原告（反诉被告）吴某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人彭某，上海天干律师事务所律师。
被告（反诉原告）左某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人夏某，上海地支律师事务所律师。
原告吴某诉被告左某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月27日立案受理后，依法由代理审判员张莉独任审判。被告左某于2009年11月9日提起反诉，本院于2009年12月1日、2010年2月3日两次公开开庭进行了审理。在征得当事人同意后，本案延长一个月审限。原告吴某及其委托代理人彭某、被告左某的委托代理人夏某到庭参加两次庭审，被告左某参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告吴某诉称：原、被告于2009年6月25日通过上海祥瑞房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市松江区X镇甲字号的房屋（简称“系争房屋“）转让于原告，转让价为97万元，支付方式为合同签订当日支付20万元，余款以银行贷款方式支付。合同还约定2009年8月31日前被告腾出房屋交付给原告，并于交房前办理产权过户手续。双方对于违约责任也进行了约定。双方还口头约定贷款方式为转按揭。合同签订当日原告支付了被告定金2万元，首付款20万元，合计22万元，之后原告按约向银行申请贷款，而被告却未在合同约定的期限配合办理过户手续，故原告现诉至法院，请求判令：1、继续履行2009年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告先还清银行贷款并办理系争房屋的抵押登记注销手续，之后协助原告办理系争房屋的产权过户手续并办理房屋交接手续；2、判令被告支付原告2009年8月31日起至实际交房之日止的房屋使用费，以每月2,000元计算；3、根据合同第十条的约定，被告支付原告违约金194,000元；4、诉讼费由被告承担。
被告左某辩称，双方的确于2009年6月25日签订了《上海市房地产买卖合同》，但该合同并非被告的真实意思表示。2009年6月23日双方签订了一份《房地产买卖居间协议》，在该份协议上明确合同总价是98万元，首付30万元，余款通过银行贷款支付，当日其收取了原告2万元定金，其中1万元暂时由中介公司上海祥瑞房地产经纪有限公司（简称“祥瑞公司”）保管，6月25日原告通过银行转账支付了被告20万元，同时原告承诺七日内将剩余10万元付清，因为有原告的承诺再加之对于中介公司的信任，所以被告在未细看《上海市房地产买卖合同》内容的情况下就签了字，之后被告将房产证等相关材料均交给了中介公司。原告承诺的剩余钱款付款期限到期后，被告找到中介催要10万元，中介即拿出了《上海市房地产买卖合同》，被告这才发现上当了。2009年9月1日被告致电中介公司明确表示因被告未按约付款故不卖房子了。另外，双方并未约定过通过转按揭的形式贷款，原告直到合同约定产权过户日也未办理出贷款，综上被告请求驳回原告的诉讼请求。同时基于上述理由，被告提出反诉请求要求：1、依法解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2009年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告（反诉原告）急需用钱，而原告（反诉被告）未按约支付10万元，导致被告（反诉原告）不得不向案外人借款，期间发生的借款利息总计8,424元应由原告（反诉被告）承担；3、反诉费用由原告（反诉被告）承担。另，审理中被告向本庭明确表示关于其提到的由祥瑞公司保管的1万元在本案中可视为原告已经支付给被告，被告会自行另案向祥瑞公司主张，本案中原告确认被告已经支付的房款为22万元。
原告（反诉被告）吴某针对被告（反诉原告）左某的反诉请求辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告的理由不构成法定解除合同的情形，《上海市房地产买卖合同》系双方协商确认并签字，反诉被告已经按约支付了首付款，导致贷款未获审批的原因在于反诉原告不配合提供转按揭需要的材料，所以反诉被告不存在违约，反诉原告无权解除合同。
经审理查明：2009年6月23日，案外人吴某某（乙方）、被告左某（甲方）与上海祥瑞房地产经纪有限公司（丙方）签订了签订了《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定乙方通过丙方居间向甲方购买位于上海市松江区甲字号的房屋，房屋总价98万元，支付方式为签订协议当日支付1万元，签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续后七日内支付首付款29万元，通过银行贷款67万元，交房时支付1万元。同时协议还约定首付款收到后由丙方保管，乙方同意丙方提取首付款陪同甲方将房屋上的贷款还清（不足部分由甲方补足），并办理抵押注销手续，在抵押注销后7个工作日内办理房屋产权过户手续，房屋产权证办出的7个工作日内交房。三方还对居间费用等进行了约定。原告确认该居间协议上吴某某是其哥哥，原告确认吴某某的代理行为。
2009年6月25日原告吴某（乙方）与被告左某（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区X镇甲字号的房屋出售给乙方。合同第二条约定，“甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币970,000元……。”合同第四条约定，“甲、乙双方同意，甲方于2009年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。”合同第六条约定，“甲、乙双方确认，在2009年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……”合同第九条约定，“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）详见补充条款。”合同第十条约定，“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）详见补充条款。”合同第十一条约定，“经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。”在补充条款中，原、被告有如下约定：1、甲方承受该房屋无抵押，产权清晰且有出售权利；2、乙方应于签订买卖合同后柒个工作日内备齐贷款资料向银行申请贷款，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后的贰个工作日内至上海市松江区房地产交易中心办理房屋交易过户手续。……4、甲、乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理交易过户手续，且房地产交易中心出具收件收据30天内甲方应将该房屋交付乙方……7、有关乙方贷款的特别约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲，乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理房屋交易过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足剩余房款。8、甲、乙双方中若有任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面解除合同，并且甲方应向乙方支付本合（同）共约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则甲方有权单方面解除合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金。……。在该合同附件三付款协议中，双方约定如下：1、乙方于签订本买卖合同当日向甲方支付房价款人民币：大写贰拾万元整（注：该笔款项包括乙方已支付给甲方的购房定金人民币：大写壹万元整，现转为房款之一部分，过户当日支付第贰期房款人民币：壹万元整、其中壹万元整保留在祥瑞地产公司于交房之当日支付给甲方）；2、乙方于甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理该房屋的交易手续，且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后柒个工作日内，以银行发放贷款的方式，支付给甲方房款人民币：大写：柒拾陆万元整；该款项由银行一次性划入甲方账户（贷款不足部分进交易中心当日乙方一次性现金补足给甲方）。
2009年6月25日被告出具收条二份，分别言明：“今收到吴某交购房差价贰万元正。地址：松江区X镇甲字号。”“今收到吴某购买松江区X镇甲字号房屋首付款200,000元，人民币贰拾万元整。”
另查明：系争房屋的权利人现为被告左某，被告左某以该房屋设定了债权数额为55万元的抵押，他项权利人为中国某银行股份有限公司公司上海嘉定支行，设定日期为2008年4月30日，结束日期为2017年4月30日。截止2010年2月被告在系争房屋尚有贷款本金471,036.30元未归还。
在诉讼过程中，原上海祥瑞房地产经纪有限公司经理吴某某本院陈述，其系原、被告买卖系争房屋的居间方，2009年6月份原告让其亲戚来与被告签订了一份居间协议，并支付了定金2万元，当时的确约定首付是30万元，但是之后原、被告签订了正式的房地产买卖合同，双方协商首付变更为20万元，剩余的款项通过贷款方式支付，双方还口头约定了贷款方式为转按揭，买卖合同签订次日原告就着手办理转按揭贷款，担保公司告知转按揭需要被告的原借款合同，故中介公司曾通过电话、传真、短信的方式通知被告七日内提供缺少的材料，因为被告一直不提供最终导致转按揭贷款没能办成，另外吴某还陈述双方为了少交税所以在房地产买卖合同中列明的房价为97万元，实际双方约定的房价为98万元。
2010年1月28日，上海新世界投资管理有限公司的工作人员王甲向本院陈述,吴某与左某买卖房屋贷款是委托其公司办理的，2009年6月26日其公司派见证律师邹某为原、被告办理转按揭贷款，因为双方当天均缺材料故见证律师告知两人补交相关材料，吴某补交了缺少的材料，但左某缺少的原借款合同和近一个月的还款对账单一直未补交，因为左某购买系争房屋的原贷款也是其办理的，所以其认识左某，故其两次联系了左某催要上述缺少的材料，其还通过中介公司催要，左某表示会尽快拿到公司，但直到合同履行期限过了还没有提供，其就将材料退回了中介公司。
审理中原、被告一致确认双方约定的房价实为98万元，原告现已经支付了房款总计22万元，现该房屋为被告左某在居住使用。
原告向本庭明确表示因被告不予配合所以现难以通过约定的转按揭支付房款，其有能力以现金方式支付剩余的全部房款。
原告还向本庭明确表示自愿放弃要求被告支付违约金194,000元的诉讼请求。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收条及收据、房地产状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、个人贷款还款单、证人证言、询问笔录、《房地产买卖居间协议》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意，双方理应按照合同、协议的约定全面履行各自的义务。审理中被告认为2009年6月25日的《上海市房地产买卖合同》（简称买卖合同）并非其真实意思表示，应以6月23日的《房地产买卖居间协议》（简称居间协议）内容为准。本院认为，根据证人吴某的陈述可以确认买卖合同系原、被告协商确定，因买卖合同为原、被告本人签字，在被告并未提供相应的证据的情况下，本院对于被告提出的买卖合同并非其真实意思的表示的辩解意见不予采信。因买卖合同形成于居间协议之后，且系双方当事人针对系争房屋的买卖签订的正式合同，故在双方无其他特别约定的情况下，居间协议和买卖合同的约定如有不同之处，应以买卖合同为准，本案中虽然居间协议约定的首付款为30万元，但是在之后双方签订的买卖合同中已经将首付款调低至20万元，原告也按约履行了付款义务，故本院对于被告提出的原告未按约支付剩余的10万元首付款故构成违约的主张不予支持。另，根据证人吴某、王甲的陈述可以确认本案中原、被告约定的贷款方式实为转按揭贷款，因被告未予配合提供必要材料才导致贷款无法办理，故本院对于被告提出的原告未按约办理贷款构成违约的主张亦不予支持。综上，本院认为原告在履行合同过程中并不存在违约行为，而本案也不存在法定解除合同的条件，故被告反诉要求解除合同的请求难以成立，对于被告要求原告赔偿其10万元借款利息总计8,424元的反诉请求，因缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。审理中原告明确表示其可以现金支付全部尾款，故合同可以继续履行，原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，应予支持。鉴于本案纠纷的产生，导致合同约定的履行义务时间均已逾期，本院对履行义务的时间予以调整。
关于房屋的转让价格虽然买卖合同第二条列明为97万元，但因原、被告均确认是为了减少相应税费才写低房价，实为98万元，故本院认为买卖合同第二条中有关房价的约定无效，应以实际的成交价格98万元为准，但这并不影响买卖合同其他条款的效力。现原、被告均确认原告已经支付了22万元，余款76万元原告应在法院指定的合理期限内支付被告。
关于原告自愿放弃违约金的诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。关于原告提出要求被告支付自2009年8月31日起至实际交房之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院认为，合同第四条虽然约定了交房时间为2009年8月31日，但是补充条款又约定交房的时间为：“原、被告于原告办妥贷款手续后的贰个工作日至房产交易中心办理房屋交易过户手续，在办理交易过户手续且房地产交易中心出具收件收据30天内”，因为贷款办妥的时间并非原、被告能确定，所以相应的交房时间也难以确定，而根据买卖合同第十一条的约定，补充条款与正文条款不一致，以补充条款为准，所以本案中交房时间是难以确定的，原告关于房屋使用费的起算时间无相应的依据，本院认为原告主张的该部分损失其实是无法预见的，鉴于现在原、被告在订立合同中并未对此约定，且房屋现仍然在被告名下，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴某与被告（反诉原告）左某于2009年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）左某于本判决生效之日起二十日内办理位于上海市松江区X镇甲字号的抵押登记注销手续；
三、被告（反诉原告）左某于上述房屋抵押登记手续注销后十日内将位于上海市松江区X镇甲字号房屋过户至原告（反诉被告）吴某名下；
四、原告（反诉被告）吴某于上述房屋产权过户手续办理后十日内偿付被告（反诉原告）左某房款760,000元；
五、被告（反诉原告）左某于上述房屋产权过户手续办理后十日内将位于上海市松江区X镇甲字号的房屋交付给原告（反诉被告）吴某；
六、驳回原告（反诉被告）吴某的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）左某的全部反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15,366元，减半收取7,683元，反诉案件受理费案件受理费6,800元，财产保全费5,000元，合计诉讼费19,483元，由原告吴某负担883元（已付），由被告左某负担18,600元（已付6,792元，余款11,808元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张莉
书记员张英杰
