上诉人（原审原告）王某。

委托代理人刘X。

被上诉人（原审被告）XX房地产开发有限公司。

委托代理人辛X。

委托代理人车X。

上诉人王某因与XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）宣民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

王某在原审法院起诉称：2004年4月4日，我与XX公司签订商品房预售合同，由我购买XX公司开发的X号房屋。根据合同约定，XX公司应于2007年12月31日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，否则应按已付房款的1％向我支付违约金。如因XX公司的原因，我未能在涉案房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，XX公司应按已付房价款的1％向我支付违约金。2007年4月8日，XX公司向我交付房屋。2008年5月20日，XX公司取得了涉案房屋所在楼栋的权属登记证书，已迟于合同约定的期限，且我至今尚未取得涉案房屋的所有权证书。现诉至法院，要求XX公司支付延期取得涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金6349元，要求XX公司支付延期取得涉案房屋所有权证书的违约金6349元，并由XX公司承担本案诉讼费用。

XX公司在原审法院答辩称：办理涉案房屋所在楼栋权属登记的事项，由我公司提供相关资料，但何时能够办理完毕，取决于产权登记机关。我公司于2008年5月20日取得了涉案房屋所在楼栋的所有权证，并未对王某造成任何实际损失，王某要求我公司承担全部违约责任是不公平的。2008年4、5月起，负责办理我公司此项目产权的主管机关发生变更，由原先主管的市房屋权属登记机关转移到区建委办理。在转移的过程中有半年的时间，市X区建委均停止了相关权属登记的办理，由此导致了涉案房屋权属转移登记的迟延。此系因政策发生变化而导致的迟延，我公司不具有任何过错，不应承担全部违约责任。由于购房者多选择贷款方式购房，要求由我公司代收契税。而税务机关就契税有严格的控制，每个月每个单位仅有五、六十个名额。产权代办单位只能按照此限额取得契税交款通知书，并按此通知书交纳契税。因此规定，影响了契税的交纳，导致了产权证办理的迟延。王某的产权登记手续并非我公司单方面的义务，王某亦有义务配合办理。2009年起，宣武区地税局对于权属办理作出了新的规定，要求提交购房的全款发票、业主身份证明等材料。同时要求业主与开发商签订补充协议，用以核实、确定房屋的楼号及面积。此外，还要求业主签署首次购房承诺书，用以确认实际缴税比例。由于上述资料和手续需购房人予以配合方能完善，我公司于2009年2月1日、18日两次发出通知，要求购房人提供资料并配合产权代办单位办理相关事务，但现仍有一部分业主未将有关资料交至产权代办单位。因此，我公司不同意王某的全部诉讼请求。

一审法院审理查明：2006年4月4日，王某与XX公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：X），双方约定：“王某向XX公司购买本区X号房屋（预测建筑面积47.73平方米），总价款为634878元。”双方同时约定：“XX公司应于2007年12月31日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。若因XX公司的责任未能在此约定期限内取得涉案房屋所在楼栋权属证明的，王某不退房，XX公司按已付房价款的1％向王某支付违约金。王某同意委托XX房地产经纪有限责任公司（以下简称：XX源公司）向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用七百元。若因XX公司的责任，王某未能在涉案房屋交付之日起720日内取得涉案房屋所有权证书的，王某不退房，XX公司按已付房价款的1％向王某支付违约金。”后王某龙与XX律师事务所（以下简称：XX律所）签订《委托代理协议书》，约定：“王某委托XX律所代办所购房产的房屋所有权及国有土地使用证，XX律所接受王某委托。”王某向XX律所支付了产权代办费700元。2007年4月8日，XX公司向王某交付了涉案房屋。2008年5月20日，XX公司取得了包括涉案房屋在内的北京市X区广安门外大街X号八区X、16、X号楼的所有权证书。王某于2009年7月12日向XX公司提交首付款发票原件，用于办理该房房屋所有权证相关手续。

本案审理期间，XX公司向该院提出前述辩称理由，并向该院提出了向有关部门调查取证的申请。该院与北京市房屋权属登记中心、宣武区X区地税局进行了联系。北京市房屋权属登记中心答复该院称，根据电脑显示，该单位对办理房屋“小产权”的登记事项于2008年8月5日转入区县办理；移交期间暂时停止办理登记事项，但时间也就是二三日。宣武区建委权属科答复该院称，2008年10月22日至28日系XX嘉园办理“小产权”事宜的正式移交期，10月22日开始档案交接工作，10月28日全部接收；移交后，有二周的楼盘清理和档案整理时间，此期间工作完成后方进行开发商办理权属登记的批量受理工作。宣武区地税局一所答复该院称，2005年国家税务总局下发文件要求办理权属登记时需提供购房的全款发票，2006年1月北京市地税局转发了此文件，宣武地税局即根据此要求增加了提供全款发票的要求；未提供全款发票，该局将要求补齐材料；提供全款发票后，需二日至一周即可办理完毕。XX公司对该院调查笔录的真实性无异议，但称北京市房屋权属登记中心与宣武区建委权属科的答复存在互相矛盾之处，宣武地税局亦未说明该局于何时起增加要求提供全款发票。

本案庭审中，XX公司向该院提交了“市房屋权属登记事务中心业务移交情况公示”一份，此件载明包括涉案房屋所在楼栋在内的商品房项目正逐步移交至所在区县建委（房管局）办理。但此件上无任何单位印章，所载时间则为2009年1月12日。XX公司另向该院提交了“通知”及照片，该通知载明：“我司现正督促代办单位办理15、16、X号楼业主的产权证，按宣武区地税局的要求，在交纳契税时必须出示全款发票，为保证产权代办单位尽快为您将产权证办理完毕，请15、16、X号楼委托代办单位办理的业主于2009年2月8日前将手中的首付款发票（或收据及房屋差价收据）交至本楼楼长手中或物业前台。”

原审法院审理认定：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。王某与XX公司签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。XX公司未按合同约定，于2007年12月31日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，该公司应依合同约定，履行向王某支付迟延取得涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金。对王某此项诉讼请求，该院予以支持。

根据商品房预售合同及王某与XX律师事务所签订的委托代理协议书，王某系委托XX律师事务所为其申请办理涉案房屋的权属转移登记。XX公司于2008年5月20日取得涉案房屋所在楼栋的权属证书后，应尽力协助以使王某在2009年3月29日（即双方在商品房预售合同中约定的王某收房后720日内）前取得涉案房屋所有权证书。虽然王某于2009年7月12日将首付款发票原件交至XX公司，但上述材料的交付日期已超过王某收房之日后的720日，因此，在2007年4月8日至2009年3月29日期间内，王某或其委托的代办机构并未向XX公司提供办理权属转移登记所需要的王某的身份证明、购房款发票、公共维修基金发票等必须的材料。故对王某要求XX公司支付迟延取得涉案房屋所有权证书违约金的请求，该院不予支持。遂判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，XX房地产开发有限公司支付王某因迟延取得涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金六千三百四十九元。二、驳回王某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，王某不服，上诉至本院，请求撤销原判并支持其原审相应的诉讼请求。上诉理由是：1、XX公司对王某取得涉诉房屋所有权证书除负有协助义务外还有通知义务，原审判决对此认定错误；2、王某多次通过电话、现场的方式催问XX公司何时能够取得房屋所有权证，XX公司均答复不清楚；3、王某已经支付了购房款并按XX公司的要求缴纳了契税和公共维修基金等税费，同时也依约委托产权代办单位代办产权登记手续并支付相应的代办费，同时还向XX公司提交了办理产权转移登记所需的材料，故XX公司应当按照约定让王某取得房屋所有权证书；4、XX公司怠于履行为王某办理房屋产权转移登记的义务是导致王某迟延取得房屋所有权证书的主要原因，XX公司迟延为王某缴纳税费是导致王某迟延取得房屋所有权证书的直接原因，故XX公司应当承担违约责任。XX公司同意原判。

针对王某提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本案事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、收取清单、委托代理协议、产权代办费收据、房屋所有权证、调查笔录及相关证据材料在案佐证。

本院认为：王某与XX公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效合同。

本案二审的焦点在于王某未能在上述约定期限内取得房屋所有权证书的情形是否属于XX公司的责任所致。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，王某是申请办理涉诉房屋产权转移登记手续的义务主体，XX公司在王某申请办理该项转移登记手续过程中仅承担协助义务；其次，XX公司于2008年5月20日才取得王某所购房屋所在楼栋的权属证明，XX公司为此已向王某承担相应的违约责任，而且产权登记机关职责分工变化也在一定程度上影响了产权转移登记手续的办理；最后，双方约定王某是委托案外人代为向产权登记机关申请办理房屋产权转移登记手续，现有的证据也不足以证明王某或其受托人在房屋交付之日起第720日前曾向产权登记机关申请办理产权转移登记手续并要求XX公司给予协助，或曾向XX公司直接提出需协助其办理产权转移登记手续的要求。于此情形下，XX公司即便未通知王某其已具备协助办理产权转移登记的条件，也不能据以确定XX公司需向王某支付该项违约金。故王某在本案中要求XX公司向其支付迟延取得房屋所有权证书的违约金，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十九元，由王某负担二十九元(已交纳)，由XX房地产开发有限公司负担三十元(本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费一百一十八元，由王某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王某胜

代理审判员张磊

二○一○年四月十五日

书记员李某靓