原告孔某，女，1973年出生。

原告刘某，女，1946年出生。

共同委托代理人张耀显，河南洛太律师事务所律师。

被告洛阳润峰广场商贸有限公司，住所地：洛阳市涧西区润峰广场X楼。

法定代表人王某某，该公司总经理。

委托代理人冯某，该公司法律顾问。

委托代理人许某，该公司法律顾问。

被告洛阳润峰实业集团有限责任公司，住所地：洛阳市涧西区友谊宾馆X楼。

法定代表人王某某，该公司董事长。

被告洛阳润峰房屋开发有限公司，住所地：洛阳市西工区X路X号。

法定代表人陈某某，该公司总经理。

委托代理人唐某，该公司法律顾问。

第三人中国银行股份有限公司洛阳西工支行，住所地：洛阳市西工区X路X号。

负责人李某某，该支行行长。

委托代理人宋武军，河南尚中律师事务所律师。

原告孔某、刘某诉被告洛阳润峰广场商贸有限公司（以下简称润峰商贸公司）、洛阳润峰实业集团有限责任公司（以下简称润峰实业集团公司）、洛阳润峰房屋开发有限公司（以下简称润峰房屋开发公司）、第三人中国银行股份有限公司洛阳西工支行（以下简称西工支行）为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人张耀显，被告润峰商贸公司的委托代理人冯某、许某，被告润峰房屋开发公司的委托代理人唐某，第三人西工支行的委托代理人宋武军到庭参加诉讼，被告润峰实业集团公司经本院合法传唤，无应当理由拒不到庭，故本案缺席审理。本案现已审理终结。

原告孔某、刘某诉称，原告于2004年5月14日购买了洛阳市涧西区X路润峰广场X-X-X号商铺，并同时与润峰商贸公司和润峰实业集团公司签订了回购协议及租赁合同。根据回购协议的约定，原告可于2009年5月18日至8月17日期间任何时间向润峰商贸公司申请原价回购上述商铺，润峰商贸公司应在接到申请后30日内按原购买价格完成回购。如果润峰商贸公司不能按期回购，则润峰实业集团公司需代其履行回购义务。原告已于2009年5月18日向被告递交书面申请，申请回购上述商铺，但两被告均以没有现金为由拒绝按回购协议的约定履行回购义务。综上所述，为了依法维护原告的合法权益，请求：1、责令被告按回购协议的约定及时履行对原告商铺的回购义务，支付回购金额x元；2、支付相应违约金（以从2009年7月4日起至被告实际支付回购款之日的天数，每日按回购金额的万分之一计算）；2、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。

被告润峰商贸公司当庭辩称：1、在西工支行没有书面同意原告处分房产的情况下，原告的房产上存在他项权利，依法不能处分房产。2、原告要求支付违约金的诉求没有法律依据，不能履行回购协议不是由于被告的原因导致，而是原告的房产存在权利瑕疵，所以不应支付违约金。

被告润峰实业集团公司未答辩。

被告润峰房屋开发公司当庭辩称：润峰房屋开发公司不是本案回购协议的任何一方当事人，也不是原告诉状中称的补充协议的当事方，与本案争议毫无关系。2、原告商铺的商品交易行为已完成，本案不是对商品房买卖合同的撤销或解除，回购与润峰房屋开发公司无关。原告诉润峰房屋开发公司没有法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。

第三人述称，一、原告与西工支行是借款合同关系，在办理借款时以本案诉争的商铺办理了抵押登记，第三人属于抵押权人，依法享有优先权，原告尚欠西工支行贷款本金，在清偿该款之前，没有权利处分抵押物。二、如果法院能保障西工支行优先权，西工支行对履行回购协议不持异议。

经审理查明，2004年5月14日，原告与被告润峰房屋开发公司签订商品房买卖合同一份，购买润峰广场X-X-X号商铺一套，价款为x元,付款方式为银行按揭。2004年7月8日原告孔某、刘某与第三人签订房地产抵押合同，2004年7月30日原告孔某与第三人签订购房借款合同，上述合同均由润峰房屋开发公司作为担保人，将所购商铺抵押给第三人，向第三人借款x元，现该款尚未还清。

2004年5月14日，原告（乙方）与被告润峰商贸公司（甲方）、被告润峰实业集团公司（丙方、担保方）签订回购协议一份，约定：甲方承诺乙方，如乙方想出售该铺位，甲方承诺在回购期限内向乙方按照合同购买价格回购该铺位。回购期限：2009年5月18日到2009年8月17日。甲方在收到乙方申请经核实为本人意愿后，甲方在30天内向乙方办理回购手续并支付原合同房款，逾期15天后，须向乙方支付回购金额的万分之一作为日违约金。丙方担保甲方能够按照协议约定履行职责。该回购协议经洛阳市公证处公证。

2005年11月1日，被告润峰房屋开发公司与原告就商铺面积及差价款签订补充协议，原告购买的商铺实测面积54.16平方米，最终房款为x元。该补充协议第四条内容为：本协议作为《商品房买卖合同》、《租赁协议》、《回购协议》的补充，并作为《租赁协议》、《回购协议》中重新计算金额的依据，同时签署以上协议。

2009年5月18日，原告向被告润峰商贸公司递交了回购申请，但被告润峰商贸公司无资金进行回购，双方就回购事宜多次协商无果，原告无奈提起诉讼。

另查明，润峰广场建成后，其宣传广告中有以下内容:“三包”政策，包收益，每年10%租金回报；包风险，保证五年可原价回购；包产权，一房一卡。

还查明，被告润峰商贸公司系被告润峰房屋开发公司出资120万元和王某某出资180万元于2003年3月投资设立，注册资本300万元，经营范围为日用百货、服装等。

上述事实，由当事人提交的商品房买卖合同、回购协议、宣传材料、工商登记资料等证据在卷资证，足以证明。

本院认为，原告与被告润峰商贸公司、润峰实业集团公司签订的回购协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效。原告与被告润峰房屋开发公司、第三人西工支行签订的房地产抵押合同、购房借款合同合法有效。第三人西工支行在庭审中表示，虽然其对诉争的商铺享有抵押权，但只要其债权能够优先受偿，则同意被告涧峰商贸公司回购该房。所以在不影响抵押权人的优先受偿权的前提下，原告要求被告润峰商贸公司回购该商铺的诉讼请求应予支持。被告润峰实业集团公司作为担保人，应承担连带清偿责任。被告润峰房屋开发公司虽未与原告直接签订回购合同，但系原告商铺的开发销售方，且售房时的宣传广告也明确有“包风险，保证五年可原价回购”的内容，故在被告润峰商贸公司无力回购情形下，被告润峰房屋开发公司作为售房人亦应承担连带回购义务。关于违约金，因该商铺抵押给了第三人西工支行，诉讼中第三人才明确了自己的意思表示，回购的条件才得以成就，所以原告对于违约金的诉讼请求本院不予支持。被告润峰实业集团公司不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十六条、第四十九条及相关法律规定，判决如下：

一、被告洛阳润峰广场商贸有限公司对原告孔某、刘某的润峰广场X-X-X号商铺进行回购，向原告孔某、刘某支付回购款x元。支付上述款项时，第三人中国银行股份有限公司洛阳西工支行的债权优先受偿。

二、被告洛阳润峰实业集团有限责任公司承担连带清偿责任。

三、被告洛阳润峰房屋开发有限公司承担连带清偿责任。

四、驳回原告孔某、刘某的其它诉讼请求。

以上款项，于判决生效后十日内付清，逾期给付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期履行则加倍执行迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费9636元，保全费3438元，由被告洛阳润峰广场商贸有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：张朕

人民陪审员：刘某群

人民陪审员：樊均纪

二0一0年四月二十九日

书记员：陈某欢