上诉人（原审原告、反诉被告）汪某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人张某甲，女，1954年生，系汪某之母。

委托代理人徐顺生，河南冠南律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）罗山县金属包装制品总厂破产清算管理人即罗山县金属包装制品总厂破产清算组（以下简称清算组）。

代表人张某乙，该清算组组长。

委托代理人潘琪，河南正晟律师事务所律师。

原审第三人陈某，女，X年X月X日出生，汉族。

上诉人汪某因与被上诉人清算组、原审第三人陈某承租人优先购买权纠纷一案，不服河南省信阳市罗山县人民法院（2011）罗民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汪某及其委托代理人徐顺生、被上诉人的委托代理人潘琪，原审第三人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，罗山县金属包装制品总厂于2003年8月7日被本院依法宣告破产还债，根据破产案件审理进度，清算组报请有关领导同意后，依法委托具有法定拍卖资质的拍卖机构信阳天源公物拍卖有限公司对该厂的破产财产（主要是土地使用权及附着物）分三宗于2009年7月15日在拍卖公司拍卖厅进行了拍卖。拍卖前，清算组于2009年6月6日在该厂张贴了《搬迁通告》，告知了有关拍卖和报名事项，该拍卖公司在对被告委托拍卖的（包括原告承租的）房地产现场测量和拍照后于2009年6月25日依法在《信阳晚报》和www.x.com网站上发布了拍卖公告，公告期限二十天，由信阳市工商局专业分局进行了备案，在拍卖会上，该分局中介所进行了现场监拍，清算组及审理该破产案件的合议庭成员和该厂职工代表进行了现场监督，最后陈某以90.2万元的价格购买了该厂西侧新厂区东侧房地产一宗。汪某未报名参加竞买。拍卖成交后，陈某在规定的期限内足额付清了购买价款并取得了《拍卖成交确认书》，在交付财产过程中，汪某以自己是租赁人，清算组拍卖租赁物未履行事先告知的义务，侵犯其优先购买权为由，与清算组和第三人陈某发生纠纷。原告提出被告提供的搬迁通告是虚假的，未提供证据证实。

另查明，清算组和汪某于2006年7月10日签订租赁协议，租赁该厂原钢芯铝绞线厂房，时间二年，当年租金每年1.8万元，第二年租金2.2万元。协议约定，到期后，破产财产仍没处置出去，如乙方（原告）还需继续使用，必须提前两个月通知甲方（被告），并重新协商签订合同后方可继续使用，否则，到期必须无条件搬出。并约定本协议如因特殊情况或造成不能正常履行时，如：人力不可抗拒、破产终结、资产变现、拍卖以及县委政府的重大举措，本协议自行终止，甲方不承担因本协议终止任何损失。合同期满后，汪某未再续签合同，也未搬出，仍继续使用破产资产。汪某累计共交纳租金5.6万元后，未再继续交纳租金。经核算，汪某租金实际交至2009年4月2日前。在诉讼中，清算组提出考虑汪某搬迁费用的原因，撤回了要求汪某给付拖欠的租赁费41290.26元、利息4748.80元的诉讼请求。本院已依法予以准许。

原审认为，承租人优先购买权的性质系债权，出租人出售房屋的行为是行使物权的行为，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院关于此类纠纷问题的司法解释，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵犯承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告若认为被告侵害其优先购买权，可依上述规定向被告要求赔偿损失，但其主张被告和第三人买卖合同无效，应依法不予支持。清算组在拍卖前在拍卖物的现场张贴了搬迁通告，告知了有关拍卖和竞买报名事宜，且原告从拍卖公司到拍卖物所在的现场进行测量和拍照活动中，亦应当知晓有关拍卖事宜。拍卖公司在拍卖前依法在本地有影响的报纸和相关网站上刊登了拍卖公告，并办理了相应法律手续，进行公开拍卖，买受人在规定的时间内付清了成交价款，取得了拍卖成交确认书。汪某在租赁合同到期、企业破产后未与清算组续签租赁合同，只续交租赁费至2009年4月2日前，此后汪某继续占用租赁物系非法占有破产财产。根据其与清算组所签订的《租赁协议》对协议在哪些情况下的终止作出了明确的约定，其中就包括破产资产拍卖的情形，故汪某所租房合同已解除。因拍卖是公开进行，包括汪某在内的有竞买意向的人都可报名参加竞买。故汪某的诉请无法律和事实依据，本院不予支持，其应返还占用的破产财产。综上，对原告汪某的诉讼请求，应依法予以驳回；清算组要求汪某返还其占用的破产财产，应依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、驳回原告汪某的诉讼请求。

二、反诉被告汪某在本判决生效后十日内将其占用的原罗山县金属包装制品总厂西侧新厂区钢芯铝绞线厂房14间及其占用的场地交还给清算组。

上诉人汪某不服一审判决，上诉称：1，按照有关法律规定，被上诉人处分承租人承租的厂房前应通知承租人，而被上诉人不通知就擅自将上诉人承租的厂房卖给第三人，侵犯了上诉人的优先购买权。2，原审法院认定事实不清，证据不足，被上诉人的《搬迁通告》及照片、证人证言均为虚假，不能证明被上诉人履行了合理的通知义务。3，原审法院适用法律与判决结果相悖。请求依法撤销罗山县人民法院（2011）罗民初字第X号民事判决书。

被上诉人答某辩称，原审法院判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公正，应当依法予以维持。上诉人上诉理由不当，无法律依据，应驳回其诉讼请求。

二审查明的事实与原审基本一致。

本院认为，被上诉人清算组在公开拍卖其出租的厂房场地时，在承租人居住使用的出租物的地方张贴了搬迁通告，通知所有承租人有关的拍卖事项，上诉人虽然认为该张贴通告的照片是假的，但没有证据证实，其所称不能采信；在拍卖准备中，对拍卖标的物所在的现场进行测量和拍照，上诉人亦应当知晓有关事宜。并且，被上诉人委托的拍卖公司在拍卖前依法在本地有影响的报纸和相关网站上刊登了拍卖公告，并办理了相应法律手续，进行公开拍卖，买受人在规定的时间内付清了成交价款，取得了拍卖成交确认书。依法亦应当视为出租人尽到了合理的通知义务。因此，上诉人的上诉理由不能成立。关于承租人优先购买权的保护问题最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确的规定，因该案还涉及到破产企业处置资产和拍卖活动，所以原审法院适用的相关法律及司法解释并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费350元由上诉人汪某承担。

本判决为终审判决。

审判长徐贵瑛

审判员李某本

审判员吕树利

二O一二年五月八日

书记员李某(兼)