上诉人（原审被告）任××。
被上诉人（原审原告）北京××物业管理有限责任公司。
上诉人任××因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）海民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2008年10月，北京××物业管理有限责任公司（以下简称××物业公司）诉至一审法院称：我公司于2007年7月1日经招投标程序中标后，与海淀区××公寓业主委员会签订了《××公寓物业服务委托合同》，并取得北京市X区建设委员会物业管理招投标备案，为北京市××院××国际公寓提供物业管理服务，在物业服务委托合同中双方对收费标准、交费期限、滞纳金的计算均作出明确约定。现任××未按约定交纳2007年7月1日至2008年6月30日的物业管理费，故起诉要求任××支付物业费4571.64元，按日万分之三的标准支付自欠费之日起至实际支付之日时止的滞纳金，并负担本案全部诉讼费。
任××在一审法院辩称：签订物业服务委托合同的主体一方不合法。业主委员会任期已满三年，之后并无新的业主委员会产生;招聘物业应该召开业主大会，并须业主投票权三分之二通过，我小区没有召开业主大会，××物业公司也没有接受业主大会的委托;现在业委会只有两个人组成，不符合5到9人的规定，且业委会王××因欠缴供暖费还被法院强制执行过，没有作为业委会委员的资格;招聘物业过程中也并未在小区公示过。我曾3次向××公司要过物业合同，××公司一直不让我看合同。我对物业提供的服务也有质疑，小区内汽车停放混乱，堵住了消防通道，晚上我的房子受业主鸣笛和停车的影响最大，严重影响了我的休息；物业公司的保安也形同虚设，发广告的人员出入小区，保安根本不管，且中控室的人员无证上岗，为此还发生过电梯停使的事故，报警系统也无法使用,门禁系统经常无法使用;小区广告和停车收费的收入分配也不符合法律规定;小区说提供24小时热水，但热水时热时不热，××物业公司也曾因为水不热少收过热水费。现我认为物业服务委托合同无效，××物业公司的物业收费标准不合理，我没有见过物业合同，不知道缴费周期，请法院驳回××物业公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：任××系本市X区××号房屋业主，该房屋建筑面积为161.43平方米。××公寓小区于2003年9月20日至同年11月28日通过书面征求意见的方式召开业主大会，选举产生业主委员会委员5人，2004年7月5日北京市X区××公寓业主委员会（以下简称××公寓业委会）经北京市X区管理办公室备案，依据北京市X区××公寓大会议事规则，业主委员会任期3年。2007年5月××公寓业主委员会通过招标方式选聘小区物业管理企业，并进行了招标前备案，××物业公司参加了投标并中标。2007年7月1日××公寓业委会（甲方）与××物业公司（乙方）签订《××公寓物业服务委托合同》，合同约定甲方选聘乙方为北京市X区××公寓提供物业管理服务。甲方执行机构在本合同中称为业主委员会，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主（产权人）和物业使用人；物业服务费用实行包干制，由乙方按含税价普通住宅2.36元/平方米/月，向业主（或交费义务人）按季度收取；委托期限为3年，自2007年7月8日起至2010年7月7日止；业主无正当理由，逾期交纳物业服务费，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天……。签订上述物业委托合同后，××公寓业委会于2007年7月23日在北京市X区建筑委员会进行了物业招标后备文件的备案，备案意见为：经验证文件齐全。此后，××物业公司进驻××公寓进行了物业管理。现××公寓小区尚未选举成立新的业主委员会。另查，任××未交纳其房屋2007年7月1日至2008年6月30日的物业费4571.64元。任××提供了光盘、照片等证据欲证明小区内停车扰民及热水不热等问题，对此××物业公司不予认可。
一审法院判决认为：××公寓业委会于2004年7月5日经相关部门备案，业委会任期为3年，其在任期内通过招投标方式选聘××公寓的物业管理企业，并与中标企业即××物业公司签订《××公寓物业服务委托合同》，且履行了招投标的备案手续，上述合同为有效合同。任××未能提供证明××公寓业委会无权签订物业服务委托合同的相关证据，其提出上述合同无效的主张，无事实及法律依据，法院不予采信。小区业主及××物业公司均应依上述物业服务委托合同的约定享受权利、履行义务。任××作为小区业主，享受了××物业公司提供的物业管理服务，其应当按照物业服务委托合同约定的内容，向××物业公司支付物业管理费等相关费用。现××物业公司要求任××支付所欠物业管理费，并按合同约定支付违约金，理由正当，法院应予支持。具体给付期限应以物业服务委托合同中载明的委托期限起算之日开始计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，判决如下：任××于某判决生效后七日给付北京××物业管理有限责任公司二ΟΟ七年七月八日至二ΟΟ八年六月三十日期间物业管理费人民币四千四百八十二元七角四分、截止至二ΟΟ八年九月三十日违约金三百元零五角七分，并就所欠物业管理费四千四百八十二元七角四分自二ΟΟ八年十月一日起按日万分之三标准支付违约金至给付之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，任××不服一审判决上诉至本院，认为一审法院认定事实不清，业主委员会与××物业公司签订物业服务合同时已经超过了业主委员会的三年任期，故双方所签订的《××公寓物业服务委托合同》应属无效，而且物业公司的物业服务也有不到位之处，所以其不同意交纳物业费，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回××物业公司的诉讼请求。
××物业公司同意一审判决。
本院经询问当事人，核对相关证据后认为一审法院认定事实正确。
上述事实，有当事人陈述、《××公寓物业服务委托合同》、北京市物业管理招投标备案表、××公寓业主委员会备案单等证据材料在案佐证。
本院认为：××公寓业主委员会是通过对××国际公寓业主书面征求意见的方式成立的业主自治组织，并于2004年7月5日向北京市X区管理办公室备案登记。此后，××物业公司通过招标投标程序被选聘为××国际公寓的物业服务企业，并与××公寓业委会签订了《××公寓物业服务委托合同》，该招标投标活动向相关部门履行了备案手续。××物业公司于2007年7月开始对××国际公寓提供物业管理服务，任××未交纳2007年7月1日至2008年6月30日的物业管理费用。任××抗辩称××物业公司存在服务不到位之处，但对于某主张，其并未提供充足证据予以证实，本院不予采纳。另对于某××主张《××公寓物业服务委托合同》应为无效一节，本院认为，从现有证据来看，××物业公司通过正常的招标投标程序被选聘为小区的物业管理企业，履行了相应的备案手续，并按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务，任××作为业主，亦实际享受了××物业公司所提供的服务，故一审法院判决任××支付相应的物业管理费用，符合等价有偿原则，并无不当，应予维持。至于某方因《××公寓物业服务委托合同》之效力问题所发生的争议，本案不作处理，可通过另外的相关案件寻求解决。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。任××的上诉请求，理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由任××负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由任××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长顾燕
审判员赵懿荣
代理审判员张甍
二○○九年十月十六日
书记员李硕
