海南省海口市中级人民法院

裁定书

(2001)海中法民再字第X号

原审上诉人邱某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，住（略）。

委托代理人廖向琦，海南法立信律师事务所律师。

委托代理人翟肖楼，海南法立信律师事务所律师。

原审被上诉人海口市振东区红坎坡居民委员会。住所地:（略）。

法定代表人吴某，主任。

委托代理人陈某某，海口市振东区X街道办事处工委书记。

委托代理人陈某明，海南振东律师事务所律师。

原审上诉人邱某与原审被上诉人海口市振东区红坎坡居民委员会(以下简称红坎坡居委会)房屋铺面租赁合同纠纷一案，经海口市振东区人民法院审理，于2000年11月25日作出(2000)振民初字第X号民事判决。判决后邱某不服上诉至本院，本院于2001年4月27日作出(2001)海中法民终字第X号民事判决。因红坎坡居委会向本院申请再审，本院于2001年9月20日作出(2001)海中法民监字第X号民事裁定书，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开审理了本案。原审上诉人邱某及其委托代理人廖向琦、翟肖楼，原审被上诉人红坎坡居委会法定代表人吴某，委托代理人陈某某、陈某明到庭参加了诉讼。

海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决认为:红坎坡居委会自1958年成立起即在博爱南横路X号办公至今，原有的瓦屋及土地使用权一直为居委会实际享有，且在1998年4月房屋改建时，也是以居委会的名义申请的，改建的项目就是居委会办公大楼，承建工程合同的发包人也是居委会，该楼建设的主要资金来源于政府拔款、居委会原有的部分租金和私人借款三部分。在建设中，虽有部分群众捐资和谭贵东主持建设的事实，但这并不能改变办公楼的所有权性质，因群众的捐资仅占办公楼建设资金中很小的一部分，且属自愿赠与的性质，而谭贵东主持建房是受居委会委托。故确定博爱南横路X号房屋的所有权应为居委会享有，居委会与邱某订立的《租赁合同》，因主体合格，内容合法，且属当事人之间的真实意思表示，应为有效合同。邱某未依约履行交付租金的义务属违约行为，由于邱某的违约行为致使该合同履行已成为不必要，居委会诉请要求解除合同并支付所欠的租金合法合理。遂判决:一、解除原告红坎坡居委会与被告邱某订立的《租赁合同》；二、被告邱某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告红坎坡居委会支付所欠的铺面租金人民币（略）元；如逾期给付，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院(2001)海中法民终字第X号民事判决认定:红坎坡居委会于1958年成立，自成立起就在现在的博爱南横路X号办公，原有的房屋为土木结构的瓦屋。后由于房屋年久失修已为危房状态，被上诉人便于1998年4月8日向海口市振东区X街道办事处申请改建，同日，海口市振东区X街道办事处批复同意申请报建。但被上诉人并未到政府有关部门办理任何合法报建手续。1998年6月22日被上诉人与黄琼签订了《承建工程协议书》，约定由黄琼以包工不包料的方式改建。合同订立后，居委会口头委托谭贵东负责主持建设，谭贵东主持建设该楼的过程中，即以“老人之家”的名义对外发生关系，并于1998年6月28日与黄琼重新签订了一份内容相同的《承建工程协议书》，该楼房建好后共四层，约480平方米，耗资（略）元，于1998年11月竣工。该楼房竣工后，一楼的铺面由谭贵东、冯某某等人出租并收取租金，1999年4月1日，上诉人与被上诉人订立了一份《租赁合同》，约定被上诉人将X号办公楼一楼从南往北数的第一间铺面出租给上诉人经营，每月租金1800元，租期从1999年4月1日至2001年3月31日止，合同订立后，上诉人已向被上诉人交付了4月至8月的租金，上诉人从1999年9月起拒付租金。进而认为:（略）楼房于1998年拆除改建时，未按规定经政府城建部门办理合法的报建审批手续便进行建设，违反了有关法律规定，该房屋依法不受法律保护。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条第5项的规定，此类房屋不得出租。故被上诉人请求收取（略）一楼的铺面租金没有法律依据，本院不予支持。判决:一、撤销海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决；二、驳回海口市振东区红坎坡居民委员会的诉讼请求。本案一、二审案件受理费人民币2036元，由被上诉人海口市振东区红坎坡居民委员会负担。

经再审审理查明，（略）楼房的建设过程、现状，原审上诉人邱某与原审被上诉人红坎坡居委会签订一楼铺面租赁合同及双方发生讼争的事实与原审查明的一致，双方当事人均予认可。

本院认为，（略）楼房至今未取得国有土地使用权证书和房屋产权所有证书，也未按规定向政府城建部门办理合法的报建审批手续，原审被上诉人虽曾参与楼房的建设，但其认为对该建筑物拥有合法产权的主张无法得到证实，因此，原审被上诉人的起诉不符合法定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条、184条的规定，裁定如下:

一、撤销海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决和本院(2000)海中法民终字第X号民事判决。

二、驳回红坎坡居委会的起诉。

一、二审案件受理费2036元，由红坎坡居委会负担。

本裁定为终审裁定。

审判长刘蔚

审判员涂国华

审判员裴斐

二00一年十一月十二日

书记员符敏秀