原告贵港市果品食杂公司。
法定代表人王某。
委托代理人戴某某。
被告李某。
委托代理人黎某某。
原告贵港市果品食杂公司与被告李某租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月15日受理后，依法由代理审判员胡冰担任审判长，与代理审判员粟焕玲、人民陪审员林少华组成合议庭，于2011年11月29日公开开庭进行了审理。原告贵港市果品食杂公司的法定代表人王某、委托代理人戴某某，被告李某的委托代理人黎某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月28日，被告（乙方）与贵港龙宝养殖公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租房屋铺面284.33，租期为三年九个月，从2010年6月1日起至2014年3月1日止，每月租金37000元，若逾期支付租金，乙方除需及时如数补交外，每天要支付滞纳金2%给甲方。根据贵港市人民政府《关于撤销原县级贵港市人民政府贵政发[1994]X号文件的决定》（贵政发[1999]X号）精神，在贵港市人民政府的主持下，广西贵港市供销合作社联合社、贵港市果品食杂公司、广西贵港龙宝公司、广西龙宝股份有限公司、贵港龙宝粮油有限公司、贵港龙宝养殖公司经某商达成协议，并签订《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书（2006年3月31日）》。2011年4月1日，贵港龙宝养殖公司与被告签订的《房屋租赁合同（2010年5月28日）》及莲城商场的房地、财产的所有权、经某、管理权移交原告，从而发现与被告签订的《房屋租赁合同（2010年5月28日）》属于无效合同，应依法予以终止。该租赁合同约定租赁使用的土地面积为284.33，而被告实际使用的土地面积为1002.3，存在欺诈，恶意串通，损害国家集体的利益，且该租赁合同违反《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书（2006年3月31日）》的规定，超越“所签租赁合同期不得超过一年”的权限，造成原告公司无法安排失业职工工作及支付职工养老保险、医疗保险、生活生存工资、企业改制职工安置补偿以及今后的退休金等，职工意见大，矛盾尖锐激化，到处上访、告状，造成社会不稳定。原、被告多次协议该问题，但不能达成一致协议。2011年8月23日，原告送达《终止租赁合同通某书》给被告，被告置之不理，拒绝移交搬迁。另外，《房屋租赁合同》还约定如果乙方有两个月逾期支付租金的甲方可以终止合同。综上，请求法院判决：1、终止2010年5月28日与被告所签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2011年4-9月份332.03用地租金318768元(按160元3/月计)及2011年5-6月份滞纳金34040元，合计352808元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告要求终止2010年5月28日《房屋租赁合同》、被告支付2011年4-9月份332.03用地租金318768元及2011年5-6月份滞纳金34040元无事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。理由：1、被告与贵港龙宝养殖公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行。（1）虽然租赁物的产权人变更了，但《房屋租赁合同》仍然有效；（2）根据《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书》及《关于处理贵港市果品食杂公司遗留问题补充协议》约定，在财产移交后，已经某赁且未期满的，原租赁协议仍然有效；（3）原告认为贵港龙宝养殖公司与被告恶意串通某害集体利益不符合事实，更不合情理。2、被告不存在违约的问题、不存在未支付332.03用地租金的问题。原告与贵港龙宝养殖公司在交接过程中有问题，导致2011年5-6月份被告未能按时交租，因此，逾期交租是原告与贵港龙宝养殖公司造成的，而且也不是根本违约，原告没有理由终止合同。至于超出租赁合同约定的332.03用地面积，根据2001年4月20日《租赁合同》约定，因被告对后面空地投入太多，被告继续租赁房屋则后面空地不收租金，只对前面房屋提高租金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经某理查明，1994年4月13日，原县级贵港市人民政府下发贵政发[1994]X号《贵港市人民政府关于变更市果品食杂公司隶属关系的决定》,把贵港市供销合作社联合社主管的贵港市果品食杂公司变更为贵港市龙眼集团公司（现龙宝集团公司）主管。1999年9月15日，地级贵港市人民政府下发贵政发[1999]X号《贵港市人民政府关于撤销原县级贵港市人民政府贵政发[1994]X号文件的决定》，撤销原县级贵港市人民政府贵政发[1994]X号文件，恢复贵港市果品食杂公司由贵港市供销合作社联合社主管的隶属关系，本文下达后，贵港市X组成的专门工作组，负责召集龙宝集团公司、贵港市供销合作社联合社、贵港市果品食杂公司领导及有关人员就原贵港市果品食杂公司的人、财、物和债权、债务等问题协商解决，在上述问题未协商解决之前，仍维持龙宝集团公司管理现状不变。
2006年3月31日，贵港市供销合作社联合社作为甲方，贵港市果品食杂公司作为乙方，广西贵港龙宝公司、广西龙宝股份有限公司、贵港龙宝粮油有限公司、贵港龙宝养殖公司作为丙方，三方达成《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书》，约定原贵港市果品食杂公司用于入股广西龙宝股份有限公司的，后由广西龙宝股份有限公司转让给贵港龙宝粮油有限公司、贵港龙宝养殖公司的坐落在贵港市X镇X路北面的原果品莲城商场所属的房产及土地返还给贵港市果品食杂公司，在返还前已由广西贵港龙宝公司或其下属公司出租的，自返还房产办妥过户手续之日起，租金由贵港市果品食杂公司收取，租赁合同由贵港市果品食杂公司履行。如果办理房产过户之前原合同已期满，丙方有权继续对外租赁，所签租赁合同期限不得超过一年。2011年3月8日，三方又达成《关于处理贵港市果品食杂公司遗留问题补充协议》，约定应归还给贵港市果品食杂公司所属的房地产在移交前已经某赁且未期满的，在财产移交后，原租赁协议仍然有效，租赁收益归贵港市果品食杂公司所有，原租赁协议移交给贵港市果品食杂公司，同时约定该补充协议在履行过程中如与原协议有冲突的以该补充协议规定为准。
2001年4月20日，广西龙宝股份有限公司作为出租方（甲方）、李某作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于贵港市X路广西龙宝股份有限公司龙宝商场（原莲城商场）后面一块空地，空地东至五一商场、公厕为界，西至市食品公司西江商场滴水界，南至龙宝商场为界，北至塘边为界，面积约403，租给乙方作投资承建商场使用，租期为玖年，甲方从2001年5月1日起将空地交给乙方使用，至2010年4月30日到期；月租金1000元，每月5日前交清当月所有租金，所有租金交给广西龙宝股份有限公司会计部，若逾期交付租金，乙方除需及时如数补交外，每天要支付滞纳金2%给甲方；空地由乙方负责投资承建，一切费用及承建（含水电设施报装、安装）费用由乙方支付，承建后产权属甲方所有，乙方从2006年1月1日后开始按月交租金给甲方，2005年12月30日前免交租金；本合同期满后，若前面龙宝商场（原莲城商场）继续出租给乙方使用的，本合同继续有效，考虑到甲方龙宝商场（原莲城商场）屋后的空地全部是乙方投资建造，甲方（含龙宝集团下属单位）在新的租赁合同签订时，要考虑优惠给乙方，即新合同不再计收（乙方在空地建造部分）租金，可以考虑适当提高前面原有铺面的租金。合同签订后，李某在承租的空地上搭建了铁棚。合同期满后，李某继续使用上述空地至今，但未签订书面的租赁合同，亦未支付任何费用。
2010年5月28日，贵港龙宝养殖公司作为出租方（甲方）、李某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将其坐落在贵港市X路的龙宝商场（原莲城商场）的自管房屋（房屋所有权证号为桂房证字第（略）号）的整栋房屋的铺面、土地使用面积为284.33租给乙方作经某服装、百货等使用，房屋铺面租期为叁年九个月，甲方从2010年6月1日起将出租房屋铺面交付乙方使用，至2014年3月1日到期；房屋铺面月租金为37000元，乙方须在每月5日前交清当月的租金，所有租金交到广西龙宝股份有限公司会计部，若逾期交付租金，乙方除需及时如数补交外，每天要支付滞纳金2%给甲方；乙方有下列行为之一者，甲方可终止合同，收回房屋：……4、有两个月逾期支付租金或拖欠租金超过一个月的。
2011年4月1日起，坐落在贵港市X镇X路北面的原果品莲城商场的财产权及经某由贵港龙宝养殖公司移交给贵港市果品食杂公司行使，莲城商场的租金从2011年4月1日起亦由贵港市果品食杂公司收取，由承租人李某向贵港市果品食杂公司缴交，其中李某于2011年5月6日交纳2011年4月租金37000元、于2011年5月31日交纳2011年5月份租金37000元、于2011年6月27日交纳2011年6月份租金37000元、于2011年7月19日交纳2011年7月份租金37000元，2011年8月份至2011年11月份的租金李某均按合同约定按时交纳给贵港市果品食杂公司。
因2011年5月、6月、7月李某均逾期交纳租金，2011年7月28日，贵港市果品食杂公司向李某发出《通某》，要求李某在2011年8月1日前支付滞纳金43660元（59天×740元/天，其中2011年5月份逾期25天，2011年6月份逾期21天，2011年7月份逾期13天）。2011年8月4日，李某向贵港市果品食杂公司支付2011年7月份滞纳金9620元（740元/天×13天）。
2011年8月23日，贵港市果品杂公司向李某发出《终止租赁合同通某书》，以2010年5月28日《房屋租赁合同》存在着瑕疵及虚假行为，合同约定租赁使用土地面积为284.33，而李某实际占用使用土地面积为616.43，且违反2006年3月31日《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书》约定的“所签租赁合同期限不得超过一年”，导致合同无效，并直接侵占及损害其公司的国家、集体利益为由，通某终止2010年5月28日与李某签订的《房屋租赁合同》。
另查明，坐落在贵港市X镇X路北面的原贵港市果品食杂公司莲城商场所属的土地（占地面积284.33）及莲城商场后面的空地(占地面积332.03)共计616.43的土地使用权人为贵港市果品食杂公司，国有土地使用权证号为贵国用（2011）第X号。自1996年2月5日起至今，坐落在贵港市X镇X路北面的原贵港市果品食杂公司莲城商场所属的房产（四层，占地面积284.33，建筑面积1200.83）登记在贵港龙宝养殖公司名下，房屋所有权证号为桂房证字第（略）号。
以上事实，有贵政发[1999]X号文件、处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书及补充协议、移交记录、国有土地使用权证、房屋所有权证、租赁合同、房屋租赁合同、通某、终止租赁合同通某书、收据、当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，2010年5月28日贵港龙宝养殖公司与被告李某签订《房屋租赁合同》时，贵港龙宝养殖公司是原贵港市果品食杂公司莲城商场的房屋产权人，贵港龙宝养殖公司作为出租方与被告李某就租赁原贵港市果品食杂公司莲城商场签订《房屋租赁合同》并无不当，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间签订的《房屋租赁合同》为合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”2011年4月1日起原告取得了贵港市X镇X路北面的原果品莲城商场的财产权及经某后，承接了贵港龙宝养殖公司与被告李某签订的《房屋租赁合同》，该合同中约定的贵港龙宝养殖公司的权利义务均由原告承受。因此被告李某应依合同约定向原告按时交纳租金。现2011年5月份、6月份、7月份被告李某均逾期交纳租金，根据合同约定，已构成违约，被告李某应按合同约定向原告支付滞纳金，但李某仅支付了2011年7月份的滞纳金，2011年5月份、6月份的滞纳金至今未付，故原告要求被告李某支付2011年5-6月份滞纳金，依法有据，本院予以支持。被告李某抗辩主张2011年5-6月份其未按时交租是由于原告与贵港龙宝养殖公司交接过程有问题造成的，本院认为，2011年4月1日起贵港市X镇X路北面的原果品莲城商场的财产权及经某已由贵港龙宝养殖公司移交给贵港市果品食杂公司行使，且被告李某也于2011年5月6日向原告交纳了2011年4月份的租金37000元，现被告李某主张2011年5-6月份其未按时交租是由于原告与贵港龙宝养殖公司交接过程有问题造成的，无事实依据，故本院对其这一主张不予支持。原告主张2010年5月28日《房屋租赁合同》存在欺诈，恶意串通，损害国家集体的利益，且违反2006年3月31日《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书》的规定超越“所签租赁合同期不得超过一年”的权限，加上被告李某有两个月以上逾期交纳租金，故请求法院终止2010年5月28日《房屋租赁合同》，本院认为，原告主张2010年5月28日《房屋租赁合同》存在欺诈，恶意串通，损害国家集体的利益，未能提供确凿充分的证据予以证实，本院对其这一主张不予采信；原告主张2010年5月28日《房屋该租赁合同》违反2006年3月31日《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书》的规定超越“所签租赁合同期不得超过一年”的权限，本院认为，2006年3月31日《处理贵港市果品食杂公司遗留问题协议书》中关于“所签租赁合同期不得超过一年”的约定只是贵港市供销合作社联合社、贵港市果品食杂公司、广西贵港龙宝公司、广西龙宝股份有限公司、贵港龙宝粮油有限公司、贵港龙宝养殖公司之间达成的协议，属内部约定，对第三人李某并无约束力，原告亦无证据证实李某知晓这一内部约定，故对原告这一主张，本院亦不予采信；原告主张被告李某有两个月以上逾期交纳租金，依照合同约定应终止合同，本院认为，被告李某虽然存在2011年5-7月份逾期交纳租金的不当行为，但并非根本性违约，2011年8-11月份被告李某均按合同约定按时向原告交纳租金，原告的合同目的得已实现，故原告要求终止2010年5月28日《房屋租赁合同》，依据不足，本院对其这一请求不予支持。对于原告要求被告支付2011年4-9月份332.03空地用地租金318768元(按160元3/月计)，本院认为，2001年4月20日广西龙宝股份有限公司与被告李某之间就租赁原贵港市果品食杂公司莲城商场后面约403的空地签订的《租赁合同》已于2010年4月30日合同期满，对于合同期满后被告李某使用上述空地是否支付租金、支付多少租金、如何支付租金等，因双方未签订任何书面合同加以约定，故原告要求被告李某按160元3/月支付2011年4-9月份332.03的空地用地租金，依据不足，本院亦不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李某支付2011年5-6月份的滞纳金共34040元给原告贵港市果品食杂公司。
二、驳回原告贵港市果品食杂公司的其他诉讼请求。
本案受理费6592元，由原告贵港市果品食杂公司负担5933元，被告李某负担659元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。
审判长胡冰
代理审判员粟焕玲
人民陪审员林少华
二○一一年十二月三十一日
书记员黄明丽
