原告（反诉被告）XX公某。
被告（反诉原告）张XX。
被告（反诉原告）赵XX。
被告（反诉原告）曹XX。
被告（反诉原告）刘XX
原告（反诉被告）XX公某（以下简称XX公某）与被告（反诉原告）张XX、赵XX、曹XX、刘XX商品房买卖合某纠纷一案，本院受理后，依法组成合某庭，公某开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公某委托代理人罗XX、四被告（反诉原告）委托代理人高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）XX公某诉称：2005年9月9日，被告张XX、曹XX与原告签订了《商品房买卖合某》，约定两被告共同购买原告开发的湘南大酒店项目主楼第某层的房屋，房屋单价2800元3，面积约2143（最终以房产局测绘面积为准），总计房款约600万元，两原告以银行按揭方式购买，首期付款50%，其余50%向银行按揭贷款。原告按合某约定将房屋交付给两被告使用，但两被告至今只支付了部分房款，尚欠145万元未付。该房屋经房产管理部门测绘，确定面积为2330.73,根据《商品房买卖合某》约定，两被告还应向原告补交面积187.73的房款525672元。原告与被告张XX、曹XX之间签订的《商品房买卖合某》合某有效，被告张XX、曹XX应当付清全某购房款。被告赵XX、刘XX分别作为被告张XX、曹XX的配偶，应当分别对被告张XX、曹XX所负之债务承担共同清偿责任。为此，原告向本院提起诉讼，请求法院判令：1、四被告支付原告购房款人民币（略）元、垫付抵押手续费用6041元，合某人民币（略）元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告XX公某为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：①《商品房买卖合某（预售）》，拟证明被告共同购买原告开发的湘南大酒店主楼三层，按单价2800元/平米，建筑面积约2143平方米（以测绘为准）。总价款约600万元。②房产测绘报告书，拟证明被告购买的房屋经郴州市房屋测绘队测算面积为2330.56平方米，超出约定面积187.74平方米。③补充协某书，拟证明被告购买原告开发的湘南大酒店主楼第某层房屋是买一半租一半，整层房屋按揭300万元。被告支付给原告300万元，其中150万元作首付款，另150万元是给原告的借款及租房押金。④往来结算凭证，拟证明被告已支付原告购房首付款150万元，另借支给原告款项180万元，共计330万元；被告又从原告处领回借支款165万元，借款10万元，共计175万元；相互抵消后，被告实际支付给原告的款项为155万元，按合某约定尚欠原告购房款145万元。⑤发票，拟证明原告代被告垫付办理抵押手续和测绘面积所支付费用6041元。⑥营业执照，拟证明原告的经营范围。
被告（反诉原告）张XX、赵XX、曹XX、刘XX答辩并反诉称：一、依据原告与答辩人签订的《补充协某书》和测绘面积计算，应认定答辩人欠付原告购房款（略）元，而非（略）元。二○○五年九月九日，原告与答辩人签订一份《补充协某书》，补充协某书约定乙方（答辩人）于本协某签订之日起壹拾伍天内分三次支付叁佰万元人民币给甲方（原告），其中壹佰叁拾伍万元甲方出具借条，另壹佰陆拾伍万元出具发票，作为乙方租赁部分主楼第X层的押金和购买主楼第X层的首期付款。甲方定于二○○五年十一月十五日前偿还乙方壹佰伍拾万元，其中壹拾伍万元由乙方出具借条，算借款，使用期为肆个月（以借条为准）……甲方借款（含预备借支给乙方的款项）如若早二○○五年十二月七日前未付清，乙方有权要求甲方将租赁部分以2000元3的单价办理收购手续。该协某签订后，作为甲方的原告未按约定期限偿还借款，故原租赁部分双方事实上已认可买卖关系，即由答辩人实际履行当日双方签订的《商品房买卖合某》约定的主楼第X层整层房屋的按揭贷款偿还义务，乃至今日无异议。答辩人暂且认可原告主张的测绘面积2330.73，那么根据上述协某约定，测绘面积的一半1165.33，单价为2800元3，购房款为（略）元，测绘面积的另一半1165.33，单价则应为2000元3，购房款为（略）元，总价款为（略）元，减去答辩人支付的300万元按揭房款，应支付给原告的房款为（略）元，答辩人已付原告（略）元，实际欠付房款（略）元。原告主张（略）元购房款显然是错误的。二、原告严重违约应承担给答辩人造成的全某经济损失206万元。首先，《补充协某书》第1条约定：甲方确保主楼第某层用作豪华娱乐酒吧（含啤酒吧、洋某、红酒吧），确保在甲方主楼范围内不许存在任何卡拉OK、KTV、迪厅等形式的娱乐场所，否则赔偿乙方的全某投资。殊不知，当答辩人注资千万元将所购房产装修购置设施开设“法老王国际俱乐部”的几乎同时，原告就允许一家相同规模的经营项目“金粉世家”落户在答辩人的上层，竞争态势给答辩人构成绝对威胁和损害。不仅于此，原告主楼X层接着又开设一家，答辩人因此倒闭在所难免。其次，依双方签订的《商品房买卖合某》第某五条约定，原告应当在交付使用后90日内办理完产权登记，否则承担违约责任。由于原告原因至今答辩人未获得产权手续，以至于不能实现资产融资而向民间借贷数百万元，融资成本增大损失200余万元。
2005年9月9日，反诉人张XX、曹XX与被反诉人签订《商品房买卖合某》，约定被反诉人将其开发的湘南大酒店主楼三层的房屋出卖给反诉人，合某约定总价款600万元。反诉人先后分多次支付了300万元的购房首付款，另从中国银行股份有限公某郴州市北湖支行按揭贷款了300万元支付给被反诉人。按照合某约定，被反诉人应当在2005年12月30日前将经分期综合某收合某的商品房交付给反诉人，且被反诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理产权登记。虽经反诉人多次催促，但时至今日，由于被反诉人的原因，致使反诉人至今仍未取得房地产权属证书。由于反诉人与被反诉人双方签订的《商品房买卖合某》没有约定由于出卖人的原因致使不能在约定期限内办理权属证书时而买受人不退房的违约金的计算方式。按照有关法律和司法解释的规定，被反诉人应当向反诉人按照已付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。鉴于被反诉人逾期办理房地产权属证书已严重违约且损害了反诉人对房屋的所有者权利。现反诉人已经向被反诉人支付了600万元的购房款，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截至2009年8月6日，被反诉人应当向反诉人支付（略）元的违约金。为维护公某的合某权益，特依法提起反诉。请求判令：1、被反诉人立即为反诉人办理所购房屋（湘南大酒店主楼三层）的房地产权属证书；2、被反诉人向反诉人支付逾期办理房地产权属证书的违约金（略）元。
被告（反诉原告）张XX、赵XX、曹XX、刘XX为支持其答辩主张及反诉请求，向本院提供的证据有：①郴州市房产局房产档案资料（包括发票5张、抵押登记申请表、商业用房贷款合某、商品房买卖合某），拟证明被告购买原告房屋、面积约2143平米、总价款为600万元。湘南大酒店主楼三层、合某约定2005年12月30日交房，交房后90日内将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关，首付款300万元及银行按揭贷款300万元已付给原告。②购房发票、解款单，拟证明被告已支付购房首付款300万元。③郴州市房产档案馆证明，拟证明被告购买原告的房屋至今未办理产权登记。④中国银行存折，拟证明被告自2006年1月10日开始偿还银行按揭贷款，贷款发放日为2005年12月10日。
上述证据经庭审举证、质证，本院认为原告所举证①②③④⑤⑥及被告所举证①②③④与本案具有关联性、合某、真实性，本院予以确认。
根据上述证据，本院查明的事实如下：
2005年8月28日，原告（反诉被告）XX公某与被告（反诉原告）张XX、曹XX签订《租赁合某》，该合某约定：原告将其开发的湘南大酒店二层使用面积为800平方米左右的房产出租给被告使用，租赁期自2006年1月1日至2010年12月31日止，租金每平方米35元，前三年租金不变，第某年起每月按5%递增租金。原告同意自2005年10月1日至2005年12月31日间91天为免租期供被告进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作。原告应于2005年12月1日前向被告交付已具备如附件六所述之房产技术条件的完整房产。如原告未能在2005年12月1日前交付完整房产，应视原告违反本合某，……。该合某签订后，原告XX公某与被告张XX、曹XX于2005年9月9日签订《补充协某书》，约定：被告于本协某签订之日起15日内分三次支付300万元人民币给原告，其中135万元原告出具借条，另165万元出具发票，作为被告租赁部分主楼第某层的押金和购买主楼第某层的首付款[其中租赁押金15万元（含三个月租金），主楼第某层首期款150万元]。原告定于2005年11月15日前偿还被告150万元，其中15万元由被告出具借款，算借款，使用期为4个月，双方借款均不计利息。原告借款如未按期归还，自2005年11月30日起，按每日1万元收取违约金，直至150万元还清为止。如若在2005年12月7日前未付清，被告有权要求原告将租赁部分以2000元3的单价办理收购手续。被告未按约定时间归还原告借款，超过15日后原告同样收取被告每日1万元违约金，直至15万元全某还清为止。主楼第某层按揭款数额以按揭合某为准,另原告尽力保证为被告融资伍拾万元人民币，如被告不能按原告书面要求在10个有效工作日内提供按揭手续，再过十五天后被告愿意承受每天壹万元的违约金。原告确保主楼第某层的房产于2005年10月1日交付被告进场装修，逾期超过5日后，原告承担每日壹万元人民币违约金。原告负责完成主楼第某层水泥沙找平层。本协某如若发生争议，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。该《补充协某书》签订后，原告XX公某与被告张XX、曹XX于当日又签订了《商品房买卖合某》（预售），该合某约定：被告张XX、曹XX购买原告XX公某开发的位于郴州市X路X路交汇处的湘南大酒店主楼三层，建筑面积2143平方米，以房产局测绘面积为准，每平方米单价人民币2800元，房款总金额为600万元。付款方式：银行按揭，首期付款付清50%，银行按揭50%。买受人逾期付款的违约责任：……。交付期限：原告应在2005年12月30日前向被告交付经分期综合某收合某商品房。出卖人逾期交房的违约责任：……。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述补充协某、买卖合某签订后，被告张XX、曹XX分别于2005年8月29日向原告XX公某交纳购房款10万元，2005年9月16日交纳购房款90万元，2005年9月28日交纳购房款50万元。被告张XX、曹XX分别于2005年9月23日提供给原告XX公某借款55万元，2005年9月27日提供给原告XX公某借款60万元，2005年10月26日提供给原告XX公某借款30万元，2005年9月23日提供给原告XX公某借款35万元。2005年12月16日，被告张XX、曹XX到原告XX公某领取归还借款165万元。2006年1月10日被告张XX、曹XX又向原告XX公某借款15万元，期限12天，并于2006年3月15日归还现金5万元。2005年11月11日，被告张XX、曹XX以购买的湘南大酒店主楼三层X号房屋，建筑面积为2143，作抵押向中国银行股份有限公某郴州市北湖支行按揭贷款300万支付给原告XX公某作为交纳的购房款，2005年12月14日，原告XX公某为被告张XX、曹XX垫付按揭贷款抵押手续费等6041元。2007年11月21日，郴州市房屋测绘队出具《房产测绘报告书》，被告张XX、曹XX购买的原告XX公某开发的湘南大酒店主楼三层测绘建筑面积为2270.34平方米，超出《商品房买卖合某》（预售）约定建筑面积127.34平方米（合某约定建筑面积为2143平方米）。由于原告XX公某的原因，被告张XX、曹XX购买的湘南大酒店主楼三层建筑面积为2270.34平方米的房屋至今未取得房地产权属证书。被告张XX、曹XX尚欠原告XX公某部分购房款未支付。为此，原告XX公某诉至本院，请求依法判令四被告支付原告购房款（略）元，垫付抵押手续费6041元，共计（略）元。诉讼中，被告张XX、赵XX、曹XX、刘XX以原告XX公某未在约定期限内办理产权登记手续为由向本院提起反诉，要求依法判令反诉被告XX公某支付反诉原告违约金（略）元，并为反诉原告办理所购房屋（湘南大酒店主楼三层）的房地产权属证书。
另查明：被告张XX与被告赵XX系夫妻，被告曹XX与被告刘XX系夫妻。
本院认为：本案系商品房买卖合某纠纷。根据本院查明的本案事实，原告（反诉被告）XX公某与被告（反诉原告）张XX、曹XX、赵XX、刘XX之间存在商品房买卖合某关系、租赁合某关系、借贷关系。原告XX公某在提起诉讼时选择的是《商品房买卖合某》（预售），而要求被告支付尚欠的购房款，因此，本案审理的是原告与被告之间的商品房买卖合某纠纷。至于原、被告所签订的租赁合某及双方之间的借贷关系不属于本案审理范畴，故本院在本案中不作审理。原告XX公某与被告张XX、曹XX于2005年9月9日签订《商品房买卖合某》（预售）是双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，是合某有效的，受法律保护，双方当事人应按合某的约定履行自己的义务。本案双方争执的焦点之一，被告认为按《补充协某书》的约定，原告未按约定期限偿还借款，被告有权要求原告将租赁部分以2000元3的单价办理收购手续。被告暂且认可原告主张的测绘面积2330.73，由于原告迟延归还被告借款，按此约定，测绘面积的一半1165.33单价为2800元3，购房款为（略）元，测绘面积的另一半1165.33，单价则应为2000元3，购房款为（略）元，总价款为（略）元，减去被告支付的300万元按揭房款及交纳的155万元购房款，被告实际欠付原告房款（略）元。针对被告的上述抗辩理由，本院认为，《补充协某书》与《商品房买卖合某》（预售）虽然是在同一天签订的，但《补充协某》签订在前，《商品房买卖合某》（预售）签订在后，原告虽然迟延归还被告借款，但被告在接受原告归还的借款时，并没有向原告提出异议，要求原告履行协某约定。因此，原告与被告之间关于购房款的总金额应依《商品房买卖合某》（预售）的约定计算，即按2800元3计算购房款总金额。焦点之二，原告XX公某是否应支付四被告违约金（略）元。原、被告于2005年9月9日签订的《商品房买卖合某》（预售）第某五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合某约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”本案原、被告约定办理商品房权属登记为商品房交付使用后90日内，约定的违约金为：1、买受人退房的按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案在审理过程中，原、被告均未提出要求退房。该商品房至今未办理房屋所有权登记的责任在于原告，故原告应按双方约定即按被告已付房价款455万元的1%支付违约金计4.55万元给被告，被告反诉原告要求其支付违约金206.9999万元的反诉请求，除应支付违约金4.55万元反诉请求外，其余违约金202.4499万元的反诉请求，本院不予支持，予以驳回。争议焦点之三，是否应按测绘面积计算房屋价款。原、被告签订的《商品房买卖合某》（预售）第某条、第某、第某条约定……建筑面积2143平方米……以房产局测绘面积为准。原告举证《房产测绘报告书》中确定被告购买的湘南大酒店主楼三层建筑面积为2270.34平方米，《商品房买卖合某》约定的按2800元3计价，被告应支付原告购房款总额为（略）元，扣减已交纳的购房款（略）元及银行按揭房款（略）元后，被告尚欠原告商品房价款（略）元。另抵押手续费、测绘费共计6041元，是被告张XX、曹XX向中国银行办理按揭贷款300万元所产生的手续费用，原告已垫付。被告理应将该笔垫付款支付给原告。争议焦点之四，被告反诉原告要求其立即为被告办理所购房屋（湘南大酒店主楼三层）的房地产权属证书。针对该项反诉请求，由于种种原因，原告XX公某至今无法将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，因此，被告的该项反诉请求目前暂无法实现，本院将结合某告提出的本诉诉讼请求和被告提出的反诉诉讼请求一并作出处理。另查明被告张XX与被告赵XX系夫妻，被告曹XX与被告刘XX系夫妻。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第某十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。……。”原告XX公某诉请的要求被告张XX、赵XX、曹XX、刘XX共同支付尚欠的购房款及垫付的抵押手续费用，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第某、第某十四条、第某百一十一条、第某百一十三条，《中华人民共和国合某法》第某十四条、第某十条、第某十七条、第某百零七条、第某百零九条、第某百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某四条、第某八条第某款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第某十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张XX、赵XX、被告（反诉原告）曹XX、刘XX尚欠原告（反诉被告）XX公某商品房价款（略）元及抵押手续费6000元、测绘成果利用费40元、复印费1元，合某（略）元；原告（反诉被告）XX公某应支付被告（反诉原告）张XX、赵XX、被告（反诉原告）曹XX、刘XX逾期违约金45500元；相抵后，被告（反诉原告）张XX、赵XX、被告（反诉原告）曹XX、刘XX尚欠原告（反诉被告）XX公某商品房价款（略）元。
二、被告（反诉原告）张XX、赵XX、被告（反诉原告）曹XX、刘XX购买的湘南大酒店主楼三层的商品房，原告（反诉被告）XX公某应将办理房地产权属登记需由原告（反诉被告）XX公某提供的资料报产权登记机关备案。
综合某上一、二项，原告（反诉被告）XX公某在产权登记机关办理完成湘南大酒店主楼三层的商品房房地产权属登记备案手续之日起一个月内，被告（反诉原告）张XX、赵XX、被告（反诉原告）曹XX、刘XX共同将尚欠的商品房价款（略）元一次性支付给原告（反诉被告）XX公某。
三、驳回原告（反诉被告）XX公某的其他本诉诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）张XX、赵XX、被告（反诉原告）曹XX、刘XX的其他反诉诉讼请求。
如果承担义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22635元，财产保全某5000元，反诉案件受理费11680元，共计39315元，由原告（反诉被告）XX公某承担19658元，被告（反诉原告）张XX、赵XX、被告（反诉原告）曹XX、刘XX承担19657元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长陈XX
审判员肖XX
人民陪审员李XX
二○一二年四月二十日
代理书记员赵XX
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第某民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿、诚实信用的原则。
第某十四条债是按照合某的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合某的约定或者依照法律的规定履行义务。
第某百一十一条当事人一方不履行合某义务或者履行合某义务不符合某定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第某百一十三条当事人双方都违反合某的，应当分别承担各自应负的民事责任。
《中华人民共和国合某法》
第某十四条依法成立的合某，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第某十条当事人应当按照约定全某履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合某的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第某十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合某定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第某百零七条当事人一方不履行合某义务或者履行合某义务不符合某定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第某百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第某百二十条当事人双方都违反合某的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合某纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第某四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合某约定面积不符，合某有约定的，按照约定处理；……。
第某八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合某约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合某的标的物为尚未建成房屋的，自房屋
交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合某的标的物为已竣工房屋的，自合某订
立之日起90日。
合某没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第某十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第某九条第某款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第某百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
