上诉人（一审原告）覃某。

委托代理人刘某某。

被上诉人（一审被告）广西燕京房地产开发有限责任公司。

法定代表人马某。

委托代理人黄某某。

委托代理人雷某某。

上诉人覃某与被上诉人广西燕京房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月26日受理后，依法组成合议庭，并于2012年1月12日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人覃某及其委托代理人刘某某，被上诉人燕京公司的委托代理人雷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年12月20日，覃某与燕京公司签订一份《商品房买卖合同》，约定覃某向燕京公司购买位于某宁市X路X号城市花园地下一层1-AX号车位，建筑面积49.84平方米，价格15.64万元。其中第六条某款方式和期限：买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式：按揭付款，买受人于2007年12月前支付全部房款30%，即人民币47420万元，余款即人民币109000元，办理完毕银行按揭手续银行放款即付清。第八条某定交付期限为：出卖人应在2008年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条某，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的；2、遭遇不可抗力，且客观原因无法及时告知的，不受上款时间限制；不属于某可抗力因素但出卖人不能克服的客观原因。第九条某卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条某定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条某定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条某定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于某（1）项中的比率）的违约金。2008年3月15日，覃某向燕京公司交付首付款47420元。2008年7月28日，覃某与中国工商银行股份有限公司广西区分红营业部签订个人购房借款/担保合同，向该行借款109000元，并支付给了燕京公司。因与施工方发生纠纷，燕京公司未能按约将车位交付业主，燕京公司将施工方诉至法院。2007年5月2啵┭竟胨嫌锬[物业管理有限公司签订车位租赁合同，以每个车位每月200元的租金租用位于某浦路民歌广场的100个车位。燕京公司将所租用的100个车位免费向其购买车位的业主使用，小区部分业主同意使用燕京公司租赁的车位，覃某未同意使用燕京公司所租用的车位。城市X区停车位的租赁费为150元/车位。燕京公司至2011年7月4日将覃某所购买的车位交付给覃某。

一审法院经审理认为：覃某与燕京公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。合同约定燕京公司应于2008年10月31日前交付约定的车位给覃某，但燕京公司直至2011年7月4日才将车位交付给覃某，已构成违约，应承担违约责任。燕京公司已将车位交付覃某，覃某要求交付车位的请求已实现，予以确认。双方在合同中约定，燕京公司逾期交付车位的违约金为按已付房价款的日万分之二计算。覃某已交房价款为156420元，按合同约定，燕京公司应支付日违约金31.284元，应支付的月违约金为938.52元。而燕京公司为补偿其逾期交付车位给小区业主造成的损失，租赁小区附件停车场的车位，并免费提供给小区业主使用，燕京公司为此支出的车位租赁费为200元/位/月。覃某未提供其另行租用车位的支出情况，本院以燕京公司租用上述车位的支出作为基准，衡量覃某的实际损失。双方在合同中约定的违约金超过覃某所受实际损失的30%，根据《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于某成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，燕京公司以约定违约金过高为由请求减少，予以支持。燕京公司逾期交付车位的违约金本院调整为按每月300元支付，从2008年11月1日至2010年7月4日共计32个月零3天，合计应付违约金9630元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条某定，该院判决如下：一、燕京公司应支付覃某违约金9630元；二、驳回覃某的其他诉讼请求。案件受理费338元，由燕京公司负担。

上诉人覃某不服一审判决，上诉称：关于某某购买燕京公司出售的车位与燕京公司租赁停车场车位环境、条某、和安全等问题的比较。燕京公司所租赁停车场为露天停车场，与覃某购买燕京公司出售的地下停车位相比，从停车环境（风吹、日晒、雨淋）、停车舒适度（距离住处远近）和停车安全等因素来说，它是无法与覃某购买的车位相比的。因此，燕京公司在未征得覃某同意的情况下，单方面租用一个条某并不对等的场地免费给覃某使用，是一个不平等的交易行为，覃某完全有理由予以拒绝。

2、一审判决认定覃某因燕京公司延迟交付车位造成的基准损

失每月只有200元是不公正的，也是不符合客观事实的。一审判决称，“覃某未提供其另行租用车位的支出情况，一审法院以燕京公司租用上述车位的支出为基准，衡量覃某的实际损失。”覃某认为，①一审判决以燕京公司租用原民歌广场车位的租金判定就是覃某的实际损失，这一判定明显不当、有失公允。就如同开发商若不能按期交付住房给业主，就租用板房给业主暂时居住，很显然是不能按照板房租金计算业主损失的。另一个事实是：与覃某购买被燕京公司出售的“城市花园”地下停车位地理相邻、环境相近、条某相当的“名都大厦”，其小区车库车位收取的费用标准为“车库车位租赁费560元／月／辆(含60元车位卫生费)”(详见证据一“前期物业管理服务合同”)。②覃某与燕京公司签定《商品房买卖合同》时，约定的是覃某购买车位、燕京公司出售车位，并无约定覃某购买车位的同时必须要购买自用轿车(机动车)。由此以机动车停车位的租用费用来判定覃某的损失，显然已经违背了合同本身的涵义。

3、一审判决适用法律不当。

一审判决称，“根据《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：‘当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于某成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的’的规定，燕京公司以约定的违约金过高为由请求减少，一审法院予以支持。”覃某认为：①覃某与燕京公司在地下停车位买卖中所签定的《商品房买卖合同》是一种格式合同，合同中所约定的违约责任事实上是燕京公司单方决定的，签定合同时覃某无权更改也无力更改。燕京公司对自己单方面作出的违约责任认为“过高”，不符合事实。而且，《商品房买卖合同》也同时约定了对覃某同等的“逾期付款违约责任”，违约金并不是仅仅对燕京公司的单方面约定。可见，双方权利责任是完全对等的。作为房地产买卖以及纠纷中的弱势一方覃某在此问题并无任何话语权可言，法院应该充分考虑这一客观因素，不能依据最高人民法院的司法解释来作出判决。②覃某与燕京公司的在一审诉讼中的核心纠纷是“交付车位”，支付违约金只是依据合同约定要求燕京公司附带履行合同责任而已。但是，一审法院则把支付违约金作为覃某的主要诉求，生搬硬套最高人民法院的司法解释。一审判决直至燕京公司于2011年7月4日将车位交付给覃某，在距离一审开庭时间222天之后，才姗姗作出判决。③覃某与燕京公司签定的《商品房买卖合同》是合法的经济协议书，是受法律保护的。一审判决既然判定合同是有效的，就应该按照有效合同处理；合同并没有将实际损失作为违约赔偿的前提条某(或附加条某)。因此一审判决是错误的，请依法予以纠正。④一份合法、有效的经济协议所规定的权利、义务和责任得不到正确、有效履行，是不尊重法律的。

综上所述，覃某认为一审法院有认定事实不清且不公、适用法律不当、自由裁量明显失当等错误，有偏袒燕京公司之嫌。特依法向本院提起上诉，请求本院撤销一审判决，支持其诉讼请求。

被上诉人燕京公司辨称：燕京公司与覃某所签订的《商品房买卖合同》的违约金确实过高，覃某以名都大厦的停车费来衡量其损失是不符合事实。名都大厦的停车位是写字楼停车位，与覃某所购买的小区自用停车位没有可比性。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回三文公司的上诉请求，维持原判。

当事人争议的焦点是：上诉人覃某与被上诉人燕京公司签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高

双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。

一审查明的事实确实无误，本院予以确认。

本院认为：一、关于某某的损失问题。覃某与燕京公司签订的《商品房买卖合同》的标地物是城市花园的地下停车位，其损失应是因燕京公司逾期交付停车位而导致覃某另租用停车位的支出或覃某不用停车位时不能出租给他人使用的损失。无论哪种损失，均应以租用此停车场的费用为参考。覃某提出名都大厦的租赁费560元／月／辆(含60元车位卫生费)，并以此为据主张其损失应为560元／月／辆，因名都大厦是写字楼的商业环境，与讼争的停车位位于某民小区的环境不一样，因此，不能以名都大厦的租赁费用作为覃某的损失，对覃某的上述主张，本院不予支持。燕京公司主张覃某每月损失应是150元-200元，并提交了其租赁民歌湖停车位费用及城市花园的车位租赁费，上述停车位的租赁费用均不超过200元／月／辆，因此，对燕京公司的主张，本院予以支持，覃某的损失应以每月200元为基准来衡量。

二、关于某约金问题。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金有法定违约金和约定违约金之分。本案违约金是由当事人约定的，为约定违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，如果约定的违约金低于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如上所述，合同当事人认为违约金的约定比实际损失过高或过低的，可向法院申请调整。现覃某的损失应以200元为基准衡量，燕京公司认为约定的违约金过分高于某成的损失并要求减少，一审判决根据《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条某规定，把违约金调整为300元并无不妥，本院予以维持。覃某提出只须《商品房买卖合同》合法有效，燕京公司应按《商品房买卖合同》约定的违约金履行的主张，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条某一款第㈠项、第一百五十八条某规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费338元，由上诉人覃某负担。

本判决为终审判决。

审判长张雪梅

代理审判员梁永光

代理审判员骆祖进

二○一二年三月五日

书记员洪基清