湖南省郴州市X区人民法院
民事判决书
（2011）郴北民二重字第X号
原告郴州市XX置业咨询有限公司。
委托代理人龙云飞，湖南五岭律师事务所律师。
被告郴州市XX置业投资有限公司。
委托代理人陈某某，男，湖南民浩律师事务律师。
原告郴州市XX置业咨询有限公司（以下简称XX公司）诉被告郴州市XX置业投资有限公司（以下简称XX公司）居间合同纠纷一案，本院于2011年5月4日以（2010）郴北民二初字第X号民事判决书作出判决，被告不服该判决上诉至湖南省郴州市中级人法院。湖南省郴州市中级人法院审理后认为原判决认定事实不清，决定将该案发回重审。本院重新立案后，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人付秋舒及委托代理人龙云飞，被告的委托代理人陈某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告XX公司诉称：2008年7月15日，公司与被告XX公司签订一份《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》，合同主要约定：由本公司独家代理销售位于郴州市X路X路交汇处的XX大厦的全部物业。2010年4月28日，被告XX公司在未通知我公司的情况下，私下将XX大厦一层105、106、107、X号商铺（四间商铺总面积为208平方米）作价4080。3以分期付款的方式卖给中国邮政储蓄银行郴州市支行，且某项已全部付完。根据合同第三条第一款约定视作本公司成功销售的房屋，故被告应支付本公司销售代理费476100元。本公司多次要求被告支付该款，被告却以各种理由拒付。为维护本公司的合法权益，特向贵院起诉，要求判令被告支付销售提成款476100元，并承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、原、被告双方于2008年7月15日签订的《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》，拟证明原、被告双方建立了合法有效的房地产买卖中介服务关系；依合同第三条可知被告违约。
2、工商营业执照，拟证明双方主体合格。
3、身份证一份，拟证明原告身份。
4、A派公寓认购书3份，拟证明该房子本身由被告方自某销售的，该3个合同转移到XX公司，湘惠房地产签订的合同实际是被告方出卖的，不是我方出卖的。
5、建筑工程施工许某证、建设用地规划许某证、土地使用权证、商品房预售许某证各一份，拟证明位于人民路X路交汇处的XX大厦工程建设单位系被告郴州市XX置业投资有限公司。
被告XX公司辩称：2008年7月15日，被告与原告签订一份《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》，该合同前言明确约定“经甲、乙双方友好协某，甲方现就委托乙方代理销售甲方物业……。”合同号前言部分明确了甲乙双方的法律关系为委托代理法律关系，被告是委托方，原告是受托方。该合同第二条2•3•1约定“甲方以XX大厦1----X层全部以明确底价方式委托给乙方销售，……。”第2•3•2款约定“底价以下部分的楼款全归甲方所有，高于底价部分全部归乙方所有”；第2•4•1款约定：“甲、乙双方同意，代理房屋商业用房一层平均底价为人民币37900元……”第七条第7•4款约定“销售期间严格按甲方提供的楼价的底价卖，并不得低于低价，特殊情况可请示甲方签字批准”。第八条第8•3款约定:“如果由于乙方行为给甲方造成的经济损失，乙方要承担全部的经济和法律责任。”合同签订后，乙方在履行合同过程中，在未经甲方签字批准的情况下，擅自某物业中第一层门面第X号、第X号、第X号、第X号、第X号均以低于底价的价格予以销售，其中第X号门面的销售价为每平方米30896×60.85=（略）.6元，第X号、第X号门面的销售价为每平方米26523元×110.08m2=（略）.84元，第X号、第X号的销售价为每平方米24000元×155.29m2=（略）元，前述销售门面的总额为（略）.6元＋（略）.84元＋（略）元=（略）.44元。根据合同约定该第一层的平均销售底价为每平方米37900元，结合原告销售的面积60.85m2＋110.08m2＋155.29m2=326.22m2，可知原告应当向被告缴纳的款项为每平方米37900元×326.22m2=（略）元，但是实际上被告的销售总额为（略）.44元，所以原告给被告造成的实际经济损失（略）-（略）.44=（略）.56元。原告不仅在销售价额上严重违反了与被告所签订的合同，而且某有尽到应尽的义务，一年多的时间只卖出5个门面，严重影响了被告的物业销售进展，已经严重背离了当初双方所签订合同的目的，所以被告数次告知原告解除合同，但原告一直置之不理，无奈被告于2010年2月份书面通知原告解除合同，原告还是不予签收该书面通知。综上所述，特请求依法判令驳回原告的诉请，并承担本案诉讼费用。
被告XX公司在举证期限内向本院提交以下证据：
1、营业执照一份，拟证明被告主体资格。
2、XX大厦销售合同一份，拟证明双方签订合同，对销售底价做了约定。
3、商品房买卖合同3份，补充协某一份，拟证明原告低于底价合同销售。XX与XX公司委托合同，是由被告签订盖章签订合同的。
4、XX公司向XX公司下达的联系函一份，拟证明被告多次要求解除合同，对方不听，我方下达了联系函解除合同，原告公司不签收。
5、证人李某乙、许某某的证言，拟证明被告向原告送达了解除合同通知书。
原告XX公司在举证期限内向本院申请调取郴州市XX置业投资有限公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行订立的《房屋购销合同》一份。双方对该合同真实性无异议，关联性有异议。
经本院组织双方当事人质证情况如下：
被告对原告提交的证据1、2、3、4、5真实性无异议，但认为证据1已经约定销售价格，原告未经被告同意擅自某定销售价格，属违约行为；原告对被告提交的证据1、2、3真实性无异议，但认为证据2约定被告不得自某对外销售，且某得撤销委托；对证据3认为是由被告将房屋出卖，而不是原告；对证据4认为系被告伪造，不予认可；对证据5认为证人均系被告的职工，且某证言相互矛盾，真实性不予认可。
根据庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，被告提交的证据1、2、3，本院调取的《房屋购销合同》符合证据规则，可作为本案的定案依据。对被告提交的证据4、5由于被告未递交书面证据证实已经交付给原告，尽管证人证言拟证明被告向原告送达了解除合同通知书，但该证人系被告职工，与被告有利害关系，同时证人证言相互矛盾，故本院对被告提交的证据4、5不予认可。
经审理查明：2008年7月15日，被告XX公司（甲方）与原告XX公司（乙方）签订了一份《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》。合同约定主要有：“甲方现就委托乙方代理销售甲方物业。1•1：甲方系XX大厦项目的唯一开发建设单位，本项目位于郴州市X路X路交汇处地块，总建筑面积约11262.63平方米（不含地下室），1--X层为商业面积，6--X层为单身公寓、办公楼；2•1：甲乙双方同意，甲方委托乙方独家代理销售本项目中全部房屋，可售建筑面积为11262.63平方米，其中住宅（公寓）为6693.4平方米，商业面积约为4130.79平方米；2•3•1：甲方以XX大厦1---X层全部以明确底价方式委托给乙方销售；2•3•2：底价以下部分的楼款归全部甲方所有；高于底价部分归乙方所有；2•4•1：甲乙双方同意，代理房屋商业用房一层平均底价为人民币37900元／平方米；商业用房二层平均底价为人民币12000元／平方米；商业用房三层平均底价为人民币6460元／平方米；商业用房四层平均底价为人民币5510元／平方米；（空调及室内精装修费用除外按实际工程造价摊入每平方单位）；2•4•2：乙方有权在单套底价或者以上销售代理房屋，并有权在底价以上自某调整销售价格；3•1：甲方确认本项目代理房屋由乙方独家全部代理销售。除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自某销售或委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。在代理期限内，甲方违反本条约定自某销售或委托第三方销售的房屋，视作乙方成功销售的房屋；3•2•1：房屋销售以套为出售单位，购房者签署预售合同并支付了首期房价款，预售合同在房地产交易中心办理了登记备案手续后，该套房屋视为成功销售，若代理期间甲方取得房地产权证的（或房屋所有权证和国有土地合用证）的，则签订出售合同并支付了首期房价款后，该套房屋视为成功销售。如购房者申请抵押贷款的，预售合同办理了登记手续并且某方按照贷款银行业的要求收齐贷款申请材料费，及房款到甲方账上后视为销售成功。3•2•3：如有客户退房，须由甲乙双方共同书面认可，任何某方无权单方退房。5•2：超额提成甲方收到客户销售首期楼款，即纳入结算范围。（定金暂不结算）。5•2•1：乙方销售价格高于委托标准价，则高于部分全部乙方所有。5•3：佣金支付方式代理期内，每月30日作为结算日，甲方在3天内按实际到款总额与单套总楼价款的比例，甲方将超出底价部分以现金或转账方式全部划拨给乙方，乙方开具发票抵扣税金；6•10：甲方须确保乙方独家代理权利，甲方不再专设售楼业务部，甲方委托乙方销售的标准部分，通常甲方如有客户购房，须事先通知乙方，在乙方代理期内，已委托的物业，所发生的销售业务全部归乙方所有。（甲方自某用房面积除外）。8•5：在合同期内，甲方不能单方违约解除合同或另委托他方，否则给乙方造成的经济损失由甲方按合同代理费总额赔偿。”原、被告双方合同签订后，被告XX公司在未通知原告的情况下，于2010年4月14日与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行签订了一份《商品房买卖合同》，约定：中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行购买被告XX大厦项目中的第一幢第一层楼X、7、X号房，建筑面积为203，该商品房单价为40200元3，总金额（略）.00元。另查明：2008年11月25日，被告XX公司与何某兰、何某、何某萍签订了一份109、X号房，售价为24000元3，建筑面积为155.23的售房合同；2009年8月11日，被告XX公司与陈某娟签订了一份X号房，售价为30896元3，建筑面积为60.83的售房合同；2009年10月26日，被告XX公司与蒋立州签订了一份103、X号房，售价为26523元3，建筑面积为110.03的售房合同。在履行《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》的过程中，原、被告双方为销售提成双方发生争议，多次协某未果。原告诉至法院请求判令被告支付销售提成款603200元，并承担本案诉讼费。
另查明，在诉讼过程中，被告郴州市XX置业投资有限公司撤回反诉请求，本院认为，被告撤回反诉系被告对其诉讼权利的处分，本院应予以准许。
本院认为：本案属居间合同纠纷。就本案而言，双方争执的焦点问题为：1、《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》的效力；2、被告XX公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行订立的《商品房买卖合同》是否是自某销售的，原告是否能依合同提成；3、被告物业中的第一层102、103、104、109、X号是谁以低于底价的价格销售原告是否承担违约责任；4、解除《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》的《工作联系函》是否送达给原告。
一、《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》的效力问题；原、被告双方所签订的《销售委托合同》是在平等、自某、协某一致的基础上签订的合同，未违反法律法规的强制性和禁止性规定，原告XX公司运用房地产专业知识对信息进行整理并通过工作为被告XX公司提供有偿服务促成购房，该《销售委托销售合同》是原、被告真实意思表示，该合同合法有效，故双方当事人均应按照合同的约定履行各自某义务。
二、被告XX公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行订立的《商品房买卖合同》是否是自某销售的，原告是否能依合同提成；根据原、被告双方签订的《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》约定：1、被告不得自某销售或委托第三方销售，若违反约定自某销售或委托第三方销售的房屋，视作原告成功销售的房屋；2、原告销售价格高于委托标准价，则高于部分全部归原告所有；3、被告须确保原告独家代理权利，被告不再专设售楼业务部，被告委托原告销售部标准部分，通常被告如有客户购房，须事先通知原告，在原告代理期内，已委托的物业，所发生的销售业务全部归原告所有，（被告自某用房面积除外）。2010年4月14日，被告XX公司在未通知原告的情况下，与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行签订《商品房买卖合同》。合同所涉及的标的物是XX大厦项目中的第一幢第一层楼、6、7、X号房（面积为207平方米），是被告委托原告销售的物业，根据双方合同的约定，被告销售的房屋应视为原告的销售；同时该合同购房单价为40200元，已超过原、被告双方约定的销售底价37900元3，超过部分的款项为（40200-37900）×207＝476100元，该款项应归原告所有。原告诉请判令被告支付销售提成款依合同理由充足，本院予以支持，超出合同约定部分的诉请本院不予支持。
三、原告XX公司的行为是否违约；被告XX公司辩称：与何某兰、何某、何某萍、陈某娟、蒋立州订立的《商品房买卖合同》是原告XX公司擅自某价销售，原告的行为违反合同的约定，其行为违约。经查：与案外人何某兰、何某、何某萍、陈某娟、蒋立州订立的《商品房买卖合同》，合同的出卖人是被告郴州市XX置业投资有限公司，加盖的也是公司法人周轶军和XX公司印章，并无原告XX公司的签字或盖章，被告XX公司辩称理由不成立，本院不予支持。
四、解除《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》的《工作联系函》是否送达给原告；被告辩称解除《XX大厦项目独家全程策划销售委托合同》的《工作联系函》已于2010年2月3日书面通知原告，但被告未提交原告签收该《工作联系函》的书面证据，在庭审中，被告虽然提供证人李某乙、许某某出庭作证，但两证人在陈述如何某达给原告时证词相互矛盾，同时两证人系被告职工，与被告有利害关系，且某告否认收到《工作联系函》，故被告辩称的理由不能成立。
综上，据此依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告郴州市XX置业投资有限公司支付原告郴州市XX置业咨询有限公司居间酬金人民币476100元，｛计算方式（40200元-37900元）×207平方米｝。该款限被告于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告郴州市XX置业咨询有限公司其他诉讼请求。
如果被告郴州市XX置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7437元，财产保全费3536元；反诉案件受理费18748元，减半收取9374元，合计20347元，由被告郴州市XX置业投资有限公司负担18420元，原告郴州市XX置业咨询有限公司负担1927元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长黎建
审判员曾斌
人民陪审员杨小宁
二0一二年六月二十六日
代理书记员刘镇宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自某的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十六条当事人对自某的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
