上诉人(原审原告)张某。
被上诉人(原审被告)XX房地产开发有限公司。
上诉人张某因与XX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)商品房预售合同纠纷一某，不服北京市X区人民法院（2011）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张某在原审法院起诉称：张某于2006年9月2日与XX公司签订商品房买卖合同，并向XX公司支付了房款，而XX公司未按约定取得所在楼栋的权属证明，构成违约。另合同约定买受人未能在约定日期取得房屋所有权证书的，出卖人应当按合同约定承担违约责任。后XX公司于2009年11月9日为张某办理房屋所有权证。XX公司的行为已经构成违约，应按合同约定向张某支付违约金。故张某起诉，请求：1、判令XX公司支付未按时取得该商品房所在楼栋的权属证明的相关违约金；2、XX公司支付未按时办理房屋所有权证书的违约金17098.33元；3、诉讼费由XX公司承担。审理中，张某表示放弃第1项诉讼请求。
XX公司在原审法院答辩称：不同意张某的诉讼请求。其意见为：1、XX公司对于办理产权证并无过错，不存在违约行为。关于初始登记，XX公司已按购房合同约定在2008年3月28日前取得商品房所在楼栋的权属证明，不存在违约。关于转移登记，XX公司无义务代交契某和公共维修基金，也无义务代办产权证，故不存在违约。买受人虽曾在购房合同中确认委托XX公司代交契某、维修基金，但这只是为了督促张某尽早办理产权过户，以便尽早解除XX公司为张某向贷款银行提供的阶段性担保责任，并且，购房合同中同时还约定，张某将委托房产中介代为办理产权过户，可见双方对契某和公共维修基金最终由代理公司代交是明知的。购房合同签订后，按照双方在购房合同的约定，张某又于2008年与代理公司签署了委托书，约定由张某委托代理公司承办房屋产权证申办工作，委托承办的工作中包括代表买受人向有关部门缴纳契某，维修基金等相关税费。上述委托在后，其显然系对之前委托XX公司代交契某、维修基金的撤销。因买受人撤销了对XX公司的委托，故XX公司已无义务代其向有关部门交纳契某和维修基金。关于XX公司已按购房合同中原条款收到的契某、维修基金，应按买受人意志转交至其代理公司，由代理公司代表买受人向有关部门缴纳。但因买受人及其代理公司均迟迟未告知XX公司何时将契某和维修基金转至何等账户，即便因迟延向有关部门交纳契某和维修基金而导致产权证迟延办理，也与XX公司无关。事实上，XX公司为减小买受人的损失，在未接到买受人及代理公司通知的情况下，已于2009年越权代替买受人将契某和维修基金交给了有关部门，并多次替买受人催促代理公司及建委尽快申办和核发产权证，使大多数买受人终于在2009年拿到了产权证，已做到仁至义尽。总之，关于代交契某和维修基金以及其他代办事项，因不存在约定而不可能存在违约。迟延办理产权证系买受人迟延向代理公司和有关部门提交相关文件资料所致，与XX公司无关。2、是否违约，“日万分之一某款”违约金的约定过高，请求下调为零。《合同法解释（二）》第二十七条、第二十九条，以及《最高法关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、《北京市高院关于商事审判应对金融危机的若干意见》中都有就违约金过高的处理意见。本案中存在以下事实：在办理产权证期限届满之际，因政府大幅下调契某，每位买受人都减少了万元左右的契某支出；因房价在买受人取得产权证后比之前翻倍增长，故对于计划卖房的买受人，不仅不存在售价的损失，反而带来了更多的收益；而对于没有卖房打算的买受人，则无任何损失。事实证明，XX公司全面优质地履行了与买受人所签的购房合同，信誉良好。涉案小区早已开发、销售完毕，XX公司无义务更无资金用于面对众多业主支付本不存在的违约金。且本案在天龙苑小区中具有代表性，其处理结果将在整个小区上千户业主中产生导向性影响，希望法院从维护社区稳定、保障企业正常经营的角度出发，慎重裁量、公正裁判。
原审法院审理查明：2006年9月2日，张某、XX公司签订《北京市商品房预售合同》，约定张某购买由XX公司开发的位于X号楼房屋一某，双方在合同中约定了房屋面积、价款等相关事项。该合同第十五条约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契某、印花税、测绘出图费、产权转移登记委托费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。在合同第二十条，双方对产权登记约定：出卖人应当在2008年3月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；在转移登记条款中约定买受人委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人原因买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起到实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一某违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。
XX公司向张某交付房屋后，张某依合同约定向XX公司交纳了专项维修资金、契某等税费。后张某与XX川房地产经纪有限公司（以下简称XX川公司）签订委托书，委托XX川公司办理所购房屋产权交易过户、产权登记、申领房屋所有权证。2009年9月15日，张某取得X号房屋的产权证。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、房屋产权证等证据在案佐证。
原审法院判决认为：张某、XX公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一某一某四条规定：“当事人可以约定一某违约时应当根据违约情况向对方支付一某数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定及合同约定，合同中的守约方有权要求违约方以支付违约金的方式承担违约责任。
本案中，双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》中约定了因出卖人责任买受人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约责任，双方关于该项违约责任的约定是预先约定的防范性措施，其目的在于督促相对方依合同约定及时履行合同义务，以保障当事人订立合同的目的能够实现。应当认识到，违约金具有对守约方补偿和对违约方惩罚的双重功能。违约是对双方合意和信任关系的破坏，其不仅使正常的交易中断，而且会给非违约者造成各种损害。违约对正常交易关系的破坏，以及由此产生的对经济秩序、社会诚信的危害，使得必须通过责任制度制裁违约行为，并以此预防和减少违约行为的发生。对违约方的制裁和对守约方的补救，充分体现了法律的公平正义。
本案中，张某依合同约定将契某、维修资金等税费交给XX公司。XX公司辩称因张某及代理公司均未向其告知何时将契某和维修基金转至何账户，即便因迟延向有关部门交纳契某和维修基金而导致产权证迟延办理，也与XX公司无关的抗辩意见。但因代理公司系由XX公司指定，故其该项辩称依据不足。就办理本案涉诉房屋的转移登记而言，因XX公司的责任致使张某未能在约定期限内取得房屋所有权证书，XX公司存在违约行为。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一某一某四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张某定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一某可以认定为合同法第一某一某四条第二款规定的过分高于造成的损失。”综合本案的实际情况，鉴于现有证据未能证明房屋转移登记逾期已经对张某造成实际损失，且XX公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故该院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定XX公司支付张某违约金的金额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一某一某四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、XX房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付张某违约金三千元；二、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、判令XX公司支付逾期办理产权证违约金17098元。2、一某、二审诉讼费由XX公司承担。上诉理由：1、一某法院单方认为合同约定的违约金过高并加以调整属于认定事实错误，同时也是对《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条的错误适用。2、一某法院违背双方的合同约定，错误的适用了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条。3、一某法院判决XX公司支付3000元违约金没有任何依据。4、在北京市商品房交易中，开发商逾期办理产权证的违约金通常是万分之三，而本案约定的违约金仅是万分之一，不存在调低的理由。XX公司同意原判。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当依据合同约定履行各自义务。本案中，双方针对房屋的权属转移登记约定由买受人委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理。如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一某违约金。XX公司向买受人交付房屋之后，买受人依据合同约定将契某、公共维修基金等税费交给出卖人。后买受人依合同约定与出卖人指定的第三方XX川房地产经纪有限公司签订委托书，委托XX川房地产经纪有限公司办理所购房屋产权交易过户、产权登记、申领房屋所有权证。基于此，原审法院综合本案合同约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定的违约金数额并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一某五十三条第一某第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一某案件受理费二百五十元，由XX房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百五十元，由张某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长刘新泉
审判员王良胜
代理审判员刘磊
二○一某年九月十五日
书记员李某靓
