上诉人（原审被告、反诉原告）甲某。

被上诉人（原审原告、反诉被告）A公司。

上诉人甲某因物业管理合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2007）海民初字第XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2007年8月，A公司起诉至原审法院称，甲某住房位于某京市X区X室，建筑面积121.99平方米。2002年10月29日双方签订《楼房代管协议》，约定由我方进行物业管理。协议签订后，我方依照协议提供了物业管理服务，而甲某却拖欠2004年10月到2007年10月物业管理费共计9622.68元人民币。现起诉要求甲某支付物业管理费9622.68元人民币。本案诉讼费由甲某承担。

甲某辩称，A公司疏于某理，提供物业服务质量较差，存在小区监控设备长期没有维修，草坪没有及时修剪，楼道墙皮脱落，X号楼南面的健身俱乐部对小区产生噪音和空气污染，小区消防通道被堵，保安服务不合格，顶层业主私自加盖房屋等情况。A公司擅自提高物业费，收费项目不明确，收费标准过高，而且A公司向业主收取的营业税应当由其自行承担。故此，我方未交纳相应物业管理费用。另外，A公司索要2004年10月到2005年8月的物业费已超过诉讼时效。双方在协议中也约定纠纷由仲裁机构处理而不应由法院受理。综上，不同意A公司的诉讼请求。同时，我方提起反诉，请求法院判决A公司1、制定出本小区服务标准，制定服务价格单；2、将业主交纳维修基金单独建立账号，交还业主保管，利息收入折抵物业服务费；3、将小区公益广告收入、地面停车费折抵服务费；4、要求重新签订物业管理合同；5、将西门旁的消防通道打开。反诉费用由A公司承担。

A公司针对甲某反诉辩称，物业管理费用收费标准是按照有关国家规定收取的，也已经公示，不需要再说明。现在小区内没有业主代表大会，双方签订的《楼房代管协议》是双方认可的，合法有效的。请求法院驳回被告的反诉。

原审法院经审理确认，公民和法人的合法权益受法律保护。甲某与A公司签订《楼房代管协议》，双方形成物业管理合同关系，合法有效，受法律保护。该楼房代管协议虽约定如在协议执行过程中发生不能达成一致意见，则提交有关仲裁机关仲裁，但协议签订时及签订后，双方均未明确仲裁机关之选择，故本院对该案有管辖权。

在A公司提供物业服务的情况下，甲某理应交纳物业服务费用。就物业费收费标准，双方约定依京价（房）字（1997）第XXXX号等文件执行，该文件现虽已废止，但在未颁布新的收费标准前仍应参照该文件收费标准。A公司主张物业费各项收费数额并未超过相应标准，符合相关规定，本院予以支持。现甲某拖欠2004年10月29日至2007年10月28日物业费共计9622.68元，理应交纳。因上述费用属连续拖欠，故未超过诉讼时效。

A公司在提供物业管理服务中存在路侧及空地增加停车位，关闭原有西侧通道开辟停车场，顶层业主加建房屋、墙体贴砖出现脱落等现象，虽同约定物业管理服务标准尚未构成明显差距，但A公司应总结工作经验、虚心接受业主反映意见、提高管理水平和服务质量，做好业主间协调工作。同时应指出，业主多年拖欠物业费用，给A公司正常管理带来一定不利影响，各方亦应理解。

因双方签有《楼房代管协议》，收费明细已在庭审中明确，就甲某反诉要求制定出本小区服务标准；制定服务价格单；将业主交纳维修基金单独建立账号、交还业主保管，利息收入应折抵物业服务费；将小区公益广告收入、地面停车费折抵服务费；重新签订物业管理合同；将西门旁的消防通道打开等诉请涉及小区业主之公共利益，需全体业主达成共识后通过业主委员会提起诉讼，甲某主张不能代表全体业主利益，在该案作为个体业主提起相应反诉请求，于某无据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、甲某于某判决生效后十五日内给付A公司二○○四年十月二十九日至二○○七年十月二十八日物业费共计九千六百二十二元六角八分。二、驳回甲某要求A公司制定小区服务标准；制定服务价格单；将业主交纳维修基金单独建立账号、交还业主保管，利息收入折抵物业服务费；将小区公益广告收入、地面停车费折抵服务费；重新签订物业管理合同；将西门旁的消防通道打开等各项反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。判决后，甲某不服，以A公司没有按照合同约定及相关物业管理法律法规的规定提供物业服务，物业服务收费标准不合理及收费不明确，A公司的诉讼请求已超过诉讼时效，原审法院认定A公司的物业服务存在瑕疵，判决支持其全部请求不合理，对业主的反诉请求不予支持，判决不公为由，上诉至本院，要求依法改判。A公司同意原判。

经审理查明，甲某于2002年10月29日入住位于某京市X区X室，建筑面积121.99平方米，并于某日同A公司（原A公司管理中心）签订《楼房代管协议》，约定由A公司提供物业管理服务，甲某每年交纳物业管理费用（以京价（房）字（1997）第XXXX号等文件执行），政府部门和房屋土地管理部门出台新规定和收费标准，则按照新的规定和收费标准执行，双方不再协商另签协议。该《楼房代管协议》还约定如在协议执行过程中发生不能达成一致意见，则提交有关仲裁机关仲裁，但协议签订时及签订后，双方均未明确仲裁机关之选择。

A公司收取物业费标准为物业管理费用（其中包括管理费、绿某、化粪池清淘费、公用设施维修费、小修费、电梯管理费）每年每建筑平米2元、生活垃圾外运费用是30元每年每户、保安费60元每户每年、保洁费36元每年每户、税金每年153.80元，结合甲某居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计3207.56元。2004年10月29日至2007年10月28日物业费共计9622.68元甲某尚未交纳。

二审审理中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致调解协议。

上述事实，有当事人陈述、资质证书、企业改制注册登记审核表、《楼房代管协议》、物业费用明细表、现场照片等证据在案佐证。

本院认为:甲某与A公司签订《楼房代管协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。A公司依据代管协议提供了物业服务，履行了自己的合同义务。甲某即应履行交纳物业服务费用的义务。甲某上诉认为A公司没有按照合同约定及相关物业管理法律法规的规定提供物业服务，物业服务收费标准不合理及收费不明确。因A公司的物业费用系双方合同约定，未超过相应标准，至于某某所述A公司服务存在问题，A公司应予改进，但不应作为本案核减物业费的依据。甲某上诉认为A公司的诉讼请求已超过诉讼时效。因A公司对甲某所欠物业费并未明确表示放弃主张，故甲某认为A公司的诉讼请求已超过诉讼时效，无事实及法律依据。甲某上诉认为原审法院认定A公司的物业服务存在瑕疵，判决支持其全部请求不合理，对业主的反诉请求不予支持，判决不公。因物业服务所具有的公共性，决定了甲某所述A公司在服务中存在的问题，需全体业主达成共识后通过业主委员会提起诉讼，甲某要求在本案中予以解决，于某无据，本院不予支持。故甲某的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十元，由甲某负担（本判决生效后七日内交纳），反诉费五十元，由甲某负担（已交纳）；二审案件受理费一百元，由甲某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长胡沛

审判员薛卉

审判员张兰珠

二○○八年三月十八日

书记员常婷婷