上诉人（原审被告）田某乙，女。

委托代理人何贵林，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放某、变更诉讼请求、进行调解。

被上诉人（原审原告）马某，女。

委托代理人雷某某，女，系马某之母。

上诉人田某乙因与被上诉人马某房屋买卖合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院〔2011〕枣法民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2011年12月21日受理后，依法组成由审判员高建平担任审判长，审判员冯惠敏、代理审判员郭元清参加评议的合议庭，并于2012年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人田某乙及其委托代理人何贵林，被上诉人马某的委托代理人雷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：2004年12月8日，田某乙（以甲方名义）与马某（以乙方名义）签订一份房产转让合同，合同约定，田某乙将其所有的位于枣阳市X路X-X号院西路边自南往北第八套房屋出售给马某，价款为50500元，首付款为30000元，余款20500元于办理好房产证和土地证的当日付清；马某交清了首付款30000元，并由田某乙之弟田某乙甫向原告出具了收条，田某乙也交付了房屋，该房屋由原告居住至今；合同还约定甲方负责办理土地和房产过户手续，办证的工本费、契税和水电立户费用由乙方支付，其他费用由甲方承担及违约责任等内容。2005年5月8日，田某乙为了解决房屋可能漏雨及购房余款的问题，又在房产转让合同的尾部让马某书写了承诺书,承诺内容为：“此房系旧房转让，可能出现漏雨问题，由于甲方转让房屋价格比较低，我自愿购买。待房产证办好以后，甲方交证的同时，我保证付清欠款。否则所造成的损失和违约责任我自己负责”。

原审另查明：枣阳市X路X-X号房屋的所有权人为田某乙，房屋所有权证号为枣阳市房权证枣房字第（略）号。双方为办理相关证件协商未果，遂引起纠纷，为此，马某于2011年5月25日向本院起诉，要求被告田某乙给其办理房屋所有权证及土地使用权证并支付违约金10000元，审理中，马某只要求田某乙给其办理房屋所有权证并支付违约金10000元。经调解双方当事人各持己见，致调解未能达成协议。

原审法院认为：原告马某与被告田某乙签订房屋买卖合同，原告按约定交付了部分购房款，被告亦交付了房屋，该房屋由原告居住至今，房屋买卖合同并未违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。房屋转让之后，买卖双方应当办理房屋所有权及土地使用权证的转移登记，但被告未予履行，故原告马某请求被告田某乙办理房屋所有权证的理由正当，原审法院予以支持。由于双方为办理相关证件进行协商，未能协商一致，双方不存在违约，马某请求田某乙支付违约金的诉求，本院不予支持。城市房地产管理法对改变房屋用途并出售的行为并未禁止，故田某乙的辩称理由不能成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、田某乙将登记在其名下的位于枣阳市X路X-X号院西路边自南往北第八套房屋于本判决生效后三十日内过户至马某名下，过户产生的工本费、契税由马某承担，其他费用由田某乙承担；办证后由马某支付田某乙购房款20500元，于本判决生效后三十日内付清；二、驳回马某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元、财产保全费525元，共计835元。由田某乙负担580元，马某负担255元。于本判决生效后三十日内交纳。

上诉人田某乙不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）本案诉争房屋系工业厂房而非住宅，上诉人田某乙未取得建设规划许可擅自将厂房进行分割改建并出售给被上诉人马某，合同标的物系非法建筑物，原审判决认定双方订立的房屋买卖合同有效，适用法律错误。（二）诉争房屋系危房且坐落于工业用地规划区域内，不能取得住宅房屋产权登记。加之被上诉人进行改建、扩建，原审判决判令上诉人田某乙将房屋产权过户到被上诉人马某名下，将使被上诉人马某的居住行为合法化，有可能导致安全责任事故发生。（三）原判在未确认诉争房屋的面积和办理何种房屋产权情况下，判决变更房屋产权登记，判决结果模糊不清，无法执行。故请求二审法院撤销原判；依法确认双方当事人订立的房屋买卖合同无效；改判驳回被上诉人马某的一审诉讼请求。二审案件受理费由被上诉人负担。

被上诉人马某答辩称：双方签订的房屋买卖合同有效，依法应受法律保护，我国城市房地产管理法没有禁止出售改变用途后房产的规定，上诉人因房地产市场变化拒不履行办理房屋产权过户义务，没有法律依据。被上诉人购买房屋后只是进行了简单装修，没有大肆进行改建扩建，不存在安全隐患问题。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人负担。

二审中，双方当事人均未提供新证据。本院委托枣阳市人民法院致函枣阳市住房保障和房屋管理局,询问本案诉争房屋能否变更权属登记。枣阳市住房保障和房屋管理局复函称，本案诉争房屋若无查封或其他权利限制，经该局工作人员现场勘查后，买卖双方可以共同申请转移登记，或者申请人依据协助执行通知及相关法律文书单方申请转移登记。经质证，上诉人田某乙认为诉争房屋属工业厂房，双方按住宅进行交易，以此变更权属登记违反法律规定。本院认为，该证据来源合法，能够证明本案事实，且经双方当事人质证，本院予以采信。

二审另查明：本案诉争房屋系上诉人田某乙在其拥有合法产权的二层工业厂房之外搭建二层建筑物后进行整体分割，以套为单位出售给被上诉人马某等人。双方当事人均陈述该搭建房屋尚未取得行政主管部门建设规划许可。枣阳市产权登记机关确认本案诉争房屋经现场勘查后可以办理产权变更登记。

本院认为，上诉人田某乙与被上诉人马某签订房屋买卖合同，合同中约定的上诉人田某乙将其已取得所有权的房屋转让给被上诉人马某，不违反法律规定，合法有效。但合同标的物中包含上诉人田某乙搭建的房屋，对于该搭建部分房屋的处理，属行政机关主管范围，对双方当事人约定转让该部分房屋所有权的效力，本院不予审理。故上诉人田某乙提出本案房屋买卖合同属无效合同，原判认定买卖合同有效适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人田某乙将其享有合法产权的房屋转让给被上诉人马某，负有变更产权登记义务。上诉人田某乙与被上诉人马某虽然在房屋买卖合同中没有明确房产面积，但约定了转让房产面积以房产证和土地使用权证为准。本案二审中，枣阳市房屋产权登记主管部门确认，本案诉争房屋经该单位现场勘查后可以办理产权变更登记。据此可以认定，上诉人田某乙享有所有权的房屋经产权登记机关核定后能够变更产权登记。此外，上诉人田某乙没有提供证据证明本案诉争房屋被主管机关认定为危房。故上诉人田某乙提出诉争房屋系危房，不能办理产权过户登记，原审判决变更房屋产权登记错误的上诉理由，与本案查明的事实不符，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人田某乙的上诉理由均不能成立。上诉人田某乙请求改判驳回被上诉人马某诉讼请求的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原判基本事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1425元，由上诉人田某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长高建平

审判员冯慧敏

代理审判员郭元清

二0一二年三月五日

书记员王峰艳