湖南省长沙市X区人民法院
行政判决书
（2009）芙行初字第X号
原告余某。
委托代理人严某某，湖南某某律师事务所律师。
被告长沙市X乡建设委员会，住所地长沙市政府二办公楼十楼。
法定代表人陈某，主任。
委托代理人王某某。
第三人廖某。
委托代理人龚某某，湖南某某律师事务所律师。
原告余某不服被告长沙市X乡建设委员会（以下简称市住建委）房屋登记行政行为，于2009年5月22日向本院提起行政诉讼。本院于某日立案受理后，依法组成由审判员祁谷芸担任审判长，人民陪审员张孝德、人民陪审员郑霜玉参加的合议庭审理本案。因廖某与案件处理结果有法律上的利害关系，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定，依法通知廖某作为本案的第三人参加诉讼。案件审理期间，余某向本院提起民事诉讼，诉讼请求：1、确认湖南某某国际房地产开发有限公司（以下简称某某公司）和湖南某某投资有限公司（以下简称某某投资公司）于2005年4月11日就长沙市X村K-X栋X套房屋签订的《商品房买卖合同》中有关长沙市X村K-X栋X号（即第X栋X门X楼X号）房屋的部分无某；2、确认某某投资公司和廖某于2008年1月28日就长沙市X村K-X栋X号房屋签订的《房地产买卖合同》无某；3、湖南某某国际房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）依1998年2月28日与余某签订的《大堤私房拆迁安置协议书》履行为余某办理长沙市X村Ｋ-X栋X号房的房屋所有权证及国有土地使用某证的义务，本院于2009年7月24日受理该民事诉讼案。因该民事诉讼案影响本案的处理，本院于2009年8月22日作出（2009）芙行初字第X号行政裁定书，裁定本案中止诉讼。2009年12月21日，本院就余某与某某房地产公司、湖南某某贸易发展有限公司（原某某投资公司，以下简称某某贸易公司）、廖某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，作出（2009）芙民初字第X号民事判决书，判决某某房地产公司在判决生效后三十日内为余某办理长沙市X村K-X栋X号房屋的《房屋所有权证》及国有土地使用某证，同时判决驳回余某其他诉讼请求。某某贸易公司、廖某不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2011年9月28日作出（2010）长中民三终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。因行政诉讼案件中止诉讼的原因消除，本院恢复本案审理，于2012年3月5日、3月16日开庭公开审理了本案。原告余某及其委托代理人严某某、被告市住建委的委托代理人王某某、第三人廖某及其委托代理人龚某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年2月2日，原长沙市房屋产权管理局（以下简称原市房产局）根据房屋转移登记申请人某某投资公司、廖某的申请，向廖某颁发了长沙市X村K-X栋X号房屋的《房屋所有权证》（权证号长房权证芙蓉字第（略）号）。
余某诉称：余某系长沙市X村X村民。1994年11月14日，某某公司与余某就征收补偿安置事宜签订《大堤拆迁让地协议书》，约定余某所有的一栋两层共计建筑面积166.14平方米的房屋由某某公司按等面积原则在安置住宅用某中偿还产权。1998年2月28日，余某与某某公司签订《大堤私房拆迁安置协议书》，约定由某某公司安置余某住房偿还产权建筑面积166.14平方米，其中安置长沙市X村第X栋X门X楼X号（建筑面积83.17平方米）房屋一套和X门X楼X号（建筑面积49.28平方米）房屋一套，对少安置的33.69平方米，由某某公司按房屋面积差价款48071元进行补偿。1998年2月24日，余某与某某公司签订《湖南某某国际房地产股份有限公司房产移交某管表》，约定某某公司将其开发的位于某沙市X村第X栋X单元X层X号房屋交某给余某。1998年5月余某正式入住后，曾多次要求某某公司为其办理房屋所有权证。2005年初，某某贸易公司出资收购某某公司，并将某某公司更名为某某房地产公司，某某贸易公司利用某股东地位的便利条件，与某某公司恶意串通，于2005年4月22日将长沙市X村K-X栋X号及其他40套尚未被人民法院冻结的房屋通过原市房产局一并过户登记至某某投资公司名下，其后某某投资公司再次隐瞒该房屋已安置给余某的客观事实，与廖某签订了《房地产买卖合同》，将已安置给余某的位于某沙市X村K-X栋X号的安置房出售给廖某。2008年2月2日，原市房产局将该房屋的《房屋所有权证》颁发给了廖某。余某认为，根据最高人民法院《关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用某律若干问题的解释》第七条规定，余某的补偿安置协议效力应优先于某某公司与某某投资公司及某某投资公司与廖某的相关合同效力，余某有优先取得上述补偿安置房的权利。原市房产局在办理长沙市X村K-X栋X号房屋转移登记手续时，未认真核实房屋的相关产权登记情况，没有依法定程序进行权属审核和公告，违反了法律法规的相关规定，严重侵犯了余某的合法权益。请求撤销原市房产局作出的长房权证芙蓉字第（略）号《房屋所有权证》行政行为。
原告余某向本院提供了以下证据材料：1、《大堤拆迁让地协议书》及《大堤私房拆迁安置协议书》；2、《房产移交某管表》；3、房屋产权情况表；4、《房地产买卖合同》；5、（2009）芙民初字第X号《民事判决书》；6、（2010）长中民三终字第X号《民事判决书》。
被告市住建委辩称：市住建委办理的两次房屋转移登记行为均符合法律法规的规定。2005年4月，某某公司将长沙市X村包括K-X栋X号房在内的41套房屋出售给某某投资公司，2008年1月，某某投资公司将长沙市X村K-X栋X房出售给廖某，房屋买卖双方都按规定向原市房产局申请办理了房屋转移登记手续，按规定提交某买卖合同、原房产权属证书、当事人的合法身份证明，并按规定缴纳了有关税费。原市房产局核实了买卖双方申报的成交某格，按规定核发了过户单，给房屋买受人廖某核发了房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款和《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，商品房预售，开发企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交某、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。余某于1998年5月入住长沙市X村K-X栋X号房屋，但原市房产局在依法核准涉诉房屋转移登记之前，并未收到余某任何的产权转移登记申请或备案申请。因此余某称原市房产局未尽审查义务没有事实依据，市住建委不应承担相关责任。请求法院根据案件查明的事实依法判决。
被告市住建委在法律规定的期限内向本院提交某以下证据材料：1、长沙市自管（直管）房屋所有权登记申请表；2、长沙市房地产转让申请表；3、长沙市房地产转让过户单；4、商品房买卖合同；5、某某投资公司企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明；6、长沙市房地产交某授权委托书；7、长沙市房地产交某所收件收据；8、长沙市房屋所有权登记申请表；9、长沙市房地产转让申请表；10、长沙市房地产转让过户单；11、房地产买卖合同12、廖某作出的承诺书；13、某某公司股东大会决议；14、中华人民共和国契税完税证；15、周德意身份证明；16、姜敏身份证明；17、廖某身份证明；18、某某投资公司与廖某申请房屋转移登记的资料；19、房地产交某中心发票及契税完税证、税收通用某税证；20、长沙市房屋所有权登记审批表。
第三人廖某述称：《大堤私房拆迁安置协议书》是一份不需要履行的协议，相关协议的内容已经在长沙市X区人民政府解决某某公司相关遗留问题过程中予以了解决。根据最高人民法院《关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用某律若干问题的解释》第七条规定，余某享有的是债的优先权而不是房屋的优先权。廖某已取得诉争房屋的《房屋所有权证》，并支付了相应对价，无某何过错。余某与某某公司签订协议后，没有按照相关规定前往原市房产局备案，由此造成的损失应由余某承担。请求法院根据《中华人民共和国物权法》保护善意第三人的相关规定，判决驳回余某的诉讼请求。
廖某未向本院提供相关证据。
经当庭举证、质证，余某、市住建委提供的证据材料均具备行政诉讼证据的关联性、合法性和真实性，本院予以采信作为认定案件事实的证据。
经审理查明：余某系长沙市X村X村X村有一栋二层住房，建筑面积166.14平方米。1994年，某某公司受长沙市整治长善大堤工程指挥部的委托，承担了某某街X村X组沿浏阳河整治大堤工程用某范围内的拆迁补偿工作，并以其开发建设的长沙市X村统建住宅对包括余某在内的拆迁户进行了安置。1994年11月14日，某某公司与余某签订了《大堤拆迁让地协议书》，就余某的房屋拆迁补偿安置事宜进行了约定。该协议第一条约定：根据余某的房产有效证件及实地丈量计算，余某房屋的建筑面积共计166.14平方米，属拆迁偿还安置房产权房屋；第四条第一款约定：原房有证房产面积，按等面积的原则，在某某安置住宅用某中偿还产权。1998年2月24日，长沙市X村第X栋（即K-X栋）建成后，某某公司将其开发建设的位于某沙市X村第X栋X单元X层X号（三室一厅）和七单元一层X号（一室一厅带门面房）房屋交某给了余某。1998年2月28日，某某公司与余某又根据已建房屋位置、面积签订了《大堤私房拆迁安置协议书》。该协议第一条约定某某公司应偿还余某住房产权计建筑面积166.14平方米，由于某安置房的设计户型限制，只能给余某分配长沙市X村第一栋七门五楼X号三室一厅住房一套和七门一楼X号一室一厅带门面房一套。第六条约定：整栋安置用某分配安置后，由某某公司负责统一办理。该协议还对双方的其他权利义务作了约定。2005年4月11日，某某公司与某某投资公司签订了一份《商品房买卖合同》，某某公司将长沙市X村K-X栋包括余某X号房屋在内的41套房屋出卖给某某投资公司。2005年4月22日，某某投资公司通过原市房产局取得该41套房屋的《房屋所有权证》。2005年6月6日，某某公司更名为某某房地产公司。2008年1月28日，某某投资公司与廖某签订了《房地产买卖合同》，将已安置给余某的长沙市X村K-X栋X号房屋作价204000元出售给了廖某，并向廖某出示了经长沙市国土资源局核实确认的土地无某押、无某、无某纷的报告。2008年2月2日，原市房产局为廖某办理了长沙市X村K-X栋X号房屋《房屋所有权证》。2008年3月10日，某某投资公司更名为某某贸易公司。余某知晓原市房产局作出向廖某颁发长沙市X村K-X栋X号房屋《房屋所有权证》这一行政行为后，向法院提起行政诉讼。
本院认为：最高人民法院《关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用某律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用某、特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案诉争房屋长沙市X村K-X栋X号房屋系拆迁人某某公司安置被拆迁人的拆迁安置用某，余某作为被拆迁人，其与某某公司签订的《大堤私房拆迁安置协议书》、《大堤拆迁让地协议书》、《湖南某某国际房地产股份有限公司房产移交某管表》已对该处房屋属于某某回迁安置房进行了明确约定，且本院已发生法律效力的（2009）芙民初字第X号民事判决已确认长沙市X村K-X栋X号房屋的所有权归被拆迁人余某所有。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，根据物权一物一权原则，原市房产局向廖某作出的长沙市X村K-X栋X号房屋《房屋所有权证》行政行为已无某实和法律依据，应予撤销。原市房产局在作出该房屋转移登记行为过程中已尽合理审慎的审查义务，对房屋转移登记行为被撤销没有过错。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目的规定，判决如下：
撤销长沙市X乡建设委员会向廖某作出的长房权证芙蓉字第（略）号《房屋所有权证》房屋转移登记行政行为。
本案案件受理费50元，由长沙市X乡建设委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交某诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某南省长沙市中级人民法院。
审判长祁谷芸
人民陪审员张孝德
人民陪审员郑霜玉
二○一二年三月三十日
书记员钟宇卓
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条
人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用某律、法规错误的；
