原告：武汉市X区市政建设工程总公司。

法定代表人：严某。

委托代理人：弓某某、童某某。特别授权代理。

被告：武汉奥顺酒店管理有限公司。

法定代表人：张某。

委托代理人：陈某。一般授权代理。

本院于2011年12月28日立案受理了原告武汉市X区市政建设工程总公司诉被告武汉奥顺酒店管理有限公司场地（房屋）租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由代理审判员戴猛独任审理，并于2012年2月14日、5月21日两次公开开庭进行了审理。原告武汉市X区市政建设工程总公司的委托代理人童某某、被告武汉奥顺酒店管理有限公司的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告武汉市X区市政建设工程总公司诉称：2006年5月1日，原告与被告签订场地（房屋）租赁合同，被告租赁原告位于鹦鹉大道X号的场地、房屋兴建美食园——鹦鹉风情镇，租期为10年，自2006年5月1日至2016年4月30日止。在租赁期间，被告一直未能如期如数支付租金，原告多次催要，被告一直以各种理由推诿。截至起诉之日，被告共欠原告租金188万元。原告多次交涉，但被告一直不予支付。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告租金人民币188万元，违约金、滞纳金100万元，诉讼费由被告承担。

被告武汉奥顺酒店管理有限公司辩称：被告欠原告租金是事实，但所欠租金数额没有这么多。地铁站的建设，导致被告承租场地面积减少，租金亦应相应减少。因为场地面积、租金减少的问题，原、被告没有协商一致，所以没有交纳租金。另外，对于被告已交纳的租金，原告没有出具发票，只是出具收据，税务部门不认可收据，致使被告无法享受相关优惠政策而替原告纳税。被告并非故意不交纳租金，违约金希望双方协商解决。

原告武汉市X区市政建设工程总公司向本院提交下列证据：

证据一、房屋所有权证及土地使用证。证明原告有权处置汉阳区鹦鹉大道X号的房屋及场地。

证据二、场地（房屋）租赁合同。证明2006年5月1日，原、被告签订租赁合同，被告租赁原告场地建设美食园。

证据三（组）、包括下列证据：1、关于美食园场地租金的函；2、对汉阳市政建设工程总公司场地租金函的回复；3、2011年2月1日的银行进账单；4、2011年2月1日的收据。证明被告欠原告2010年至2011年租金共计人民币188万元。

证据四（组）、包括下列证据：1、武汉市1：2000数字地图使用许可协议；2、图纸；3、原告发给被告的关于美食园租金因王府井酒店拆迁调减的说明。证明因为地铁站建设，原王府井酒店房屋拆迁，场地及房屋减少面积，原告相应减少了租金。

证据五（组）、包括下列证据：1、确认书；2、租赁面积明细表；3、签订租赁合同时，附在合同后的场地、房屋平面图。证明签订合同时王府井酒店只是一个配电房，酒店是被告租赁后扩张某建的，合同是2006年所签，现在拆迁的面积应按照当时配电房面积来计算。

被告武汉奥顺酒店管理有限公司向本院提交下列证据：

证据一、证明材料（相关法律法规）及税收管理员与纳税人面对面纳税宣传手册第一章税收基本常识。证明原告负有收取被告租金后应向被告出具正规发票的义务。

经庭审质证，在原告武汉市X区市政建设工程总公司提交的证据中，被告武汉奥顺酒店管理有限公司对证据一没有异议，本院对证据一予以认定。被告对证据二无异议，本院对证据二予以认定。被告对证据三（组）中的证据的真实性及关联性均无异议，但对租金数额有异议，认为数额没有这么多，地铁建设导致了被告所租面积的减少，租金亦应减少，本院对证据三（组）中证据的真实性、关联性均予以认定。被告对证据四（组）中的证据的真实性均无异议，但对减少的面积及测量有异议，认为其对测量不知情，不认可原告所提供的租赁面积减少的部分。本院对证据四（组）中的证据的真实性均予以认定。被告对证据五（组）中的证据的真实性均无异议，但认为地铁建设所拆迁的面积应按实际占用的面积来计算。本院对证据五（组）中的证据的真实性均予以认定。

对被告武汉奥顺酒店管理有限公司提交的证据一，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，认为该证据不能证明原告没有出具正规发票，如果被告要求出具正规发票应另案起诉。被告提交该证据要证明的主张某原告在收取被告交纳的租金时负有向被告出具正规发票的义务，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条明确规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”原告作为销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位，收取被告交纳的租金系对外发生经营业务而收取款项，原告应当向作为付款方的被告开具发票，被告提交的证据一与其主张某有关联性。

原、被告在事实方面的主要争议为：地铁站建设拆除了被告所租房屋并占用了被告所租场地，导致场地及房屋租赁面积减少的具体数额。对此，原告提交了证据四（组）予以证明，该组证据包括三份证据，即证据1“武汉市1：2000数字地形图使用许可协议”、证据2“图纸”，及证据3“关于美食园租金因王府井酒店拆迁调减的说明”。证据2系原告依证据1向武汉市勘测设计研究院购买所得。证据3中原告向被告说明的土地调减面积为701.06平方米，房屋调减面积为166.6平方米，当前阶段租金调减结果为一年102.38万元。原告单方对被拆除的房屋及被占用的场地面积进行了测量，并以购买的第三方数字地形图为对比底图，将原告单方测量的数据与第三方测量的数据相结合计算得出上述结果。被告对原告单方的测量及计算结果表示了异议，认为原告单方测量时没有通知被告到场，被告对测量结果不予认可。经本院释明，被告申请了鉴定，但被告未能及时预交鉴定费用，后虽经本院两次向其释明，被告未能在本院指定的期限内预交鉴定费用。地铁站建设导致被告承租场地及房屋面积减少，租金亦应相应减少，此系被告的抗辩主张，被告对此应承担举证责任。因被告未能在本院指定的期限内预交鉴定费用，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，被告应承担举证不能的后果。被告虽对原告提交的证据四（组）中租赁面积及租金调减数额表示了异议，但一方面因被告未能在本院指定的期限内预交鉴定费用导致相应事实不能依鉴定结论认定，另一方面被告亦未能提交其它相反证据对原告单方的测量计算结果予以反驳，且原告的计算结果并非纯粹依靠其单方测量的数据，而是结合了具有专业性的第三方提供的测量数据计算得出，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，本院对该测量计算结果予以认定。

经庭审举证、质证以及当事人陈述，查明以下事实：

位于武汉市X区鹦鹉大道X号原汉阳区市政一队院子的房屋系武汉市X区市政建设工程总公司所有，武汉市X区鹦鹉大道X号土地使用权人亦为武汉市X区市政建设工程总公司。2003年原告将上述房屋及场地出租给武汉市盛驰商贸有限公司，后武汉市盛驰商贸有限公司成立武汉奥顺酒店管理有限公司以经营鹦鹉洲美食风情镇。2006年5月1日，原告与被告签订场地（房屋）租赁合同，在原告与武汉市盛驰商贸有限公司2003年12月30日、2004年3月17日签订的一、二期场地（房屋）租赁合同的基础上达成协议，约定：原告将位于武汉市X区鹦鹉大道X号原汉阳区市政一队院子的场地及房屋出租给乙方作兴建美食园用（不含九层综合楼），具体面积见土地证及房产证所附平面图，即土地使用权面积14365.23平方米，房屋建筑面积3410.64平方米；租赁期限为10年，自2006年5月1日至2016年4月30日；租金收缴方式为被告每年按照双方约定的时间分两次向原告交付租金，每次交付当年租金的50%，被告每年分两次向原告交付租金的时间为第一次是当年的5月1日之前，第二次是当年10月1日之前；被告向原告交付租金的时间及数目为从2006年5月1日起至2007年4月30日止，一年租金为96万元，每次应缴纳的租金为48万元；从2007年5月1日起至2010年4月30日止，一年租金为102万元，每次应缴纳的租金为51万元；从2010年5月1日起至2013年4月30日止，一年租金为108万元，每次应缴纳的租金为54万元；从2013年5月1日起至2016年4月30日止，一年租金为114万元，每次应缴纳的租金为57万元；违约责任的约定为本合同一经签订，任何一方都不得单方违约，否则将由违约方向守约方支付违约金人民币10万元，并承担相应的法律责任和经济损失；原告在合同履行期间不得无故收回场地，被告在合同履行期内不得要求退租或转租，否则将视为违约行为，并承担相应的责任，特殊情况需双方协商决定；在合同履行期间，被告必须向原告按时缴纳租金，如遇延期或拖欠，原告将按每天被告所欠租金数额的0.5%收取滞纳金，并从信誉保证金中予以抵扣，并出具收据；如被告拖欠租金超过三个月，原告将视同被告违约，原告享有单方面终止合同和收回被告所承租场地的权利，而且被告在原告场地上的建筑物和其它设施都将无偿归原告所有；双方还对其它权利义务进行了相关约定。同日，原、被告双方签订了确认书，确认书载明：原告将位于武汉市X区鹦鹉大道X号的一宗办公用地出租给被告作为兴建汉阳美食园用，按合同规定约定期限。因施工需要拆除院内原建筑物，原告公司开发办会同被告于2004年1月6日对需要进行拆除的房屋进行了面积测量和核算（具体数据见第二面表格，房屋分布见所附平面图）。测量结果得到了双方的认可。被告新建面积计14810.24平方米，按合同规定约定使用。确认书所附表格中房屋面积共计2312.86平方米。合同及确认书签订后，原告向被告交付了场地及房屋。被告经原告许可后新建了房屋，并利用该场地及房屋经营鹦鹉洲美食风情镇。

在合同履行过程中，因地铁站建设需占用土地，2011年2月被告所建的一处房屋被拆除（被告已获得相应补偿），所租场地被部分占用。原告在被告交纳租金时均向其开具收据。被告交纳租金至2011年2月1日，其后未向原告交纳租金。2011年5月31日，原告向被告发出关于美食园场地租金的函，函称被告2010年度应付租金108万元，已付28万元，至今还欠租金80万元，2011年5月1日前应付2011年度上半年租金54万元，至今未付，被告共计欠缴原告租金人民币134万元（截至2011年5月31日）。原告在该函中限定被告于2011年6月10日前付清所欠租金。2011年6月30日，被告向原告发出对“汉阳市政建设工程总公司场地租金的函”的回复函，函称被告已认真研究了原告关于场地租金的函，对于未付租金金额没有意见，但被告在租赁场地面积、租金发票问题上有不同意见，希望原告给予明确答复。被告在该函中提出在2011年2月被告为地铁站拆除X号楼后，实际租赁的场地面积有所减少，而计算的租金依然按原面积计算，希望原告积极和被告协商早日明确此事。被告还在该函中提出因被告交纳租金时被告未开具正规发票，导致被告不能凭正规发票抵扣房产税，也不能进入经营成本冲减利润，从而使被告多缴了房产税及企业所得税。被告在该函的最后表明只要双方解决了以上问题，被告完全可以保证按合同支付租金。原、被告经过函来复往之后，原告组织了自己的工程人员对地铁站施工被占用的场地面积进行了单方测量，测量时被告未在场。2011年11月15日，原告向被告发出关于美食园租金因王府井酒店拆迁调减的说明，原告同意依照拆迁现状结合租赁合同有关内容对场地租金作出调减，土地面积调减701.06平方米，房屋面积调减166.6平方米，调减后实际出租土地面积为13664.17平方米、房屋建筑面积为2146.26平方米，当前阶段的租金则调减为一年102.38万元。被告对此结果持有异议，至今亦未按照调减后的租金向原告交纳所欠租金。原、被告因租金支付事宜协商未果，原告起诉来院。

另查明，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”

本案经人民法院主持调解，双方未能达成一致协议。

本院认为：位于武汉市X区鹦鹉大道X号房屋的所有权人及土地使用权人均系原告，原告有权对位于武汉市X区鹦鹉大道X号的房屋及场地进行处分、收益。原告与被告签订的场地（房屋）租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依约全面履行各自的义务，原告依约向被告交付了场地及房屋，被告亦应依约向原告交付租金。被告于2011年2月1日向原告交付了2010年度的28万元及此前年度的租金后，未向原告交纳2010年度剩余的租金及此后的租金。被告以所租场地、房屋面积减少及原告未向其开具正规发票为由，拒绝交纳租金。关于被告所租场地、房屋面积的调减，原告已对减少的面积进行了测量，且购买了第三方测量数据进行对比，并将调减的情况向原告进行了说明。被告对原告单方测量得出的调减结果持有异议，但未能提出相反证据予以反驳。被告虽在诉讼中申请了鉴定，但未预交鉴定费用，经本院向其释明相关法律后果，被告仍未在本院指定的期限内预交鉴定费用，被告应承担举证不能的后果，被告所租场地、房屋面积调减数额及租金调减数额应依原告提交的结果计算。被告不能因自己惰于履行举证义务而行使同时履行抗辩权。关于原告应否开具正规发票的问题，开具发票是原告的法定义务，但只是租赁合同的附随义务，该附随义务与合同目的的实现不具有紧密关系，即该附随义务与合同主给付义务不具有对价关系，被告对原告不开具发票的行为不享有同时履行抗辩权。故被告拒绝支付租金的行为于法无据，其抗辩理由，本院不予采信，被告应将拖欠的租金支付给原告。对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。因地铁站建设用地，被告所租场地及房屋面积有所减少，2011年后的租金应相应减少，被告应按调减后的租金支付标准即2010年度剩余的租金人民币80万元及2011年度租金102.38万元共计182.38万元支付给原告。被告未能在约定的期限内支付租金构成违约，应承担违约责任，支付违约金。关于滞纳金，因双方已约定了罚则即违约金，且原、被告之间亦存在租金调减、发票开具相互协商的时间问题，被告非恶意拖欠租金，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告开具发票的请求，因该请求系独立的诉讼请求，经本院释明，被告未在指定的期限内提出反诉，本院不予处理。若被告继续主张，可另行起诉。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告武汉奥顺酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将其拖欠的租金人民币182.38万元支付给原告武汉市X区市政建设工程总公司；

二、被告武汉奥顺酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将违约金人民币10万元支付给原告武汉市X区市政建设工程总公司；

三、驳回原告武汉市X区市政建设工程总公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币29,840元（原告已预交）减半收取为人民币14,920元，由被告武汉奥顺酒店管理有限公司负担，被告武汉奥顺酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉市X区市政建设工程总公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费29,840元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；帐户：（略）；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。

代理审判员戴猛

二○一二年六月四日

书记员王朝阳