重庆市X区人民法院
民事判决书
（2012）綦法民初字第X号
原告重庆XX物业管理有限公司，住所地重庆市x，组织机构代码x-X。
法定代表人孙X，该公司总经理。
委托代理人谭X，该公司员工。
被告刘X，身份证号码x，女，生于19XX年X月X日，汉族，原住重庆市x，现住重庆市x。
原告重庆XX物业管理有限公司与被告刘X物业服务合同纠纷一案，本院于2012年4月9日立案受理,依法由审判员张亦军独任审判，适用简易程序于2012年5月23日公开开庭进行了审理，原告重庆XX物业公司的委托代理人谭淋和被告刘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘X系全泰栖苑小区业主，根据双方于2009年5月3日签订的《全泰.栖苑小区业主公约》的约定，被告刘X从2010年1月14日起每月25日前应当向公司交纳物业服务费119元和承担每月实际用量公共能耗费及供水加压费，如果逾期未缴纳，那么从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金（违约金）。公约签订后，原告提供了相应的物业服务，被告刘X主动按时交纳了物业服务费和公共能耗费，至2011年6月份止。后，被告刘X就再没有按约交纳物业服务费和公共能耗费。期间，公司多次以电话或者书面通知等方式向被告刘X催收未果。现在请求法院判决1、被告立即向原告支付从2011年7月至2012年4月份期间的物业服务费1189元；2、被告立即向原告支付从2011年7月至2012年4月份期间的物业管理费违约金482元3、被告立即向原告支付从2011年8月至2012年3月份期间的供水加压费89.4元；4、被告立即向原告支付从2011年8月至2012年3月份期间的代收水费违约金31.3元；5、被告立即向原告支付从2011年11月至2012年3月份期间的公共能耗费45.9元；6、被告立即向原告支付从2011年11月至2012年3月份期间的公共能耗费其违约金4.7元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告重庆XX物业公司提供的物业服务不到位，如小区顶楼违章搭建未予制止、借口节约成本关闭一道大门而造成小区业主出入不便、公共设施不足、保安措施不力、无健身娱乐设施、环境卫生差等；收费不透明，公共场地和设施收益未公开，有重复收费和转嫁成本费用现象；原告主张的违约金请求不符合有关的规定，未代表和维护业主的利益而造成业主团购房补贴未能落实，且原告的团购房起诉在先，应当先解决该诉讼；原告在事前并未催告缴纳物业费。原告应当认真履行业主公约后，物业服务费才能交纳，对于违约金是由于原告违约在先，有过错，不同意支付违约金。
经审理查明，被告刘X系全泰栖苑小区X幢X－X号业主。2009年5月3日，双方签订了《全泰·栖苑小区业主公约》。2010年1月14日，被告接房后，原告（乙方）与被告刘X（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：“一、物业管理区域慨况：物业名称为全泰栖苑小区；物业类型为高层住宅；坐落位置为綦江县X区；东至市X路，南至元方林音小区，西至营盘山公园，北至渝南煤监分局；具体物业构成明细及所配置的公用设备设施明细以乙方验收为准。二、乙方委托物业服务事项为：（1）物业共用部位的维修、养护和管理，物业共有部位包括屋某、屋某、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、扶梯、隔离栏杆等；（2）物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括共用的上下水管道、共用照明、高压水泵房、消防设施设备、电梯等。（3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。（6）公共场所、房屋某用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运。（7）交通与车辆停放秩序的管理。（8）公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前两款（第7、8款）约定的事项为协助性、预防性，不含业主、非业主使用人的人身、财产保险（保证）和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。（9）物业档案资料管理。（10）物业专项维修资金的使用。（11）装修管理。（12）接受甲方委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。（13）物业服务费和本合同规定的其他费用单位收取。（14）法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。（15）在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为特约服务的内容和费用在双方自愿的前提下商量议定。三、物业服务质量标准：（1）物业共用部位的维修、养护和管理：对房屋某用部位进行日常管理和维修养护，记录齐全；每3日巡查1次小区房屋某元门，楼道通道以及其他部位及时维修养护；对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋某途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和主管部门。（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：对共用设施设备进行日常管理和维修养护；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，及时维修，更新改造；路灯、楼道灯完好率不低于90％。（3）公共场所、物业共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：生活垃圾每天清运一次，公共区域每日清扫，达到无垃圾，无明显灰尘；公共管道每年疏通一次，化粪池每两年掏一次，发现问题及时清掏；根据实际情况定期进行灭虫除害。（4）公共绿化的养护和管理：有专业人员实施养护管理；定期进行修剪，养护，定期施肥；定期清除杂草、杂物、适时喷洒农药。（5）机动车和非机动车的停放管理：规范停放，24小时值班；任何通道，严禁停车。（6）公共秩序、安全、消防等事项的协助管理：小区X区域每2小时至少巡查1次；事件发生时报告主管部门，并协助采取相应措施。（7）装饰装修管理服务：实行装修许可制度，严格审核；通过巡视，监控装饰装修，有无违规，及时纠正处理。（8）物业档案资料管理：专人管理物业档案资料；定期进行整理。（9）其他服务：特约户内服务；商务活动服务。四、物业服务费用：（1）本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润)，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：执行物价局核定标准；甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。（2）共用的专项设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；甲方应于接房通知书上明确的接房时间最后一天起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，甲方负连带交纳责任，甲方与物业使用人之间的缴费约定，甲方应当自约定之日起告知乙方，物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。（3）停车位收费方式：甲方自行购置车位的，应按露天车位100元／个．月、车库车位150元／个．月标准向乙方交纳停车位服务费，停车服务为保洁服务及停车秩序维护，不包含车辆保险及保管责任。（4）甲方或物业使用人使用小区会所，应按下列标准支付使用费：根据经营管理需要，在双方自愿的前提下商量议定。（5）小区共用部位、共有设备设施由乙方进行经营管理，如有所收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充维修费（小修）及物业服务费的不足。（6）乙方接受甲方委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。五、双方的权利义务：（1）甲方享有的权利：享有对所购房产合法占有、使用、收益、处置、转让的权利；监督乙方管理服务工作开展的达标情况；享有通过和进入公共部位，有偿使用公共设备、设施的场地的权利；享有在小区内维护自己合法权益的权利；法律、法规规定享有的其他权利。（2）甲方应履行的义务：按本合同及《业主公约》的约定和国家有关文件规定按时足额向乙方交纳各种费用；遵守乙方制定的《业主公约》和本合同各项条款；支持、协助乙方做好物业管理服务工作；要求、约定其名下物业的使用人遵守本合同及《业主公约》，支持、配合乙方开展的各项工作和活动；承担维修本物业主体结构、公共部位、公用设备、设施的费用；按国家规定缴纳物业维修基金；转让或者出租房屋某，甲方应事先通知乙方，告知受让人或者承租方到乙方服务中心进行登记，凡因发生房屋某售、转让、馈赠、出租或变卖而未到物业管理公司办理有关手续的，由此发生的费用、一切经济纠纷及其他后果仍由原业主承担；所有因房产出售、转让、馈赠、出租或以其他方式处置或变卖等成为承受人的，享受其相应的权益，同时也必须承担相应的义务与责任，包括（不限于）遵守《业主公约》、《前期物业服务合同》及相关法律法规的规定；未经相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途，对本物业的公用设施、场地不得擅自占用、破坏和改变功能；法律、法规规定的其他义务。（3）乙方享有的权利：按照本合同、《业主公约》和国家有关规定向甲方或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；可以根据甲方或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内全部物业管理一并委托给他人；自主开展各项经营管理活动，但不得侵害甲方、物业使用人的合法权益；物业管理人可以根据本合同及《业主公约》的约定，为维护业主的共同利益，采取一切适当的措施和作出相应的决策；依照法律、法规规定和本合同及《业主公约》的约定享有的其他权利；制定必要的规章制度，并以有效方式督促甲方和物业使用人遵守；采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本合同、《业主公约》及公众管理制度的行为；在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务；对拖欠水费及公共设施维护保养费（包含在物管费中）的业主，停止供水；依据本合同、《业主公约》及国家相关法律法规的规定，追究违约业主的违约责任。（4）乙方应履行的义务：履行合同、提供物业服务；及时向全体业主通告本区域内有关物业管理房屋某重大事项，及时处理投诉，接受甲方和物业使用人的监督；在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，经依法议定后组织实施；制止本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰执行和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作，护卫人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；向甲方和物业使用人告知物业使用的有关规定，当甲方和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督，对甲方和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；法律、法规规定的其他义务。六、合同期限为五年，自2008年6月1日起至2013年5月31日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为五年。七、违约责任：（1）甲方违反本合同及《业主公约》、小区管理制度，使乙方不能完成规定的管理服务质量，或甲方不按约定及国家有关规定向乙方交纳管理服务费用和其它相关费用，乙方有权对甲方停止进行护卫、保洁、维修、供电、供水、供有线电视等服务。因甲方责任造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。（2）乙方违反本合同有关规定，未能达到约定管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改。过期未整改，甲方有权向乙方上级主管部门投诉。上级主管部门不能解决的，甲方可向人民法院起诉，直至解决处理。如因乙方责任给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。（3）甲方或物业使用人违反本合同及《业主公约》的约定，每月25日后未能按时足额交纳物业服务费及其相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金，经物业公司催收仍未及时交付应费用的，因拖欠造成的其他不便及后果慨由拖欠人负责。（4）未经物业管理公司及相关业主许可并办理有关手续，任何业主无权擅自改变物业区域内共用部分、共用设施设备的用途及设置，对本物业的公用设施、场地不得擅自占用、破坏和改变使用功能，对本物业的绿化不得擅自破坏或改变原有设计及布置。否则，由物管公司追究其恢复原状、赔偿损失等违约责任。八、附则：甲方接房时，应缴纳装修保证金、装修期间电梯使用费、装修垃圾二次转运费、公共水电费、物管服务费及其余相关费用，缴纳标准依照《业主公约》的约定、行业惯例及相关法律法规执行；本合同自双方签字盖章起生效。”原告重庆XX物业公司在该合同书上乙方栏内盖了单位及其法定代表人的印章，被告刘X在该合同书上甲方栏内签名捺印。双方签订《前期物业服务合同》后，另行约定物业管理费按房屋某筑面积进行综合收费，即1元／平方米（含电梯费）。
另查明：被告刘X的位于重庆市X区X街X路X号全泰栖苑小区X幢X-X号住房建筑面积为119平方米，其所在的全泰栖苑小区至今未成立业主大会，亦没有选举成立业主委员会。被告刘X已全额缴纳2011年6月前物业管理费、供水加压费和公共能耗费。从2011年7月起至2012年4月份止，被告即未交纳物业管理服务费共计1189元（建筑面积119平方米，每月按照119元计算物业服务费）及违约金、公共能耗费45.9元及违约金和供水加压费89.4元及违约金。在欠费期间，原告重庆XX物业公司仍按约对被告刘X的住宅物业提供服务。庭审中，被告刘X指出原告重庆XX物业公司在该小区物业服务存在瑕疵，被告重庆XX物业公司则表示其完全履行了义务，要求被告刘X立即付清其尚欠的物业管理服务费、公共能耗费、供水加压费及相应的违约金。
前述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《全泰·栖苑小区业主公约》、全泰栖苑业主入住验房表一份、《前期物业服务合同》一份、綦江县发展和改革委员会綦发改价（2010）X号、（2011）X号文件二份、欠费明细统计表一份、有关违章整改通知及向相关职能部门递交的拆除违法建筑报告、2012年4月公共能耗费分摊说明；被告提供的照片十五张等证据材料在案为凭，并经庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《全泰·栖苑小区业主公约》和《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力，双方均应当按照合同的约定，诚信全面履行自己的义务。由于被告刘X提出物业服务不到位，收费不透明，公共场地和设施收益未公开，有重复收费和转嫁成本等现象，原告重庆XX物业公司未及时进行沟通交流、协调整改，从而导致被告刘X从2011年7月起未按时交纳物业服务费、公共能耗费、供水加压费，但原告重庆XX物业公司仍对被告刘X的住宅物业提供服务，保障该幢小区的正常运行、维护，履行了主要义务。作为具有物业管理职能的原告重庆XX物业公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告刘X应当按照合同约定按时交纳物业服务费和公共能耗费，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告刘X拒绝交纳物业服务费、公共能耗费、供水加压费的行为属违约行为，依法应当承担合同约定的缴纳义务和给付滞纳金的违约责任，故对原告要求被告刘X给付尚欠物业管理费、公共能耗费及其违约金的诉讼请求，本院予以支持；但是，双方约定的日千分之三的物管费违约金过高，应该按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算物管费滞纳金为宜。对于被告在本案审理过程中提出的有关物业管理的问题，特别是有收费透明的问题，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，以提高服务质量，并得到广大业主对工作的支持。对于被告提出的团购房补贴问题，并非物业服务公司的职能和义务范围，物业服务公司亦无能力解决此事，被告以此为由拒不缴纳物业费用，实属不妥。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、刘X在本判决生效后5日内支付重庆XX物业管理有限公司物业服务费1189元及其违约金（从2011年7月1日起至2012年4月30日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；
二、刘X在本判决生效后5日内支付重庆XX物业管理有限公司供水加压费89.4元及其违约金（从2011年8月1日起至2012年3月31日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
三、刘X在本判决生效后5日内支付重庆XX物业管理有限公司公共能耗费45.9元及其违约金（从2011年11月1日起至2012年3月31日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
案件受理费25元由刘X负担（此费重庆XX物业管理有限公司已预缴，刘X在履行上述义务时一并付给重庆XX物业管理有限公司）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员张XX
二０一二年六月十九日
书记员陈XX
