中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(1999)民终字第X号

上诉人(原审原告、反诉被告)：重庆万昌房地产投资开发有限公司。住所地：重庆市九龙坡区石桥铺石杨路X号。

法定代表人：蔡某某，董事长。

委托代理人：谢某某，该公司总经理。

委托代理人：苏葵，重庆环达律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：清河集团公司东亚家具城。住所地：山东省济南市X路X号。

法定代表人：侯某某，总经理。

委托代理人：张德灿，清河集团公司法律事务处处长。

委托代理人：邓永柱，重庆中柱律师事务所律师。

上诉人重庆万昌房地产投资开发有限公司(以下简称万昌公司)与上诉人清河集团公司东亚家具城(以下简称东亚家具城)为房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院(1998)渝高法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1997年12月25日，万昌公司与东亚家具城签订《万昌商城场地租赁合同书》，约定：由万昌公司将位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路X号的万昌国际商业城第一期商场二层、三层及负一层场地全部租赁给东亚家具城使用，租期九年。商场二层的租金单价为每月每平方米35元，三层及负一层为每月每平方米30元。商场及公摊面积以重庆市房管局丈量面积为准。租金自起租时起递增10%。租赁场地交付时间为1998年3月6日，同年6月6日为起租时间，自3月6日至6月6日为东亚家具城对租赁场地的装修时间，装修期免收租金。万昌公司若延迟交付场地，装修和起租时间及租金交纳时间均相应顺延。商场内安装照明灯具、电风扇的费用由万昌公司承担，但最多不超过（略）元。合同签订后10内，东亚家具城一次性付定金（略）万元方可进入场地，一年后定金抵作租金。合同还约定任何一方擅自中途终止合同，承担合同总额10%的违约金。

1998年1月8日，东亚家具城未经万昌公司同意，开始对外公开招商。1998年1月20日，东亚家具城向万昌公司支付（略）元定金，收据载明的收款事由为预收合同款。3月3日，由于万昌公司开发建设的万昌国际商业城尚未竣工交付验收，不能按约交付租赁场地，东亚家具城函告万昌公司考虑未如期交房给东亚家具城造成损失的责任承担问题，并提出在安装灯具及电风扇的基础上，还须对出租场地的墙体、顶部及房柱粉刷涂料。

1998年4月10日，东亚家具城投资筹建的重庆东亚家具城有限公司(以下简称重庆公司)经工商部门核准成立。4月17日，重庆公司与重庆宏达建材装饰工程有限公司签订对出租场地的地砖铺设装修协议，约定地砖铺设工程于5月底全部完工。5月3日，重庆公司又与重庆永光铜字招牌工艺厂签订加工安装东亚家具城的招牌、标徽及招商广告牌的合同书，约定自合同订立之日起10日内将定作物加工安装完毕。

至5月下旬，东亚家具城实际对租赁场地的负一层按家俱业的经营布局铺设装修了地砖走道，自行粉刷了屋顶，在租赁场地的第二、三层，按照布局设想画出了待铺设地砖走道的白线。在租赁场地外墙面完成了公司招牌、标徽及招商广告牌的安装。东亚家具城为安装制作招牌、标徽支出（略）元，粉刷租赁场地负一层屋顶支出（略）元，铺设地砖支出（略）元。万昌公司按设计标准安装完成全部照明用日光灯具。5月15日，万昌公司向东亚家具城移交水表，同时收取东亚家具城自3月份至6月份的水电费。5月底，东亚家具城在租赁的部分场地内举办了一次家俱展销会。6月20日，万昌公司报请重庆市房地产管理局高新技术产业开发区房地产管理办公室核定万昌国际商业城第一期工程建筑面积为：负一层（略）平方米，二层（略）平方米，三层（略）平方米。根据双方约定及上述核定面积，东亚家具城每月应向万昌公司支付租金（略）元。

另查明：万昌公司开发重庆万昌国际商业城的建设用地系出让土地，其于1994年7月16日取得《国有土地使用权证》。1998年5月19日，万昌国际商业城第一期工程通过建筑工程竣工质量验收。重庆市公安消防总队防火监督部于5月13日进行消防工程验收，在提出整改意见的同时，明确可以边整改边装修。7月2日，重庆市公安局消防局出具重公消验(98)字第X号意见书，同意验收合格。8月12日，万昌公司取得《房屋所有权证》。另外，万昌公司与东亚家具城签订《万昌商城场地租赁合同书》后，未办理房屋租赁登记备案手续。

1998年6月3日和6月7日，万昌公司两次函告东亚家具城，催促其进场完成装修。6月23日，东亚家具城到重庆与万昌公司进行协商，草拟一份内容为双方一致同意立即终止履行《万昌商城场地租赁合同书》的会谈纪要。万昌公司一位曾受公司委托签订合同的职员在会谈纪要上签字表示同意终止合同的履行，而参加会谈的该公司其他董事会成员则表示不同意终止履行合同。6月26日，东亚家具城起草《解除合同协议书》，万昌公司拒绝签字盖章。7月22日，东亚家具城函告万昌公司，要求将场地租赁价格调整为负一层每月每平方米20元，二、三层为22元。如不能达成共识，要求万昌公司赔偿损失并双倍返还定金。万昌公司以东亚家具城单方终止合同已构成违约为由，诉至法院，请求判令解除合同，由东亚家具城支付违约金并赔偿损失。东亚家具城反诉请求判令万昌公司承担违约责任，赔偿其经济损失。

1998年10月20日，一审法院根据万昌公司的申请，裁定终止双方所签场地租赁合同的履行，由万昌公司收回租赁房屋。

一审法院经审理认为：万昌公司与东亚家具城在平等互利、协商一致的基础上签订的《万昌商城场地租赁合同书》，是双方对房屋租赁行为的真实意思体现，该合同内容未违反法律禁止性规定，同时亦未损害国家和社会公共利益，因此该合同属有效合同。合同履行期间，万昌公司未能在约定期限内交付租赁房屋，按照双方的约定，房屋的装修、起租及交纳租金时间均应相应顺延。在万昌国际商业城第一期工程竣工验收期间，东亚家具城与有关装修公司签订装修协议，并实际进场对租赁房屋进行了部分装修，且万昌公司未提出要求停止装修的异议，对此，应视为双方对租赁房屋进行了交接。同时，万昌国际商业城一期工程亦经有关部门验收合格，公安消防部门也同意在消防工程整改中装修工程可一并进行。但东亚家具城却停止了装修，并提出终止和解除合同的要求。虽然在东亚家具城起草的终止场地租赁合同会谈纪要上有万昌公司的职员签字表示同意，但庭审中并无证据表明该职员的签字系万昌公司的授权行为，嗣后万昌公司亦拒绝在东亚家具城起草的《解除租赁合同协议书》上签字盖章，故本院应确认万昌公司职员在会谈纪要上签字同意终止合同的行为系越权代理行为，该会谈纪要不具有法律约束力。万昌公司与东亚家具城在订立合同后未按规定到当地房产管理部门办理房屋租赁登记手续，双方的房屋租赁关系是违反行政管理的行为，由于目前我国尚无对未经登记备案的房屋租赁合同属无效合同的法律规定，故东亚家具城主张确认该房屋租赁合同无效的请求，本院不予支持。诉讼中本应责令双方当事人完善房屋租赁合同的登记手续，鉴于双方对继续履行合同不能达成共识，使合同的履行成为不必要，因而本院应依法对该合同予以解除。鉴于东亚家具城在履行合同期间不具有擅自终止合同的故意行为，且万昌公司未按约定期限交付出租标的物，对纠纷的引起有一定的责任，故本院对万昌公司请求判令东亚家具城按合同总金额的10%支付违约金的主张不予采纳。东亚家具城在实际取得租赁房屋并进行了部分装修后，未按合同约定向万昌公司支付租金，使该房屋自装修期满至本院裁定由万昌公司收回时，空置达三个月，使万昌公司受到损失，由此而引起的民事赔偿责任应由东亚家具城承担，东亚家具城已实际投入的装修费用，在合同解除后由万昌公司付给东亚家具城。重庆公司不属于合同一方的权利义务承受人，公司成立后的正常开支，不能作为东亚家具城的损失，故对东亚家具城要求赔偿损失的主张，本院不予支持。同时，本院认为双方约定的定金条款实质是入场保证金，它不具有保障合同全面履行的担保性质，故在东亚家具城实际取得租赁房屋并进场装修后，该保证金的保证作用已经完成。因此，万昌公司应在合同被解除后将此款退还给东亚家具城。原告万昌公司的诉讼请求和被告东亚家具城的反诉请求均部分成立。据此判决：一、重庆万昌房地产投资开发有限公司与清河集团公司东亚家具城签订的《万昌商城场地租赁合同书》有效，解除该合同的履行；二、由清河集团公司东亚家具城赔偿重庆万昌房地产投资开发有限公司经济损失（略）元；三、由重庆万昌房地产投资开发有限公司支付清河集团公司东亚家具城实际投入租赁房屋中的装修费（略）元；四、由重庆万昌房地产投资开发有限公司退还清河集团公司东亚家具城交付的定金（略）元。案件受理费（略）元，反诉费（略）元，合计（略）元，由重庆万昌房地产投资开发有限公司负担（略）元，清河集团公司东亚家具城负担（略）元。

万昌公司和东亚家具城均不服一审判决，向本院提起上诉。万昌公司上诉称：东亚家具城单方终止合同的事实清楚，证据确凿，一审判决认定“东亚家具城在履行合同期间不具有擅自终止合同的故意行为”错误，东亚家具城应按合同约定支付合同总额10%的违约金；合同约定的定金条款应适用定金罚则，上诉人不应返还定金；上诉人经被上诉人委托垫付安装及装修费共计（略）元，超出租赁合同所约定的上诉人义务范围，应由被上诉人返还；被上诉人所支付的装修费计（略）元，应由其自己负担。东亚家具城上诉称：双方签订合同时，本案讼争房屋未经建筑工程竣工验收和消防验收，更未取得房屋所有权证，属于法律禁止出租的房屋，而且至今未办理登记备案手续，故双方所签合同应确认为无效；重庆公司是上诉人为在重庆经营管理家俱商场投资组建的公司，一审判决认定其不是合同一方的权利义务承受人，不予支持上诉人赔偿损失的主张，显属不当，被上诉人应赔偿上诉人定金、广告费用、电话费、员工工资等经济损失共计（略）元。

本院经审理认为：万昌公司与东亚家具城所签订的《万昌商城场地租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效。万昌公司在与东亚家具城签订场地租赁合同以后，虽未办理房屋租赁登记备案手续，但登记备案并非认定合同效力的必备要件。东亚家具城请求确认合同无效，理由不能成立，本院不予支持。合同履行期间，万昌公司未能按约交付租赁房屋，按照双方约定，房屋的装修、起租及交纳租金时间均应相应顺延。东亚家具城与他人签订装修安装合同，并实际进场对租赁房屋进行部分装修，应视为双方实际交接了租赁房屋。东亚家具城对租赁房屋装修期满后未向万昌公司支付租金，对此应承担赔偿责任。万昌公司请求判令东亚家具城按合同总金额的10%支付违约金，因万昌公司在一审诉讼期间已收回租赁房屋，判令东亚家具城赔偿3个月租金损失，已保护其合法利益，故对上述主张本院不予采纳；万昌公司请求判令东亚家具城返还安装照明灯具所支出费用计（略）元，因其不能证明该费用系万昌公司为履行合同而额外支出，故本院不予支持；东亚家具城实际支出的装修费用计（略）元，应由万昌公司负担；东亚家具城所付定金（略）元，实质为入场保证金，不具有保障合同全面履行的担保性质，应由万昌公司返还给东亚家具城。东亚家具城请求判令万昌公司赔偿其定金、广告费用、电话费、员工工资等经济损失，因上述费用系公司经营管理所需的正常支出，且东亚家具城对合同的解除负有过错责任，故本院不予支持。万昌公司与东亚家具城的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费（略）元，由重庆万昌房地产投资开发有限公司与清河集团公司东亚家具城各负担（略）元。

本判决为终审判决。

审判长谭红

审判员罗少华

代理审判员李桂顺

一九九九年十二月十六日

书记员宋春雨