上诉人（原审被告）程某
上诉人（原审第三人）廖某
被上诉人(原审原告）张某
上诉人程某、上诉人廖某因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2012）光民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程某及其委托代理人杨庆辉、上诉人廖某委托代理人，被上诉人张某委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告张某单独所有商业用房一套（光山县房权证字第（略）号），总层数X层，建筑面积1445.23，位于光山县城司马光东路县委老干部局西头。经原告委托授权，其母亲盛运秀、姐夫张某与被告程某于2008年9月21日签订一份房屋租赁合同。合同第一条约定：“房屋坐落位置，甲方单独所有的紫水商行西头自西向东一楼一层第一、二、三、四间共计四间，租给被告。”第二条对租赁期限、用途的约定：“从公历2008年9月21日至2016年9月20日，为期8年，乙方（被告）向甲方（原告）承诺，租赁该房屋仅作为家俱卖场使用。”第三条对租金及交款时间、方式约定：“前三年租金为每年壹拾尦万元整，三年共计叁拾陆万元整。签订合同付伍万元，装修完毕开业前付齐剩余部分。后两年租金分别在2009年10月20日、2010年10月20日前交齐。三年后租金，从第四年、第七年开始，分别按上年租金的15%至20%幅度，随行就市进行调整。”第五条对房屋的转让与转租约定：“租赁期间，甲方有权依照法定程某出售或转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。”第六条对合同的变更、解除与终止约定：“2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，不得改为餐饮、机械修理和锻造业。”第九条对乙方（被告）违约责任约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的40%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全某损失为止。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；合同签订后，原告依约及时如数向被告交付了出租房屋，被告按合同第三条约定，逐年按时向原告付齐了前三年（2008年9月21日至2011年9月20日）房屋租金共计360000元。2011年8月5日，被告程某与第三人廖某签订了一份《房屋转租协议》，被告将承租原告的上述房屋以250800元的价格转租给第三人，房屋租赁期限以被告与原告签订的房屋租赁期限为准。该协议第十条约定：“本协议在三方（系指原房主、程某、廖某）共同签字后生效。”但该协议只有程某、廖某签字，原房主未签字，廖某接手上述四间房屋后，以该四间门面房使用权作为股份入股该房屋楼上的英皇商务娱乐会所，英皇会所对该四间门面房的部分设施作了拆改变动进行装修。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。合同当事人行使权利、履行义务均应遵循诚实信用原则。本案原告授权委托代理人与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。双方当事人均应按合同约定，行使权利、履行义务。如有一方违反合同约定，即应承担相应的违约责任。合同签订后的三年内，双方当事人履约情况正常。但被告程某后来于2011年8月5日与第三人廖某签订涉案房屋转租协议，具有重大的违约行为。一是在房屋的用途上，被告违反了合同第二条“租赁该房屋仅作为家俱卖场使用”的承诺。二是违反了合同第六条第2项（1）、（2）、（3）、（4）的约定，虽然被告与第三人均辩称转租房屋系经过原告父母口头同意，但均未能举证证实，且原告父母均予以否认。被告该项辩称无事实依据，理由不能成立，本院不予认定。因此，按照合同第六条第2项一款的约定，原告诉求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。被告未经出租方书面同意，无权转租涉案房屋，且被告与第三人签订的房屋转租协议第十条也明确规定：“本协议在三方共同签字后生效。”该协议上只有被告与第三人的签字，并无原房主的签字。该协议并未生效，属无效协议。故对原告诉求依法确认被告与第三人之间签订的房屋转租协议无效，本院予以确认。原告诉求责令被告及第三人恢复原告房屋的原状，符合房屋租赁合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。按照房屋租赁合同第九条的约定，原告诉求被告承担违约责任，支付合同总额40%的违约金，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。按照合同第三条双方对租金的约定，前三年租金为壹拾尦万元整，从第四年、第七年开始，分别按上年租金的15%至20%幅度，随行就市进行调整。依据该约定，从第四年开始，每一年的房租额在上一年房租额的基础上递增15%。后5年合同房屋总租金为930449元，被告按合同约定支付总租金40%违约金的数额为372179元。原告主张某约金45.504万元，其过高部分本院不予支持。本案是因被告违约引起的纠纷，原告并无过错，原告的合法权益应受保护。被告的房租金仅交至2011年9月20日，此后至被告交付房屋前的房屋占用费，原告有权向被告索要，被告应当给付，故原告诉求被告支付诉讼期间每天的房租费，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，从2011年9月21日至2012年9月20日止，该年度的房租费为138000元，(120000元+120000元×15%)，被告每天支付的房租费为378元(138000元÷365天)，被告应从2011年9月21日始至房屋交付日止，每天给付原告房屋占用费378元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款、第一百二十二条、第二百二十四条二款之规定，判决：一、解除原告张某授权其母亲盛运秀、姐夫张某与被告程某签订的房屋租赁合同，被告程某在本判决生效后立即向原告交付其租赁的原告张某所有的位于光山县东城司马光路紫水商行西头自西向东一楼一层第一、二、三、四间共计四间房屋。二、被告程某与第三人廖某签订的涉案房屋转租协议无效。三、被告程某与第三人廖某在本判决生效后三日内恢复原告张某上述房屋的原状（以程某租赁上述房屋时盛运秀、张某向程某交付房屋的状况为准，具体见该房的原始图纸）。四、被告程某在本判决生效后三日内向原告张某支付违约金372179元。五、被告程某从2011年9月21日起至涉案房屋交付之日止，每天向原告张某给付房屋占用费378元。六、驳回原告其他过高诉讼请求。案件受理费8650元，由被告程某承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人程某不服原审法院判决，上诉称，一、原审法院认定诉讼主体有误。本案租赁合同双方当事人为上诉人、盛运秀和张某，并没有所谓的被上诉人张某。上诉人没与张某有过任何经济上的交往，更不知道、认识这个人。其根本没有资格对这份合同纷争进行起诉。二、一审违反法律程某，没有通知和给当事人没有留足举证时间。上诉人始终没有接到一审法院的举证通知。三、上诉人并没有违约，上诉人离开租赁场所的行为，是合同双方当事人共同商量确定的结果。把房子给廖某使用，不仅是盛运秀夫妇的授意，而且是经过出租人以实际行动许可的事实。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全某诉讼请求。
廖某上诉称，原审判决认定事实错误，导致适用法律错误及判决结果错误。一、经一审审理查明原告授权其母亲盛运秀对其房屋管理经营，而且程某所签租房合同也系盛联系签订的，对此程某当庭证实，有与张某坤的电话录音，在不违反法律的前提下双方有权对合同进行变更或补充，盛运秀代理行为合法有效。改变房子用途，应视为被上诉人许可的行为。二、虽然合同有约定，转租需经原告书面同意，但原告授权代理人的行为已改变了合同的约定，且不违反法律规定。签订转租协议后，盛运秀拖延在协议上签字，是因所提加租金非常高，难以接受，其行为违反了诚实信用的基本原则并不影响转租的事实。请求依法撤销原判，驳回被上诉人张某的诉讼请求或发回重审。
被上诉人张某对程某的答辩称，一、主体有误理由不能成立，诉争的租赁物的产权属本人所有，因长期在外地工作，对房屋的管理不便，委托其母亲盛运秀、哥张某代为管理，符合法律的规定，代理人完全某行使被代理人的委托权限。原审法院严格按法律程某送达了有关诉讼文书及开庭传票，不违反法律规定。二、原审开庭审理过程某被答辩人根本未向法庭提供任何证据，上诉理由没有证据支持。原审法院判决程某合法、认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张某对廖某的答辩称，被答辩人上诉中四个理由其中三点完全某能成立。答辩人的母亲盛运秀从来就没有与程某联系过租赁房屋之事，程某身就是被告，在法庭的陈述不能作为证据采信，且一审也未采信他的意见。所谓电话录音被答辩人一审根本未提交，其二审也不能视为新证据。答辩人及代理人没有口头和书面同意转租房屋，也从未提出超过上年度租金按多少的递增标准，被答辩人也是先占后做，所以程某的转租行为无效；原审认定事实、适用法律正确，依法应驳回上诉。
二审法院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
本院认为，根据民法通则的相关规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被上诉人张某委托其母亲盛远秀及其亲属与程某签订的房屋租赁合同，双方对租金交纳及用途、房屋的转让与转租等作了明确的约定，且也实际进行了履行，租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合同合法有效。在上诉人程某租赁未到期时，又将房屋转租给了上诉人廖某经营并擅自签订了房屋转租协议，协议违反了2008年9月21日盛运秀、张某、程某所签订的房屋租赁合同的第二条、第六条规定，转租协议也未得到出租方书面同意，二审上诉人提供的电话录音证据系张某枝与张某坤的通话记录，该录音证据不能证明系被上诉人的真实意思，更没有对原合同转租内容进行了修改，且转租协议也未得到出租方的事后追认。故两上诉人上诉称转租协议已经出租方口头同意和许可的理由证据不足不能成立。本案原审法院受理后，2011年11月25日通知了两上诉人，并于2011年11月30日通过人民法院特快专递送达了应诉通知、开庭传票等法律手续。2011年12月19日该案在原审法院进行公开开庭审理，两上诉人到庭，庭审交待了诉讼权利和义务，两上诉人当庭并未提出异议并进行了答辩，对法庭调查的事实也进行了质证及陈述，上诉人程某上诉称的原审法院审理程某违法的理由不能成立，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17300元，由两上诉人共同承担。
本判决为终审判决。
审判长买戈良
审判员杜亚平
审判员连振华
二○一二年三月二十八日
书记员胡洋(兼)
