原告：杨某。

委托代理人：杨某、徐某。

被告：丁某。

委托代理人：叶某某。

原告杨某为与被告丁某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年9月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员孙巧浓独任审理。2011年11月30日，因案情复杂，本案依法转入普通程序进行审理。2011年11月10日、2012年1月9日，本院公开开庭进行了审理，原告杨某及其委托代理人杨某、徐某，被告丁某及其委托代理人叶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某起诉称，2011年7月15日，原告与被告丁某签订房屋租赁协议书一份，约定由被告向原告出租桥井中路X号两间五层楼房，租期10年，前三年的年租金为15万元。如违约，则支付违约金三个月房屋。协议签订后，原告支付了租金15万元。现被告经原告多次催告未完全交房，同时，被告在回××间内进行了长达数月的装修，装修期间人员进出严重干扰了原告的经营。由于原告租赁房屋用于开设药房，对环境要求较高，被告装修导致油漆味弥漫，原告无法正常进货、工作人员无法正常工作。故原告起诉要求：一、依法判令解除原、被双方的房屋租赁协议，退还租金15万元；二、判令被告支付违约金3.75万元并赔偿经济损失10万元。

为证明上述事实，原告提供的证据有：

1、提供房屋租赁协议书一份，证明原、被告双方于2011年7月15日签订协议，约定由原告承租被告位于宁海县桥头××街道桥××楼房用于开药店，如违约，一方需向对方某某三个月的租金作为违约金的事实；

2、提供浙江省农村信用合作社业务凭证一张，证明原告已于2011年6月22日支付了租金15万元，被告丁某有充分的时间为履行合同作准备；

3、提供解除合同通某某及挂号信回执一份，证明原告催告被告完全、及时交房，否则解除合同的事实；

4、提供2011年7月1日租房协议复印件一份，证明原、被告双方就租房事项进行多次协商，原告有充分时间在2011年7月15日交房；

5、提供2011年9月11日被告丁某发给原告的函件一份，证明被告对回租房间进行了装修，同时，截至2011年9月11日三楼后一间，四楼前一间以及五楼顶棚还没有交付的事实；

6、提供钟某某、黄某某的证人证言一份，证明租赁协议签订后被告对三楼回租的房间进行装修导致油漆味弥漫，原告无法正常经营的事实。

被告丁某答辩称：一、被告已经完全、及时交付房屋。在协议签订时，原告口头同意三楼后间和四楼前间由被告使用直至装修结束，被告也于2011年9月12日将以上房间交付给原告使用。五楼的顶棚不包含在租赁的范围的，故被告没有交付原告使用。二、被告的装修行为并没有妨碍原告的经营。由于原、被告双方的协议中明确约定将三楼（除后小间外）的房屋回租给被告，被告为了居住对××必××修，装修期间人员进出也主要从后门出入，并没有影响原告的经营。三、即使被告存在违约，也不存在解除合同的情形。实际上，原告的药店在店面装修后8月份就正常开业了。

被告丁某提供证据如下：

①提供2011年9月11日被告发给原告的通某某一份，证明被告已经按照双方的约定及时将房屋交付的事实；

②提供租房协议一份，证明为履行双方的租赁合同，被告于2011年7月10日另行租房的事实；

③提供证人屠某、陈某、朱某某、聂甲、聂乙、尤某某的证人证言一份，证明被告的新玻璃店在2011年7月11日开业及被告及时交房的事实；

④提供证人屠某、徐某、丁某的证人证言及照片各一份，证明被告已于2011年9月12日将三楼后间和四楼前间交付原告使用的事实。

经庭审举证、质证，对原、被告双方提供的证据本院认定如下：

1、对原告提供的证据1，被告质证认为协议中的“两间三层楼房”并不包括五楼的顶棚。本院认为，根据原、被告的协议被告将房子的整体作为租赁物租给原告，同时，双方就回租的范围明确进行了约定，故五楼的顶棚作为房屋整体的部分应在承租的范围内，对原告提供的证据1，本院依法予以确认。

2、对原告提供的证据2，被告质证认为尽管原告在2011年6月22日就将租金汇入被告账户，但双方签订合同的时间为2011年7月15日，被告应在此××后××内搬出。本院认为，被告对原告提供的证据4无异议，即原、被告双方在协议签订前就协议的内容进行了多次的协商，由于协议中未明确约定合同履行的先后顺序，因此，原、被告应同时履行租赁协议约定的合同义务，故对原告提供的证据2、4，本院依法予以确认。

3、对原告提供的证据3，被告质证认为，原告在通知中的内容与房屋的实际交付情况不符，也不存在多次催讨的情形，不符合合同解除的条件。本院认为，证据3系原告单某面作出，其具体内容未经被告确认，房屋的交付情况应结合其他证据予以确认。

4、对原告提供的证据5，被告没有异议，对其本院依法予以确认。

5、对原告提供的证据6，本院认为，证人钟某某系被告职工，两证人系夫妻关系，与原告存在利害关系，同时，原告又未提供其他的相关证据予以佐证，故对该份证据本院不予确认。

6、对被告提供的证据①，原告质证认为，被告回复函中部分情况与事实不符，原告并没有同意被告继续使用三楼、四楼的房间。本院认为，由于被告丁某未提供证据证明原告同意其使用三楼后间与四楼房间这一事实，是否按时交房应结合其他证据予以确定。

7、对被告提供的证据②，原告认为，该份协议的真实性无法确认且与本案缺乏关联性。本院认为，被告是否另行租赁房屋与本案的租赁合同没有关联，对证据②本院不予确认。

8、对被告提供的证据③，原告认为没有关联性，本院认为综合证人作证情况，该组证据仅能反映被告另外承租房屋的事实，与本案没有关联性，本院不予确认。

9、对被告提供的证据④，原告质证认为，照片拍摄的时间无法确定，图片中的房间钥匙是否系租赁物的房间钥匙也难以确定，证人均与被告存在利害关系，其证明效力较弱。本院认为，尽管被告提供的证人与其存在利害关系，证言效力较弱，照片的中的人物也不完备，但两者相互印证，能够证明被告将三楼后间、四楼前间交付的事实，故对该证据，本院依法予以确认。

综上，结合原、被告在庭审中对无争议事实的确认及对证据的举证、质证，本院对以下事实予以确认：

2011年7月1日，原告杨某与被告丁某签订房屋租赁合同一份，约定被告丁某将位于宁海县桥头××街道桥××楼房出租给原告杨某，租期5年，年租金15万元。2011年7月15日，原告杨某与被告丁某重新签订房屋租赁协议书一份，约定租赁期为10年，每年租金15万元。同时合同约定原告杨某将三楼（除后小间外）回租给被告丁某，每年租金7000元。2011年6月22日，原告将第一年租金15万元打入被告丁某账户中。被告丁某应支付的第一年租金7000元与原告应支付的水、电费押金7000元相互抵销。合同签订后，被告丁某于2011年9月12日将三楼后间、四楼前间交付给原告杨某使用，五楼顶棚至今未交付。

本院认为，原告杨某与被告丁某之间房屋租赁关系主体合格，内容合法，意思表示真实，受法律保护。原、被告双方应按合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方在合同中未约定履行的具体时间，双方应同时履行，同时，由于原、被告在协议签订前就协议的内容进行了多次的协调，被告丁某有充分的时间在合同签订同时交付房屋。由于被告延迟交付，已构成违约，应承担违约的民事责任。原告主张被告的违约行为、装修导致原告无法正常经营，本院认为，尽管被告丁某存在迟延交付的情况，但原告无证据证明被告的违约行为导致其无法经营，合同目的无法实现，不符合合同解除的条件。原告未就其诉请的损失10万元提供相应的证据，应承担举证不能的后果。故对原告杨某的部分诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告丁某应于本判决生效后十日内支付原告杨某违约金37500元；

二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

如果被告丁某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5613元，由被告丁某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通某某后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为（略），开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。

审判长孙巧浓

代理审判员王琼

人民陪审员胡小豪

二0一二年二月十四日

书记员周敏叶（代）