上诉人（原审被告）××公司。

法定代表人李××。

委托代理人郝××律师。

被上诉人（原审原告）于××。

委托代理人范××律师。

上诉人××公司与被上诉人于××商品房买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省固安县人民法院（2011）固民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人××公司的代理人郝××律师,被上诉人于××的代理人范××律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2007年11月25日原、被告签订采光遮阳协议书，甲方：××公司，乙方（户主）于××，协议约定：甲方在固安县X街以南地块投资建设惠文佳苑住宅小区中一号楼与乙方所属临街二层门市南北相邻，存在遮阳争议，甲方以现金形式补偿乙方解决此争议，甲方支付补偿款85000元给乙方，如乙方在开发小区内购房，在当时销售价某基础上优惠3%限购住宅一套一个车库，（X号楼X单元X室）对面车库一个，该协议双方还约定了其他相关条款及违约责任等。协议签订后双方又于2007年12月1日签订补充协议，该补充协议约定”一、于××在甲方开发的惠文佳苑住宅小区X号楼中选定X单元X室住宅一套，另外选定X号楼北侧车库一个，自西起第3间，二、在采光协议中乙方所得补偿款85000元人民币暂不支取，待甲方惠文佳苑小区正式开盘按揭销售时冲抵部分房款剩余房款乙方一次性补足或按揭支付。三、总房价某根据开盘当时每平米价某与房管部门核准的乙方所购房屋面积相乘计算确定，在对外销售价某的基础上对乙方实行3%的优惠幅度，如违约违约方被处10000元人民币支付给对方，”该补充协议还约定了其他相关条款。该协议签订后，被告于2008年6月17日取得楼房预售许可证，并于同年7月开始在网上销售，在销售该房屋时，被告未通知原告办理合同中约定的交付房屋及办理产权登记手续，致使原告无法实现购房的权利，为此原告诉至本院。诉讼中原告对被告销售房屋的开盘价某平米2800元予以认可，本院根据原告的申请调取在固安县方城房产测绘有限公司对被告开发的固安县X区X号楼X单元十套房屋的备案资料，备案资料显示该楼房面积为108.51平米，并对X号楼北侧西起第3间车库进行现场勘验，车库面积为20.14平米。

原审法院认为，原、被告签订的采光遮阳协议书及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效。协议对原告购买被告标的物的具体位置、价某、交款方式等商品房买卖实质要件均作了明确约定，被告应给付原告遮阳补偿款85000元折抵购房款后应视为原告缴纳的购房款。双方商品房买卖合同关系成立。双方应按约继续续履行合同，但被告在销售该房屋时未通知原告办理相关手续，致使原告无法实现购房及车库的权利，被告的行为属违约行为，应承担交付给原告房屋及车库的民事责任，还应承担按合同的约定，支付原告违约金的民事责任。对原告要求被告履行协议，交付房屋及车库，办理产权登记，并支付违约金10000元的诉讼请求本院应予支持。原告应按合同的约定，按开盘时销售价某每平米2800元优惠3%的价某支付给被告购房款，车库应比照商品房的价某支付给被告。被告应给付原告的采光遮阳补偿款85000元在原告支付被告的购房价某中折抵。(计算方法：108.51平米×2800元每平米×(1-3%)+20.14平米×2800元每平米×(1-3%)-85000元=264413.4元）对被告主张本案性质属于相邻关系采光权争议而不是商品房买卖合同纠纷、采光协议书及补充协议不能替代商品房买卖合同，该补充协议不具备商品房合同的构成要件的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告主张原告诉求已超过诉讼时效的抗辩理由，因未提供相关证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告××公司交付给原告于××惠文佳苑小区X号楼X单元X室房屋一套及X号楼北侧西起第三间车库一个。二、被告××公司给付原告于爱林违约金10000元。三、原告应付被告购房款与被告应付原告采光遮阳补偿款折抵后，原告于××给付被告××公司购房款264413.4元。案件受理费6553元，减半收取3276元，保全费2300元，合计5576元，原告负担751元，被告负担4825元。

原审判决后，廊坊××公司不服原审判决，提起上诉。其上诉请求依法依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；其上诉理由是：一审法院判决缺乏事实根据，适用法律错误。一、双方达成的采光遮阳协议及补充协议时相邻权争议的解决结果，不是商品房买卖合同；二、上诉人没有任何过错，没有违约行为，一审判决上诉人承担违约金显失法律公正；三、一审法院认定楼房的开盘价某为2800元/平方米没有事实依据；四、一审法院对车库的现场勘验未经过上诉人同意和认可，没有依法进行质证；五、一审判决被上诉人购房款264413.4元没有事实依据；六、被上诉人的诉求超过二年的诉讼时效。

被上诉人答某辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉人上诉，维持一审判决。一、双方达成的协议符合买卖协议的构成要件，属于买卖合同；二、上诉人怠于履行补充协议约定的义务，不通知被上诉人办理房屋买卖手续的义务；三、上诉人在一审庭审中承认开盘价某2800元/平方米；四、关于车库勘验，一审法院传票通知，是上诉人自愿放弃权力；五、购房款是面积与价某计算出来的；六、本案不适用诉讼时效。

本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。

本院认为,双方签订的采光遮阳协议书及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效。协议对原告购买被告标的物的具体位置、价某、交款方式等商品房买卖实质要件均作了明确约定，符合买卖协议的构成要件，属于买卖合同；且上诉人怠于履行通知义务，导致双方没有签订书面商品房买卖协议，被上诉人无法履行其他权利义务，故不存在诉讼时效问题；一审期间，上诉人开庭时承认开盘价某为2800元/平方米，且房屋面积、车库面积经法院取证调查核实，关于车库勘验，一审法院通知后，上诉人自愿放弃权利；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6916元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长张欣

代理审判员杨莉

代理审判员李某佳

二０一二年五月十日

书记员陈杨