湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2011）永中法民一终字第X号

上诉人（原审被告）唐XX。

委托代理人陈XX。

委托代理人李X。

上诉人（原审被告）黄XX。

委托代理人黄XX。

委托代理人莫XX。

原审第三人永州市XX房地产开发有限公司。

原审第三人彭XX。

上列二原审第三人共同委托代理人黄XX。

上诉人唐XX及黄XX因租赁合同纠纷一案，不服永州市X区人民法院（2011）零民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、代理审判员吕伟文参加的合议庭，于2012年1月5日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员甄园园担任法庭记录。上诉人唐XX及其委托代理人陈XX、李X，上诉人黄XX的委托代理人黄XX、莫XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告向原审法院提交了下列证据：

1、拍卖成交确认书一份，欲证明原告通过拍卖取得零陵区X路X号X栋XX大酒店的5-X层房产；

2、（略）至（略）号房权证及相应土地使用权证复印件各一份，欲证明原告已合法拥有零陵区X路X栋XX大酒店的5-X层房屋所有权及土地使用权；

3、告知及声明函复印件一份，欲证明被告对改变租金未作说明，未提异议；

4、XX大酒店租赁经营合同复印件一份，欲证明真实租赁合同的内容；

5、拍卖情况说明及拍卖公司资料各一份，欲证明XX大酒店5-X层房产拍卖依法律程序进行，原租赁合同合法有效；

6、收取租金通知复印件一份，欲证明2011年3月14日原告通知了被告交纳租金；

7、金马拍卖公司拍卖款结算单复印件一份，欲证明唐XX将拍卖余额偿还了唐XX债务；

8、借款合同补充协议复印件一份，欲证明XX公司、彭XX、唐XX共欠原告138万元并承担连带责任；

9、证人证言二份（唐荣辉、杨文军），欲证实2011年3月14日收取租金通知已交给承租方股东之一王X。

被告黄XX向原审法院提交了下列证据：

1、XX大酒店租赁经营合同及变更合同协议复印件各一份，欲证明被告应交纳的的租金数额已与原租赁权人唐XX协商进行了变更，原协议约定租赁权人应为被告办理消防许可证等经营必备证件；

2、取缔决定书、公安行政处罚决定书、公安行政处罚告知笔录复印件各一份，欲证明因原出租方违约，导致酒店被责令停业，负责人被处罚，使得原出租方愿意变更协议，减少租金；

3、XX大酒店5_X层房屋产权证明及相关文件复印件，欲证明变更租金协议当时，唐XX是XX大酒店5一lo层楼房唯一的产权所有人，唐XX有权变更协议；

4、XX大酒店交纳租金的财务会计凭证资料复印件一份，欲证明被告与原租赁人XX公司一直在按《变更合同协议》交纳租金；

5、告知及声明函、唐XX通知、催缴房租通知书、回复函复印件各一份，欲证明XX大酒店在拍卖时承租方已告知相关人由于某租赁人违约，承租人有枳停止交纳租金并就损害索赔；以及欲证明原告收到《告知及声明函》无异议，并于3月14日通知被告交纳租金，而原租赁人XX公司在2011年5月也一直向被告催缴租金；租赁权人不明，是被告未向原告交纳租金的原因；

6、营业执照、身份证复印件各一份，欲证明被公安处罚的黄涛是XX大酒店的负责人。

原告对第X号证据第一份合同

原审第三人永州市XX房地产开发有限公司向原审法院提交了下列证据：

1、移交固定资产表一份，欲证明租赁经营合同签订后，XX公司向XX大酒店移交1,000余万元的设某、设某等固定资产；

2、房屋拍卖转让条件一份，欲证明拍卖公司拍卖零陵区X路lX号X栋房屋的5-X层拍卖转让条件；

3、拍卖成交确认书一份，欲证明原告所买房屋不含房屋内相关设某、设某。

原告对此质证认为：对第X号证据有异议，该表不符合客观事实，是假证，原告要求对时间的形成进行鉴定；第2、X号证据的真实性没有异议。

被告对上述三份证据没有异议。

原审第三人彭XX向原审法院提交了下列证据：

土地使用权证复印件五份，欲证明彭XX对XX大酒店5-X层占有土地份额。

原审法院经审理查明，永州XX大酒店系第三人XX公司所有，2009年7月l5日，XX公司（甲方）将其所有的XX大酒店房产、设某、设某出租给被告黄XX（乙方）经营，双方并签订《XX大酒店租赁经营合同》，该合同约定：一、承租经营范围：XX大酒店；二、承租经营标的：1、房产为美伦楼X-X层；2、设某、设某详见清单；三、承租经营期限：承租经营期为123个月（含首次装修期3个月），即从2009年7月l3日至20l9年10月13日；四、租金及租金交纳期限：租金共计640万元，前五年按60万元／年交纳，后五年按68万元／年交纳，租金按月交纳，先交租金后使用，乙方应提前五天向甲方公司财务交纳下月度租金，延期七天不主动向甲方交纳租金，视为乙方违约，解除合同，保证金不退。合同还约定了双方的权利和义务：甲方按合同规定的时间为乙方提供出租财产，协助乙方做好营业执照等相关证件过户，费用乙方承担，甲方保证出租场地移交时消防两证能正常使用，房屋主体、消防验收及许可证的取得由甲方负责等合同事项。合同签订后，被告按合同约定交纳房屋租金，第三人XX公司按合同约定提供房产、设某、设某，但一直未给被告办理消防许可证。2009年8月，XX大酒店（零陵区X路第l栋X-X层房屋）。房产权转至第三人XX公司另一股东唐XX名下，唐于某月21日办理了该房屋产权证，并于某月25日以该房产权证作抵押向j银行贷款数百万元，但至2010年，唐未能依约偿还贷款。唐XX为了偿还该笔银行贷款，于2010年4月8日与永州市金马拍卖有限责任公司签订了拍卖委托合同，委托该公司对其抵押的房屋进行拍卖。由于某告黄XX系承租人，享有优先购买权，拍卖公司对该房屋拍卖时，三次通知其参加拍卖，但被告黄XX除三次送达《告知及声明函》外，既未参与投标竞拍，亦未对房屋的原租赁合同作其他说明。被告的《告知及声明函》告知内容共四条：1、原合同第二条规定，我方租赁的不仅是5-X层的房产场地，还包括原出租房已移交我方正在使用的和暂没使用的设某设某，所有权归原出租方，使用权归我方，使用期限与房产使用期限同为十年（请竞买者注意，租金是包括房产和设某设某的）；告知内容的其它三条均有“原合同某条某款规定……”的注明内容。声明内容：由于某酒店的各种问题一直未得到出租方切实有效的解决，出租方也未完全履行合同的情况下，本酒店为保障自身利益早已停止了向出租方交纳租金，新买受人必须遵守履行原租赁合同，完全落实上述问题，否则，本酒店有权拒交租金并依法向新出租人（房产购得者）进行投资损失、停业损失等各项索赔。2010年11月26日，唐XX在《告知及声明函》上注明：“唐XX拍卖资产给唐XX的永州XX大酒店（零陵区X路X号X栋X-X层）房产所有权和（该房产设某设某在原租赁期九年的只有使用收益权，没有卖的权），九年以后所有的设某设某归还给唐XX。”原告唐XX在被告黄XX于2010年11月25日最后一次向永州市金马拍卖有限责任公司出示《告知及声明函》并放弃了零陵区X路X号X栋X-X层房屋的优先购买权后，于20l0年11月26日对该房屋的拍卖参与投标竟拍竞买成功，2011年1月19日原告唐XX付清了全部拍卖成交款560万元，2011年3月14日办理了房屋过户手续并于某日书面通知被告黄XX交纳房租，被告黄XX以第三人XX公司要求收取其房租，其无法决定该向谁交纳为由一直未向原告交纳房租。原告遂向法院起诉，请求判如所请。

另查明，在庭审中，被告黄XX认可《告知及声明函》中的原合同是指被告黄XX与第三人XX公司于2009年7月15日签订的《XX大酒店租赁经营合同》。该合同第二条约定“甲方为乙提供可使用的设某、设某（见清单），”但被告黄XX在提交证据时未提供清单，第三人XX公司在开庭审理时提交了清单即“移交固定资产表”，原告对该份证据提出异议并对该“移交固定资产表”落款时间“2009.7.18”的形成时间申请鉴定，但第三人XX公司在规定的时间内拒不提供应由其提供的相关材料，事后其作出了两点说明：一、“移交固定资产表”上的年份笔记不是2009年7月18日所写；二、贵院要求提供彭x年的笔迹样本，而且要求是A4纸的，公司无法做到。同时达到这两个条件的笔迹样本，我公司无法提供。另第三人XX公司作为有独立请求权的第三人向本院申请参加诉讼，其申请书内容不具体，本院已通知其在规定的时间内向本院提交有具体诉讼请求的诉状，并交纳相应诉讼费用，但第三人XX公司既未按规定提交诉状，也未交纳相应诉讼费用。

原判认为：被告黄XX与第三人XX公司签订的《XX大酒店租赁经营合同》是双方在协商一致的基础上签订的，内容合法，系有效合同。合同签订后，XX公司将用作经营XX大酒店的零陵区X路X号X栋X-X层房屋过户给该公司的另一股东唐XX，唐XX因拖欠银行贷款委托拍实公司拍实该房，原告唐XX通过参与投标竞拍竞买成功，取得了该房屋的所有权和用益权，根据买卖不破租赁原则，被告黄XX应向新的房屋所有权人即原告唐XX按照原合同条款交纳房屋租金，故原告主张被告应向其交纳租金的请求，应予以支持。XX公司以该酒店的附属设某、设某属其所有，应向其交纳租金的理由，作为有独立请求权的第三人申请加入到原、被告的诉讼中，但在规定的时间内无正当理由拒不提供应由其提供的相关材料，而使鉴定无法进行，为此，本院向其发出了通知，可XX公司既未按通知要求提交有具体诉讼请求的诉状，也未交纳相应诉讼费用，依法应按其自动撤诉处理，被告应向原告交纳租金，其抗辩主张，不予支持，原告主张终止租赁关系的理由不充分，不予采纳。对被告提出的原告诉请应交纳租金的起始时间和金额错误的抗辩主张，因原告唐XX办理房屋过户手续是在2011年3月14日，并于某日书面通知被告交纳房租，因而租金的起始时间应从2011年3月14日起计算，对被告该抗辩主张，牵鞔予以支持。至于某额问题，因被告的《告知及声明函》从未提及《变更合同协议》，告知的四条内容均只提及原合同的某条某款规定，声明内容有“新买受人必须遵守履行原租赁合同”的声明，而被告又认可该函中“原租赁合同”就是指《XX大酒店租赁经营合同》，因而新买受人必须遵守履行原租赁合同应该是遵守履行《XX大酒店租赁经营合同》，而不是《变更合同协议》，租金金额理应按原租赁合同约定的金额计算，故对被告该抗辩主张，应不予支持。至于某三人彭XX的陈述与本案无关，彭可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决：一、原告唐XX与被告黄XX继续履行被告黄XX与第三人永州市XX房地产开发有限公司于2009年7月l5日签订的《XX大酒店租赁经营合同》；二、由被告黄XX支付拖欠原告唐x年3月14日至2011年10月14日的全部租金35万元，并在本判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告唐XX其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6,550元，由原告唐XX负担2,200元，被告黄XX负担4,350元。

判决后，原审原告唐XX、原审被告黄XX均不服，分别向本院提起上诉。

上诉人唐XX上诉的主要内容为：租金应从签订买卖合同时计算，原判租金数额过少，被上诉人拒付租金3个月以上，应当解除合同，请求依法予以改判。

上诉人黄XX上诉的主要内容为：唐XX是酒店的产权所有人，其与上诉人签订的《变更合同协议》真实有效，租金应按变更后的协议缴纳；应将XX公司和彭XX追加为第三人，请求依法予以改判。

黄XX答辩称，变更合同真实有效，租金按变更后的协议缴纳，租金计算应从过户时计算，解除合同于某无据。

唐XX答辩称，上诉人在拍卖中没告知有变更合同协议，该协议不真实；XX公司与本案没有直接关联，上诉人3个月没交租金，应予解除合同。

上诉人唐XX在二审审理期间，未提交新的证据。

上诉人黄XX在二审审理期间提供了光盘一张，内容为黄XX打给唐XX的电话录音，拟证明就租金的缴纳和水电问题提出多次，但唐XX未能与XX公司协商解决。唐XX对该证据质证认为，与本案没有关联，不能作为证据使用。本院审核认为，此电话录音，唐XX不予认可，不符合证据的要求，本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审认定的一致，一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为，XX公司将其所有的XX大酒店出租给上诉人黄XX经营，双方签订了《XX大酒店租赁经营合同》，该合同是双方真实意思表示，且已实际履行，合同合法有效。后上诉人唐XX通过拍卖，取得了该大酒店5-X层房屋的所有权，并于2011年3月14日办理了房屋过户手续。根据买卖不破租赁的规定，黄XX应依租赁合同的约定向唐XX交纳房屋租金，故唐XX上诉提出“租金应从签订买卖合同时计算，原判租金数额较少，应当解除合同”的理由不符法律规定，本院不予采纳；虽然黄XX与唐XX签订了《变更合同协议》，该变更合同协议是基于某XX与XX公司签订的租赁经营合同而来，而XX公司既不是变更合同协议的一方当事人，且至今XX公司也不予认可，况且在拍卖公司拍卖前，黄XX也未告知拍卖公司和竞买人唐XX，因此，该变更合同协议应属无效。黄XX提出“唐XX与上诉人签订的变更合同协议真实有效，租金应按变更后的协议缴纳”的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳；其上诉还提出“应将XX公司和彭XX追为第三人”的上诉理由，因一审判决已将XX公司、彭XX列为第三人，其理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费6,550元，由唐XX负担3,275元，黄XX负担3,275元。

本判决为终审判决。

审判长刘明跃

审判员郑霓

代理审判员吕伟文

二○一二年二月二十九日

代理书记员甄园园

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……