原告胡XX，男，X年X月X日出生。
委托代理人李XX，男，X年X月X日出生。
委托代理人芦XX，男，X年X月X日出生。
被告李XX，女，X年X月X日出生。
委托代理人张XX，河南绿剑律师事务所律师，特别授权。
被告胡XX，男，X年X月X日出生。
原告胡XX诉被告李XX、胡XX为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡某源及其委托代理人李XX、芦XX、被告李XX及其委托代理人张XX、被告胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡XX诉称，原告与被告胡XX系父子关系，原告家庭成员共同用工资收入出资建成位于某阳市X村X街X号院内房屋251平方米。2011年4月洛阳市X村民委员会因进行“城中村”改造，要求居民进行拆迁登记，被告胡XX才告知原告不用登记，理由是房屋及宅基地已经卖给被告李XX，这样原告才知道原告父亲未征得原告的同意，私自与被告李XX于2006年5月21日签订的《房屋买卖协议》，非法买卖房屋及宅基地的事实。无奈原告向浅井头村X村委告知：农村房屋，尤其是宅基地不允许私自转让的，但是原告要进行拆迁安置房屋登记，必须是无产权纠纷的房屋才能进行登记。由于某被告的侵权行为导致原告每年少收入房租13100余元，五年损失78600元。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求：1、依法确认被告2006年5月21日签订的《房屋买卖协议》无效，判令第某被告返还房屋；2、依法判令第某被告赔偿给原告损失（房屋租金）78600元。3、本案诉讼费由第某被告承担。
被告李XX辩称：一、答辩人与被告胡某深签订的《房屋买卖协议》合法有效，人民法院应依法认定。1、《房屋买卖协议》的签订是经过被告胡XX全家一致同意的。被告胡XX系答辩人李XX的亲戚，2006年5月21日，答辩人与被告胡XX签订《房屋买卖协议》，就被告拥有的洛阳市X村X街X号院房屋的买卖达成协议，该协议约定甲（被告胡XX）、乙（答辩人）两方均为家庭的全权代表，并且在协议的落款处甲方的签名是被告胡XX及其妻子高XX的签名，乙方为李XX，中间人为李XX、见证人为胡XX。在签订该协议时被告胡XX还向答辩人提供了一份《洛阳市X区私房建设申请表》，该表中的申请人为胡XX，家庭常住人口为高建坤，关系为夫妻。这充分说明该房屋是被告胡某深与高XX的房产。所以答辩人有理由相信被告胡XX在出售该房屋时是经过其家庭同意的。2、双方签订的《房屋买卖协议》已经履行完毕，答辩人应取得该房屋的所有权。双方协议约定，“此房总售价为180000元人民币整。备注：乙方现付现金人民币120000元整（壹拾贰万元整），下欠60000元（陆万元）要在2007年5月30日前全部付清。在乙方全部付清购房款时甲方出具收据后，甲方将宅基证、土地使某证移交给乙方，此房的房产权和土地使某权全部归乙方所有。答辩人于2006年5月21日向被告胡某深支付了120000元的购房款，随后被告胡XX将该房屋交付给答辩人，答辩人在2006年7月在原有房屋上加盖了第某层和第某层。答辩人在2007年6月2日向被告胡XX支付了剩余的60000元购房款时，被告胡XX向答辩人出具了内容为“此有李XX现交买房陆万元整（60000元），从即日起浅井头寨里六街X号院的房产权和集体土地建设用地使某证洛郊集建（土05）字第X号使某权归李XX所有。二00六年五月二十一日达成的房屋买卖协议同时有效”的收条。这充分说明双方之间签订的协议已经履行完毕，答辩人取得了房屋的产权和土地使某权。3、《房屋买卖协议》是合法有效的合同。答辩人买受的是洛阳市X村X街X号院内的房屋，所享有的是该房屋的所有权和相应的土地使某权，而不是原告胡某源所说的宅基地的所有权。房屋的买卖并不违反我国法律的规定，更不属于某同无效的情形，该合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。4、原告没有权利向答辩人主张权利。根据《房屋买卖协议》第某条第某项的约定：所有权转移后甲方（被告胡某深）家庭其他成员对此提出异议及同院其他人对房产所有权提出异议由甲方负责处理，如因此造成乙方（答辩人）巨大损失者由甲方予以承担。原告胡某源作为被告胡某深的儿子，如果对该房屋买卖一事提出异议，根据协议的约定，也应由被告胡某深负责处理，与答辩人没有关系。二、原告胡某源要求答辩人赔偿其房屋租金损失没有事实和法律依据。所有权包括占有、使某、收益和处分的权利，答辩人作为房屋的所有权人，出租房屋以及收取租金是其行使某有权中收益的权利，并且从答辩人入住该房屋至今也不到五年，被答辩人要求返还五年内的租金无事实依据，也无法律依据，应当予以驳回。三、原告的起诉超过了法律规定的诉讼时效。答辩人在2006年就交付120000元入住使某该房屋了，如果按原告胡XX称该房屋是其家庭成员共同用工资建成的，那么从2006年至今已经5年之久，其从来没有提出过主张，早已超过了法律规定的诉讼时效。并且答辩人李XX当时购买时是因为被告胡XX急着用钱，通过其姐介绍的，购买的价格也是按当时的市场价，原告从房屋出卖后一直都没有提出过任何主张，而是在现在要拆迁赔偿时提出，明显是为了侵占答辩人的财产，该行为不应得到法院的支持。综上，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。
被告胡XX当庭辩称，当时口头协议是该房屋按18万元的话，李XX给我一年房租，最后支付我6万元时，少给150元。我和高XX原系夫妻关系，当时签订房屋买卖协议时，我们还没有离婚，高XX只是作为一个证明人，后来离婚了。在这个房屋买卖中高XX只是见证人。建房的手续都是齐全的，所有的手续都已经给李XX了，李XX也给我打了手续。
经审理查明，被告胡x年取得工农乡X村X街X-X-X号集体土地建设用地使某证。2005年4月，被告胡XX又申请对该土地上的旧房进行翻盖。2006年5月21日，被告李XX作为房屋购买人（乙方）与被告胡XX（房屋出卖人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，该协议全文是：以上甲乙两方均为家庭的全权代表。双方就房屋买卖经过协商达成协议如下：1、甲方所卖房屋为涧西区X村X街X号院内。此房为两层，建筑面积240平方米，加上楼梯间11平方米，总共251平方米。（第某层为120平方米，第某层为120平方米加11平方米是131平方米）2、此房总售价为180000元人民币（壹拾捌万元整）。3、甲方承担以下义务：（1）、所有权转移后甲方家庭其他成员对此提异议及同院其他人对房产所有权提出异议由甲方负责处理，如因此造成乙方巨大损失者由甲方予以承担。（2）、甲方负责办理此房宅基证、户头变更手续（乙方协助）。如遇法律政策暂不能变更，以后有机会再予以变更。如国家、集体拆迁此房，甲方协助乙方办理有关拆迁手续，其赔偿费用全部归乙方。4、此协议所邀众人，见证人签字后即证明以上协议的真实性、自愿性。备注：乙方现付现金人民币120000元整，下欠60000元要在2007年5月30日前全部付清。在乙方全部付清购房款时甲方出具收据后，甲方将宅基证、土地使某证移交乙方，此房的房产权和土地使某权全部归乙方所有。2、在乙方没有付清下欠陆万元人民币前，该房出租费的收入款由甲方收管，以此款来顶替乙方所欠甲方的房款。直至2007年5月30日为止。此间所有租房所得款应在乙方所欠甲方房款陆万元人民币中扣除。该协议甲方有被告胡XX和其妻子高XX的共同签名。也有中间人、见证人签名。协议签订当日，被告李XX交付被告胡XX购房现金120000元。2007年6月2日，被告李XX交付被告胡XX购房款60000元，被告胡XX将其集体土地建设用地使某证交付被告李XX。2006年7-8月份，被告李XX又对房屋进行了加盖。被告李XX购买被告胡XX的房屋后，并未在此居住，一直对外出租。
还查明，原告胡XX系被告胡XX与其前妻的婚生子。后被告胡XX与其前妻离婚。2005年被告胡XX与高XX登记结婚，2011年3月二人协议离婚。离婚协议2关于某房明确约定为：各有各的住房（婚后没有买共同住房）。
上述事实，由当事人提交的集体土地建设用地使某证、房屋买卖协议、户籍证明、收据等在卷资证，足以证明。
本院认为，被告胡XX与被告李XX签订的《房屋买卖协议》中所涉房屋，系在被告胡XX的宅基地上所建之房屋，无房屋所有权证书，房屋所涉土地为农民集体所有，被告胡XX仅有占有、使某的权利，无转让的权利，且被告李XX也非被告胡XX所在村X村民，故因该协议违反了我国有关法律规定，应认定为无效。但因原告胡XX并非《房屋买卖协议》签订的当事人，房屋及集体土地建设用地使某证系被告胡XX交付给了被告李XX，故原告胡XX主张被告李XX返还房屋、赔偿损失主体欠妥，本院不予支持。因无效合同导致的返还财产、赔偿损失等后果，应由合同签订双方另行主张。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十七条第（六）项、第（七）项、《中华人民共和国土地管理法》第某条第某款、第某、第某十三条、《中华人民共和国合同法》第某十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条的规定，判决如下：
一、被告李XX、被告胡x年5月21日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、驳回原告胡XX的其他诉讼请求。
本案诉讼费1765元，由原告胡XX负担883元，被告李XX负担441元，被告胡XX负担441元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某南省洛阳市中级人民法院
审判长杜六斌人民陪审员李科维
人民陪审员李春芳
二0一一年十二月三十日
书记员李丽艳
