房预售许可证，但在诉前已经取得预售许可证，且孙某、邢某甲事实上已经占有并使用该房屋，并经人民法院判决确认了房屋买卖合同的效力，故房屋买卖合同有效，此节双方已无争议。但因无书面买卖合同，涉及的房屋面积、价某、交付时间、质量要求、物业管理方式、违约责任等均无明确记载，以致出现纠纷后则各执一词。唯一知情者高玉和，作为双方当事人买卖楼房合同的中间联系人，其给邢某甲出具了两份书面证某材料，因违反证某规则，不宜作为证某采信；而连山区人民法院依职权调取的高玉和的证某证某，符合证某证某的法定要件，结合案件的相关情况，可作为定案依据。至于邢某甲提供了一份案外人刘国宝的录音谈话记录，因刘国宝未到庭作证，故不宜作为本案证某使用。依据高玉和的证某证某：我讲价3000元每平方米卖给邢某甲，所以先预交35万元卖给她一户，但建楼后应按实际面积补钱，每平按3000元计算。该证某证某说明双方就价某及差价某的支付方式约定明确，故应按约定处理。因此，原审判决孙某、邢某甲应按约定的给付方式支付所购房屋的面积差价某正确。房屋买卖合同法定生效时间为2006年7月12日，而后双方就该房屋发生争议且一直处于诉讼过程中，故不宜认定中意房地产开发有限公司就本案之诉讼超过诉讼时效。综上，原判认定事实清楚，判决结果合理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费644元，由孙某、邢某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长王瑞英

审判员王静

代理审判员钟金芹

二0一一年八月三十日

书记员刘丽雅