原告广西老百姓大药房连锁有限公司，住所地：南宁市X区X路X-X号。

法定代表人石某。

委托代理人梅某某，女，广西君桂律师事务所律师。

被告临澧县华能商贸有限责任公司，住所地：湖南省常德市X镇X街。

法定代表人汪某。

原告广西老百姓大药房连锁有限公司（以下简称：老百姓大药房）与被告临澧县华能商贸有限责任公司（以下简称：华能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月8日受理后,依法由审判员胡盛赋担任审判长，与审判员黄榆椋、代理审判员陆宇玲组成合议庭，于2010年8月19日公开开庭进某了审理，书记员楼英连担任法庭记录。原告委托代理人梅某某，被告华能公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年5月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将座落于广西贵港市X路X号，计租面积为277平方米的房屋出租给原告使用。被告出租的房屋为其向吉田某际地产公司承租，并经吉田某际地产公司同意转租；房屋租赁期限自2008年6月1日起至2017年5月31日止；租房押金为人民币叁万元，合同签订5日内支付；除另有约定外，任何一方违反合同约定，须向对方缴纳年度租金的20%作为违约金，由于一方违约造成对方损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失；合同签订后，原告已依约向被告支付押金叁万元。合同履行期间，经原、被告协商，签订《房屋租赁补充协议》，约定：将房屋租金、服某、设施使用费等调整为：自2009年5月1日起，一、二楼月租金按4240元/月、设施使用费2576元/月、服某1000元/月，上述费用从2010年7月1日起，每两年递增6%；如果被告需要出卖或转租房屋，被告将提前三个月通知原告，被告保证该房屋的产权变动，不影响合同的继续履行，否则，因该房屋产权变动导致合同不能继续履行给原告造成的损失，由被告全部负责。2010年1月5日，贵港市吉田某地产开发有限公司向原告发出《通知》，其已于2009年10月12日与被告终止租赁合同，收回整栋商场重新管理和招商，并要求原告与其重新签订房屋租赁合同。因被告与贵港市吉田某地产开发有限公司解除租赁合同，导致该公司要求原告重新签订租赁合同并提高租金，其行为已构成根本性违约，给原告造成巨大经济损失。为此，经原告多次与被告协商，要求被告就此与贵港市吉田某地产开发有限公司协商解决或赔偿原告损失，均未果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令1、被告退还原告租房押金30000元；2、被告支付原告违约金23527元；3、被告支付原告损失赔偿金251724元；4、本案诉讼费由被告负担。

被告华能公司未作答辩。

经审理查明，2008年5月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租贵港市吉田某地产开发有限公司坐落于贵港市X路X号的房屋转租给原告用作经营药店使用；租赁期限自2008年6月1日至2017年5月31日止；租房押金为人民币叁万元，合同签订5日内支付；房屋租金、设施使用费、服某为：租金前二年18元/平方米，一、二楼共计月租金（人民币）肆仟玖佰捌拾陆元整（￥4986元），设施使用费￥3030元/月、服某￥1000元/月，上述费用从第三年起，每两年递增6%；任何一方违反合同的约定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，由于一方违约造成对方损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失。2008年5月27日，原告向被告华能公司支付租房押金30000元。之后，被告将房屋交付原告使用。合同履行过程中，经原、被告协商，就被告出租房屋的租金、设施使用费、服某等达成补充协议，约定：被告出租房屋的租金、设施使用费、服某调整为：自2009年5月1日起，一、二楼月租金肆仟贰佰肆拾元整（￥4240元）、设施使用费￥2576元/月、服某￥1000元/月，上述费用从2010年7月起，每两年递增6%/。2010年1月5日，贵港市吉田某地产开发有限公司向原告发出《通知》，告知原、被告2008年5月23日签订的《租赁合同》（中山北路X号临街商铺）属其公司物业，该公司于2009年10月12日与被告华能公司终止租赁合同，收回整栋商场重新招商，并通知原告与其重新签订房屋租赁合同。2010年3月29日，原告与贵港市吉田某地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：将坐落于广西区贵港市X路X号的房屋出租给原告使用，房屋租金、设施使用费、服某为：第一、二年，一、二楼共计月租金（人民币）伍仟捌佰伍拾伍元整（￥5855元）、设施使用费4030元/月、服某2000元/月，上述费用从第三年起，每两年递增6%，租赁期限自2010年1月1日至2017年12月31日止。

另查明，2009年度房屋租金、设施使用费、服某共计98592元。

以上事实，有当事人提供的营业执照、2008年5月23日《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《合同解除协议》、《通知》、《律师函》、进某、2010年3月29日《房屋租赁合同》、网上银行支付凭证、电脑咨询单、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，被告华能公司承租房屋后，将该房屋转租给原告，被告转租时虽未取得出租人贵港市吉田某地产开发有限公司的书面同意，但事后已取得出租人贵港市吉田某地产开发有限公司的追认，故被告华能公司的转租行为应认定为有效。由于房屋出租人贵港市吉田某地产开发有限公司与被告华能公司协议解除原租赁合同，导致转租合同无法继续履行，对此，被告华能公司应当承担违约责任，由此造成的损失由被告华能公司承担。由于原租赁合同已被协议解除，转租合同也随之相应解除，原告诉请被告华能公司返还房屋押金30000元，有事实、法律依据，本院予以支持。2009年度房屋租金、设施使用费、服某共计98592元，按原、被告签订的租赁合同关于违约金条款约定，被告应向原告支付违约金19718元。原告请求被告赔偿损失251724元，根据原、被告签订《租赁合同》约定的租金与原告、贵港市吉田某地产开发有限公司签订《租赁合同》约定的租金进某计算，原告主张的上述损失属实，本院予以支持。被告华能公司拒不到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告临澧县华能商贸有限责任公司返还房屋押金30000元给原告广西老百姓大药房连锁有限公司；

二、被告临澧县华能商贸有限责任公司向原告广西老百姓大药房连锁有限公司支付违约金19718元；

三、被告临澧县华能商贸有限责任公司向原告广西老百姓大药房连锁有限公司支付损失赔偿金251724元。

案件受理费5879元，由被告临澧县华能商贸有限责任公司负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服某判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

审判长胡盛赋

审判员黄榆椋

代理审判员陆宇玲

二○一○年十一月二十八日

书记员楼英连