上诉人（一审原告）陈某。

委托代理人杨某某。

被上诉人（一审被告）广西南房房地产交易集团有限公司。

法定代表人向某。

委托代理人邓某乙。

委托代理人谭某某。

上诉人陈某因与被上诉人广西南房房地产交易集团有限公司(以下简称南房公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向某院提起上诉。本院于2012年2月20日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月26日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人陈某的委托代理人杨某某、被上诉人南房公司的委托代理人邓某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为：陈某与南房公司的前身广西八桂南房房地产交易投资咨询有限公司签订的《房地产买卖契约》，是双方的真实意思表示，虽然在签订合同时房屋卖方并未取得房屋处分权，但在起诉时已经将产权证办至陈某名下，故双方签订的《房地产买卖契约》合法、有效，对合同当事人有约束力。南房公司是广西八桂南房房地产交易投资咨询有限公司变更登记而来，因此《房地产买卖契约》卖方的权利义务应由南房公司承担。陈某、南房公司在合同中约定南房公司应在陈某付清房款之日起2年内办理房产证，但未约定是在2年内办得房产证，该约定并未明确南房公司有义务在2年内应向某某提供房产证，且在陈某付款之日起两年内，南房公司已经完成了应由其履行的为陈某办理房产证的义务，至于陈某何时取得房产证，则由房产登记部门决定，不由南房公司控制，陈某的诉讼请求缺乏事实依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈某的诉讼请求。案件受理费231元，由陈某负担。

上诉人陈某上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认定双方未约定在2年内办得产权证错误。双方在合同第9条约定“逾期未办好产权证则按本合同第五条约定的事项执行”，因此可见，双方在合同中约定的不仅仅是“办理产权证”，而重强调的“办好产权证”。所谓的2年内“约定办理产权证”而非“办得产权证”，明显与事实不符。依据此款约定，被上诉人应在2年内为上诉人办理好产权证并交付上诉人，而被上诉人于2010年11月才为上诉人办好房产证，明显超过了2008年3月的时间期限，是逾期的违约行为，应按照合同约定支付违约金。2、一审判决认定被上诉人在2008年3月1日前已经向某宁市房产局提交了办理上诉人房产证的相关材料，明显与事实不符，从被上诉人交的证据材料可以看出。被上诉人土地证办理真正的受理时间应该是2008年10月2日。被上诉人提交的《国有土地使用证》发证日期更是2009年2月20日，基本办理房产证的手续是在2009年才取得，一审认定明显是歪曲事实。3、一审判决逻辑有误，显失公平。一审判决认为房产证何时办好，是由房产登记部门决定，不由开发商控制。按照这样的逻辑，房屋买卖合同中关于在一定期限内办理房产证的条款实际上是一个空壳条款，对于开发商没有半点约束效力。任何一个开发商都可以以此为由不积极主动地为买房者办理产权证，都可以将自己本身应尽的义务和应负的责任推给房产登记部门。实际上，作为房产登记部门，只要有关手续齐全，办理产权证是有一定期限的，按照建设部《房屋登记办法》的有关规定，国有土地范围内房屋所有权登记的期限是30个工作日。如果按照一审判决的说法，被上诉人在2008年3月1日已“提交”办理房产证的相关材料，相关的产权证却在相隔近三年的时间才办理完毕，不但与《房屋登记办法》违背，更是与本案客观事实不符。二、一审判决在事实不清，证据不足的前提下适用法律，必然导致适用法律错误。上诉人请求撤销一审判决，支持上诉人一审违约金的诉讼请求。

被上诉人南房公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。双方约定在2年内办理房产证，并不是2年内办理完毕，我公司已按照约定时间向某产局申请办理房产证，不存在违约。

双方当事人争议的焦点是：上诉人陈某与被上诉人南房公司关于办理产权证是如何约定的，该约定应如何理解，南房公司是否构成违约，应否按合同约定向某某支付逾期办理房产证的违约金。

双方当事人除依据向某审法院提交的证据陈某各自主张外未提交新证据。

被上诉人南房公司表示双方约定的违约金过高,请求进行调整。

经审理查明：2006年2月14日，陈某与广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司（以下简称八桂南房公司）签订《房地产买卖契约》，约定八桂南房公司将西乡X区X路X号江滨花园B栋X号房出售给陈某，成交价为91040元。合同第五条违约责任约定：买方不能按期向某方付清房款或卖方不能按期向某方交付房地产的，每逾期一日，由违约方向某方给付相当于上述房地产价款千分之零点三的滞纳金；第十一条双方约定的其它事项第3款约定，卖方于买方付清房款之日起2年内为买方办理产权证，办理产权证费用由买方承担。第5款约定，逾期未办好产权证则按本合同第五条约定的事项执行。同一日，双方还签订了《委托协议书》，全权委托卖方代办房产证。上述两合同签订后，陈某于2006年3月1日前向某方交付了全部房款和办证费用。2008年2月28日，八桂南房公司变更为广西南房房地产交易有限公司，同年5月7日，广西南房房地产交易有限公司变更为南房公司。2010年11月1日，南房公司为陈某所购房屋办好房屋所有权证。

本院认为：上诉人陈某与八桂南房公司于2006年2月14日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效，八桂南房公司变更登记为被上诉人南房公司，八桂南房公司在商品房买卖合同中的权利义务由变更后的南房公司享有和承担。结合商品房买卖合同第十一条第3款及第5款理解，本院认定双方约定八桂南房公司应在陈某付清房款之日起2年内为陈某办好房屋产权证，逾期按合同第五条约定承担违约责任，陈某于2006年3月1日前付清房款，故八桂南房公司应于2008年3月1日前为陈某办好房屋产权证，南房公司于2010年11月1日为陈某办好房屋所有权证，构成违约，其应按双方合同的约定承担违约责任，但合同第五条仅约定买方不能按期付清房款或卖方不能按期交付房地产的违约金按日千分之零点三计算，未约定逾期未办好房屋产权证的违约金计算标准，陈某主张按日千分之零点三计算，南房公司认为陈某的主张过高，但未举证证实，日千分之零点三的计算标准未过分高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，故本院对陈某的主张予以采信。综上所述，陈某的上诉请求符合法律规定，本院予以支持，一审认定事实部分不清，判决不当，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、撤销南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决；

二、被上诉人广西南房房地产交易集团有限公司向某诉人陈某支付逾期办证违约金（以91040元为基数，按日千分之零点三，从2008年3月1日起计至2010年11月1日止）。

一、二审案件受理费各231元，由被上诉人广西南房房地产交易集团有限公司负担。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向某审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长覃尹柔

审判员孙泽兵

代理审判员何健

二○一二年四月十七日

书记员梁志洁

附法律条文：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。