上诉人(原审原告)上海金原物业管理有限公司。

法定代表人杨某乙，总经理。

委托代理人杨某丙，该公司员工。

委托代理人何某，该公司员工。

被上诉人(原审被告)苏某某。

委托代理人黄某丁。

上诉人上海金原物业管理有限公司(以下简称金原物业)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人金原物业之委托代理人杨某丙、何某、被上诉人苏某某之委托代理人黄某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市X路X弄某号X室房屋(以下简称系争房屋)原承租人为苏某某。1996年起金原物业接受开发商上海金原实业有限公司委托，对苏某某所居住小区的物业进行管理服务。小区成立业委会后，金原物业与上海市普陀区金原新苑业主大会签订了《物业服务合同》，约定金原物业继续管理小区至2009年12月31日。2000年3月，苏某某与开发商上海金原实业有限公司签订协议，约定由该公司为苏某某按公房出售政策办理房屋买卖手续，但未能如期办妥产证。2003年7月3日苏某某起诉开发商上海金原实业有限公司，要求办理产证并赔偿损失，2003年9月23日原审法院作出(2003)普民三(民)初字第X号民事判决，判令上海金原实业有限公司应于判决生效之日起一个月内办理系争房屋的可售公房额度，经有关部门批准后一个月内为苏某某、案外人苏某某办理上述房屋的产权转移手续。2004年1月15日，经上海市第二中级人民法院调解，苏某某与开发商上海金原实业有限公司达成调解协议，约定开发商上海金原实业有限公司为苏某某办理售后公房产权证并赔偿苏某某人民币(以下币种均为人民币)10,000元。2008年8月14日，苏某某取得系争房屋产证。2009年5月27日，金原物业曾向原审法院提起诉讼，要求苏某某支付2000年4月起的物业管理费，2009年6月29日金原物业申请撤诉。

原审法院另查明，1998年10月苏某某入住系争房屋后，按约支付租金至2000年3月。

2009年8月，金原物业诉至原审法院，请求判令苏某某支付拖欠的2000年4月至2008年7月的房屋租金19,364.50元以及滞纳金731.93元。

原审法院经审理后认为，金原物业根据其分别与上海金原实业有限公司、上海市普陀区金原新苑业主大会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》为苏某某房屋所在的小区提供了合同约定的物业管理服务。系争房屋产证办妥前，金原物业有权依据房屋租赁合同关系向苏某某收取房屋租金。由于开发商的原因导致产证未及时办理的，苏某某有权向开发商主张因此造成的损失。然而，金原物业本次诉讼要求苏某某支付2000年4月起至2008年7月间的租金，苏某某的抗辩理由之一为金原物业诉请已超过诉讼时效，金原物业虽提供了其向业主按期催讨租金或物业管理费的相关证明，但2009年5月27日，金原物业仍以向苏某某催讨物业管理费为由起诉法院，原审法院有理由相信在此之前金原物业未向苏某某主张过租金费用。故金原物业诉讼要求苏某某支付2008年7月之前租金的诉请超过了法律规定的一年诉讼时效期间，对其诉请难以支持。

原审法院据此作出判决：对上海金原物业管理有限公司要求苏某某支付2000年4月至2008年7月的租金及滞纳金的诉讼请求不予支持。

原审法院判决后，金原物业不服，向本院提起上诉称：金原物业在原审中提供了上海市普陀区X街道悦达第一居民委员会(以下简称居委会)出具的证明，该证据充分证明金原物业在诉讼时效内向苏某某催讨过2000年4月至2008年7月间的租金，原审判决仅凭推论认定金原物业的诉请超过诉讼时效是没有任何某据的。在苏某某未办妥系争房屋的产权证之前，金原物业有权依据房屋租赁合同关系向苏某某收取租金。金原物业一直积极行使自己的权利，向苏某某追讨租金，原审判决金原物业的诉请超过诉讼时效，剥夺金原物业的实体权利，且与法律规定诉讼时效的意图相违背。故认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，据此请求撤销原判，依法改判支持金原物业的原审诉讼请求。

被上诉人苏某某辩称：2000年3月苏某某向开发商上海金原实业有限公司购买了系争房屋，按照售后公房的政策计算房款，签订协议，并支付房屋差价款和登记费。此时房屋产权已属苏某某所有，故金原物业与苏某某之间不存在房屋租赁合同关系。苏某某在二审中提供的居委会证明，充分证明2009年5月27日之前金原物业从未向苏某某主张过房屋租金。因此金原物业的诉请依法已超过诉讼时效。金原物业明知系争房屋是售后公房，却向法庭隐瞒事实真相，企图多收费用，损害苏某某的利益。同时苏某某对金原物业的收费标准和数额均有异议，认为应按照售后公房的标准支付物业管理费。据此，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

原审审理中，金原物业为证明其按期向苏某某催讨过2000年4月至2008年7月间的租金，提供其于2009年10月15日出具的名称为《关于催缴物业管理费和租金事宜》的情况说明，该情况说明内容为金原物业自1996年成立以来对欠缴物业管理费或租金的住户采取每年派管理员多次上门催缴方式和用书信邮寄的方式通知欠缴住户及时缴纳。金原物业催缴物业费或租金之事，居委会历任和现任领导都知晓。在该情况说明上，居委会盖章证明“有此事”。针对上述情况说明，苏某某为证明在诉讼时效期间内金原物业从未向其主张过租金，向本院提供居委会出具的《对〈关于催缴物业管理费和租金事宜〉的补充说明》，该说明内容为居委会从未参与金原物业共同催缴业主欠费事宜。

二审审理中，因居委会就催讨欠费事宜向双方当事人出具的证明内容不一，本院至该居委会进行调查。居委会主任兼书记吴某某陈述，两份证明上的图章均由其所盖，居委会出具证明只是认可金原物业催缴租金的方式，至于金原物业具体催缴过哪户业主以及何某催缴过，居委会均不清楚。对此陈述，苏某某和金原物业均无异议。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，苏某某于1998年10月起租赁系争房屋，并向金原物业支付租金。虽苏某某于2000年3月与开发商签订购房协议，但在苏某某取得该房屋产权之前，苏某某与金原物业之间仍然存在房屋租赁合同关系，因此金原物业有权向苏某某主张房屋租金。关于金原物业的诉请有无超过诉讼时效，金原物业主张其实际催讨过，对此苏某某予以否认，金原物业亦无确凿证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果。鉴于金原物业的诉讼请求已超过诉讼时效，原审法院判决不予支持金原物业要求苏某某支付2000年4月至2008年7月的租金和滞纳金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人金原物业的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币301元，由上诉人上海金原物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长汪毅

审判员徐江

代理审判员李媛

书记员仇某杰