原审原告：张某某，女，生于1969年11月，汉族，个体工商户。
委托代理人王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。
原审被告：刘某某，女，生于1963年4月4日，汉族，个体工商户。
委托代理人：武某某，女，生于1974年6月29日，汉族，天水大酒店职工。
原审第三人：周某某，女，生于1964年9月28日，汉族，自由职业者。
原审原告张某某与原审被告刘某某、原审第三人周某某房屋转租、经营权转让纠纷一案，本院于2008年9月7日作出（2008）秦民一初字第X号民事判决，已经发生法律效力。天水市人民检察院于2009年1月15日以天检民抗字（2009）第X号民事抗诉书对本案提出抗诉。本院于2009年3月30日以（2009)秦民再字第X号民事裁定书裁定再审。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了再审。天水市人民检察院指派秦州区人民检察院助理检察员王智顺、高湘媛出庭支持抗诉。原审原告张某某及其委托代理人王朝晖、原审被告刘某某及其委托代理人武某某、原审第三人周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判决认定，第三人在天水市秦州区X路X街X-X号有铺面1间，自2003年9月以来一直由被告承租，双方每年签定一次《门店租赁合同》。合同约定：年租金x元，每半年各半交纳一次；承租人租用的门店仅作出售鞋类等使用，使用期间不得擅自改变门店结构和用途；不得将门店转租他人使用，否则出租人可无条件地将门店使用权随时收回，并不退已交租金和押金。承租人须向出租人交纳押金1000元，租期满后，如出租人已付清水、电及其他须赔偿的费用后，出租人全部退回。合同签定后，被告向第三人交纳押金1000元。经营中，被告给其门店起名为“秦州区大力水手鞋店”，并办理了个体工商户《营业执照》。2006年9月，被告给第三人交纳了当年9月至次年3月的房租8400元。同年10月2日，被告与其雇用的营业员马金彤对库存货物进行了盘点。经盘点，库存货物5万余元，被告与马金彤在10页库存货物盘点清单上签了字。同年11月，原告得知被告欲转让天水市秦州区X路X街X-X号铺面后，就与被告协商转让事宜。经双方协商，被告将其经营的铺面以x元的价款转让给原告经营。转让款x元包括被告已向第三人交纳的租房押金1000元，以及部分货物。同时原告要求经营3年，经营期内租金不变，并要装修铺面。之后，被告将其与第三人2005年签定的《门店租赁合同》、押金收条、铺面和《营业执照》交付给原告，原告与继续留用的服务员马金彤处理货物。同年12月16日，第三人给被告写《协议》一份，其内容为“鉴于中华西路X街X-X号租户刘某某要求重新装修铺面，遂协商决定，门店继零柒年玖月柒日以后仍租给刘某某，房租调到年租金为贰万元（所有费、税全不包括的纯利润），叁年内价格不变动，重新装修房屋的费用由刘某某自付，......”。被告将“协议”交给原告后，原告遂给被告付清了转让款。原告对铺面进行了装修，更名为“木林森专卖店”。2007年3月7日，原告向被告交纳了2007年3月8日至2007年9月7日半年的租金8400元，被告将此款交给第三人，第三人给被告写了收条。同年6月底，因原告经营不景气，交由苏红燕经营。苏红燕在原告对铺面装修的基础上又进行了装修，更名为“五月花童装店”。同年8月底，被告领着第三人丈夫段鹏飞到店铺收取2007年9月至2008年3月半年的租金x元，被告给段鹏飞介绍苏红燕系其外甥女。苏红燕当时交了租金x元，并电话告知在外地的原告，被告也电话告知了在外地的第三人。第三人返回后，苏红燕给其打电话要求续签合同。第三人到店铺找苏红燕了解，才知被告已将铺面转让。嗣后，第三人多次到店铺要求苏红燕搬出。同年10月29日原告状诉到院，要求被告返还不当得利款x元，并退赔装修损失x.20元。2007年11月20日苏红燕停业。2008年1月14日原告撤回起诉。同年2月第三人强行撬锁收回店铺。同年3月10日原告再次状诉到院，以被告承诺能保证其租用铺面3年，但实质被告无权转租该铺面，其并非房主也未经房主同意，实际租用1年零2个月铺面即被房主收回，其经营目的无法实现为由，请求判令被告返还转让费x元。被告辩称本案不是单纯的铺面转让，还包括经营权和货物的转让；x元转让费包括被告的全部货物和未到期的房屋租金7000元；原告在转让时就明知所转让门店是被告租赁的，被告在转让经营权时，已将全部房屋租赁的事实和租赁的合同交给了原告，只不过在主体上仍然认定承租人是被告而已，不存在转租行为无效问题。本案的经营权转让、房屋转租是有效的，应当驳回原告的诉讼请求。
原审认为，合法的财产转租和经营权转让关系应受法律保护。本案的争议焦点为双方所实施的民事法律行为的性质及法律后果。1、双方所实施的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是房屋转让的租赁行为，二是天水市秦州区X路X街X-X号铺面的转兑即经营权转让行为。关于房屋转让问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原、被告口头协议转让铺面时，并未征求房主周某某是否同意转租房屋的意见，以致房主周某某知道被告将房屋转租，违反双方约定后强行收回了房屋。关于双方铺面转兑行为的问题。双方实际产生的是铺面经营权的转让（口头）。转让的价款中包括铺面经营权（被告实际已提供给原告铺面的营业执照）及部分货物。2、双方民事法律行为的法律后果。（1）虽然双方转租行为未经原出租人即房主周某某的同意，并强行收回了铺面，解除了被告与周某某签定的《门店租赁合同》，同时终止了原、被告铺面转租协议（口头），但被告将铺面转让给原告的同时，也转租了房屋，该转租房屋的行为，仅为被告未按与房主周某某签定的《门店租赁合同》中的约定履行，其理应承担相应的违约责任。原、被告之间的房屋转租、经营权转让协议，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。（2）原告转兑铺面经营权的目的是利用原铺面使用的房屋、执照及部分货物继续经营，转租、转兑行为是相互联系、不可分割的系双方为实现同一合同目的而产生的。因原告用以经营的房屋已被房主周某某强行收回，致使原告不能按双方所约定的使用该房屋3年进行经营，合同目的不能实现。此节系因被告违反与房主周某某签定的《门店租赁合同》中的约定引起，对此被告应承担主要过错责任和违约责任。原告明知被告不是房主，被告的转租行为并未实际取得原出租人周某某的同意，仍与被告口头达成上述协议，引起本案纠纷，也应承担一定的责任。原告应按过错及违约责任大小主张其损失，但其未主张，仅要求被告退还转让款x元。而转让款x元只是货物和被告已交纳的房租7000元。货物原告已处理，房屋原告已使用。故其要求退还转让款x元的理由不成立。原告称在转让款x元中有1000元系房屋押金，应予退还，但因无证据证明，亦不予支持。第三人在未与被告解除租赁合同的情况下强行收回房屋，其行为不当，但在本案中并无责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告张某某要求被告刘某某返还转让款x元的诉讼请求。二、第三人周某某在本案中不承担责任。案件受理费1075元，由原告负担。
天水市人民检察院抗诉认为，1.双方当事人进行铺面转让时，被告剩余货物是多少及是否折价给原告，卷内无交付证明。原审法院将被告及其雇佣人员对库存货物的盘点清单作为货物已交付给原告的证据，显属证据不足。2.原审判决认定，被告应承担相应的违约责任，但在判决中并未判令被告承担责任，显属适用法律错误。
经再审查明：2006年10月2日，原审被告与其雇用的营业员马金彤对库存货物进行了盘点，盘点后，原审被告与马金彤在10页盘点清单上签字注明库存货物价值为x.5元。另查明，x元转让费中包括原审原告受让后使用阶段原审被告已交纳的2006年11月至2007年3月共5个月的房租7000元，1000元租房保证金，剩余x元为部分货款和经营权转让费用。其余事实与原判决认定事实相同。
上述事实，有本院（2008)秦民一初字第X号民事判决书及各方当事人的庭审陈述在卷证实。
本院认为，本案当事人实施的民事法律行为包括房屋的转租行为、铺面经营权及部分货物的转让行为。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原审原、被告虽口头协议转让经营权，但并未提供证据证实该转租房屋的行为已取得了原审第三人即房主的同意，以致原审第三人知道原审被告将房屋转租，违反双方约定后强行收回了房屋。原审被告的这一转租行为，因未取得房主同意，为无权处分应为无效。该案所涉铺面经营权依附于原审被告租赁使用的房屋上。原审原告转让铺面经营权的目的是利用原铺面使用的房屋、执照继续经营，转租、转让行为是相互联系、不可分割的。因房屋转租行为无效依附于租赁物上的经营权转让行为也应无效。原审被告擅自转租他人房屋应承担引起该案转让行为无效的主要责任，原审原告在转让他人铺面时，对转让经营使用的房屋产权不做调查核实，对该无效行为也应承担一定的责任。现原审原告用以经营的房屋已被原审第三人强行收回，原审原告不能按双方约定的3年期限使用该房屋进行经营，合同目的不能实现。原审被告已收取了原审原告转让费x元，其中的1000元系房屋押金，应予退还。剩余的x元中，扣除原审原告应交纳的房租7000元后余款应为部分货款和经营权转让费。但货款、经营权转让费各为多少，双方各执己见，而双方又均无证据证实其主张。庭审中，原审原、被告均承认转让款中包括部分货款，但对货款的数量及价款争议较大。故对x元转让费酌情认定货物转让费为x元，余款x元为经营权转让费，对该费用原审被告应承担相应的退还责任。按3年期计算，原审原告已实际占有、使用铺面15个月即2006年11月至2008年2月，此期间使用费为8332.5元（x元除36个月，以每月555.5元计算），其余x.5元，原审被告按70%退还即为8167.25元。原审第三人在未与原审被告解除租赁合同的情况下强行收回房屋，其行为不当，但在本案中合同的相对方为原审原、被告，故原审第三人不承担责任。综上，天水市人民检察院的抗诉理由成立，本院（2008)秦民一初字第X号民事判决书对原审被告与其雇用的营业员马金彤对库存货物进行盘点后，单方签字的盘点清单作为货物已交付的证据，证据不足，适用法律也有错误，应予改判。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百零一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2008)秦民一初字第X号民事判决书第一项；
二、维持本院（2008)秦民一初字第X号民事判决书第二项；
三、原审被告刘某某在判决生效后10日内退还给原审原告张某某租房押金1000元，经营权转让费8167.25元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1075元，原告负担500元，被告负担575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判长赵青霞
审判员张建国
代理审判员雷亚红
二00九年五月十七日
书记员张悦
