上诉人（原审被告）重庆市X区XX药业有限公司。

被上诉人（原审原告）重庆市XX物业管理有限公司。

上诉人重庆市X区XX药业有限公司与被上诉人重庆市XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院（2011）万法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院审理查明，2010年3月13日，重庆市XX物业管理有限公司（下称XX物业公司，乙方）与重庆市华顺房地产开发有限公司（下称华顺房产公司，甲方）签订《前期物业管理服务合同》约定，甲方选聘乙方对华顺储运中心的办公、商某、仓储综合楼实施前期物业管理，范围东起小天鹅市场，南至白岩路华顺储运停车场，西至小天鹅发车站北华顺储运中心市X路，委托管理期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止，合同期满或业主委员会成立并与选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业的管理服务费，住宅由业主按其拥有套数每月每户290元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积和使用性质交纳，具体为仓储按1元.月/平方米、办公和商某、门面按1.50元.月/平方米。本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为每年1月和7月。XX药业公司使用的住宅房316.72m2、商某用房2356.62m2、仓储房4041.34m2在该物业管理范围内。XX药业公司一直未向XX物业公司交纳物管费。2010年12月1日，XX物业公司向XX药业公司送达了《物业催费工作函》，XX药业公司仍未交纳该费。

另查，2008年12月8日，XX药业公司与重庆市X区华顺物业管理有限公司（下称华顺物业公司）签订了《物业服务管理委托合同》，将其使用的华顺山湾别墅、华顺储运负某楼、负某、市X路中XX药业及姚昌军、韦微的房屋委托华顺物业公司进行物业管理，委托服务期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止。重庆市华顺房地产开发有限公司系华顺储运中心的建设单位，与华顺物业公司系同一法定代表人。

一审法院认为，华顺房产公司作为华顺储运中心的建设单位，有权选聘物业服务企业对该处实施前期物业管理，其与XX物业公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对XX药业公司具有约束力；从XX物业公司举证的XX药业公司的函件等，可证实合同签订后，XX药业公司知晓并接受XX物业公司对其在该合同约定物业管理范围内所使用的房产进行物业管理服务的事实，XX药业公司应按合同约定标准向XX物业公司交纳服务费，XX物业公司的主张符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：XX药业公司在本判决生效后五日内给付XX物业公司物业服务费125860.32元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2817元，由XX药业公司负某。

XX药业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实和理由：1、我司2008年12月8日与华顺物业公司签订了《物业服务管理委托合同》，约定委托服务期限为3年，自2008年1月1日到2010年12月31日，该合同期内无任何解除合同的约定和法定情形，而一审法院却认定XX物业公司在2010年3月13日与华顺房产公司签订的《华顺储运中心前期物业管理委托合同》（X年X月X日生效）对我司具有约束力，显然是错误的。2、XX物业公司起诉我司支付物业服务费，我司在一审提供了自己所有的房屋产权证书证明自己所有的物业面积，但一审法院没有查清讼争物业的真正所有人，混淆了“公司”和“个人”所有的房屋界限。一部分物业根本不是我司所有，而是其他自然人所有的房屋，导致一审认定事实不清。3、一审法院依据我司在2010年4月和9月给XX物业公司去的两份函件和2011年1月1日签订的水电费代收《协议书》，认定我司接受XX物业公司的物业服务，违反日常生活常理和本案历史形成的客观事实。因我司与华顺物业公司的物业服务合同仍在有效期内，不可能在此时接受另一物业企业的服务。我司与XX物业公司签订水电费代收《协议书》也能反映出我司没有与XX物业公司形成物业服务合同关系，否则不会在《物业服务合同》外画蛇添足签订“代收协议书”，完全有理由收取物业服务费用和代交的水电费。故一审法院没有查清案件事实，导致判决错误，请二审法院依法改判。

XX物业公司答辩称：1、一审认定物业服务时间正确，物业合同系双方签订，不可能再签订合同，XX药业公司的观点逻辑错误；2、华顺物业公司与XX药业公司的服务合同已经终止失效，我司与XX药业公司形成的物业服务关系成立；3、XX药业公司认为物业使用面积错误不当，其称所谓个人面积实际系XX药业公司使用于储存等；4、2010年4月、9月XX药业公司的函件中说明了其物业服务范围和事项，XX药业称帮华顺搞物业说法错误，与华顺物业有效期内均允许XX药业与我司形成物业服务关系符合客观事实，代收水、电费问题XX药业公司曲解了协议书；5、我司与华顺房产公司签订的服务合同已经工商某案且公告小区全体业主，应受法律保护。综上，XX药业公司的上诉理由不能成立，请二审判决驳回上诉，维持原判。

本院二审查明：XX物业公司在二审提供的2012年2月27日、28日华顺物业公司和华顺房产公司出具的《情况说明》证明，从2010年4月1日起系XX物业公司为华顺储运中心提供物业服务，原华顺物业公司与业主签订的《物业服务委托合同》从2010年4月1日起自动失效。XX药业公司在一审出示的房权证证明XX物业公司制作的《XX欠费统计表》中，只有别墅316.72m2、负某楼X.32m2中有857.44m2属于XX药业所有的房屋。根据XX物业公司制作的《XX欠费统计表》收费标准计算物业服务费为：2010年4月1日起至2011年7月30日止16个月，别墅4640元，负某楼X.56元，合计欠物业服务费25218.56元。

本院认为，虽然XX药业公司与华顺物业公司于2008年12月8日签订的《物业服务管理委托合同》，将其使用的华顺山湾别墅、华顺储运负某楼、负某、市X路中XX药业及姚昌军、韦微的房屋委托华顺物业公司进行物业管理，委托服务期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止，但XX物业公司在二审提供的华顺物业公司和华顺房产公司2012年2月27日、28日出具的《情况说明》证明，从2010年4月1日起系XX物业公司为华顺储运中心提供物业服务，原华顺物业公司与业主签订的《物业服务委托合同》从2010年4月1日起自动失效，因此，XX药业公司上诉称其与华顺物业公司签订有物业管理合同，服务期限到2010年12月31日止的理由不能成立。XX药业公司在一审出示的房权证证明XX物业公司制作的《XX欠费统计表》中，只有别墅316.72m2、负某楼X.32m2中的857.44m2属于XX药业公司的房屋，其余属于姚昌军及其妻子韦薇所有，与XX药业公司之间就物业管理费没有明确约定的情况下，XX物业公司向XX药业公司主张交纳物业服务费不当，故XX药业公司的该项上诉理由成立，应予以支持。该部分的物业管理费可另案主张。根据XX物业公司制作的《XX欠费统计表》收费标准计算所欠物业服务费应为：2010年4月1日至2011年7月30日，别墅欠费4640元、负某楼欠费20578.56元，合计25218.56元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市X区人民法院（2011）万法民初字第X号民事判决；

二、由重庆市X区XX药业有限公司在本判决生效后十内支付重庆市XX物业管理有限公司下欠2010年4月1日至2011年7月30日的物业服务费25218.56元。

三、驳回重庆市XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费2817元，二审案件受理费2817元，合计5634元，由XX物业公司负某4507.20元，XX药业公司负某1126.80元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判长江善进

审判员胡兴成

代理审判员陈娟

二0一二年三月三十一日

书记员张蕾