原告A某，住所地北京市X区。
法定代表人马某，董事长。
被告B公某，住所地深圳市X路。
法定代表人李某乙，董事长。
原告A某（以下简称A某）诉被告B公某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公某开庭进行了审理。原告A某的委托代理人唐某某、谢某某，被告B公某的委托代理人赵某某、林某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告A某诉称，2005年4月6日，双方签订房屋转租协议，约定原告承租某区某大厦商业楼中房屋，总面积7074平方米。协议签订后，原告向被告缴纳了保证金（略）.5元，并投资数百万装修开办百货市场。C超市作为与原告同等法律地位的租赁户于2005年5月28日开业，原告于2005年6月25日开业。市场开业后，因商场自身存在的以下问题，导致原告无法独立开展经营：1、C超市将公某电某成为其专用电某，使我商场交通线不独立。2、货梯一直不能正常使用。3、供三楼商场使用的三部直梯无法全面贯穿整个商业建筑，使地下停车场客人无法直达三楼商场。在商场开业后，针对所存在的以上问题，原告与被告数次协商，希望能够妥善解决，创造一个良好的商业环境。但被告一直推脱不理，致使问题无法解决，原告无法继续经营。2005年12月，全部商户以大厦电某问题一直无法解决，客户无法直达三楼商场，客源稀少，经营亏损且原告一直不能满足商户要求为由要求解除合同，甚至有商户依法起诉了原告。为了商户的利益，在原告无法满足商户要求的情况下，原告被迫为全部商户办理了撤场手续，并赔偿了六百万元的违约金。在这种情况下，2006年2月5日，原告给被告发函，明确表示解除合同，终止房屋转租协议的执行，并于2006年2月25日正式撤场完毕，将面积7074平方米的房屋全部腾空，原告在随后的几个月中又数次发函给被告，确认协议终止执行，并要求被告妥善解决保证金的退还事宜，被告在以后的数次回函中，均承认商场存在原告所述的以上问题，虽一再表示要予以解决，但始终没有采取任何行动解决问题，给原告造成了巨大的经济损失。依据双方所签房屋转租协议第X-X-X条之规定，被告对设施不进行维修、维护影响到原告不能经营的，原告有权书面通知被告终止本协议，并要求届时6个月的租金作为赔偿。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求法院判令:1、被告退还原告保证金（略）.5元;2、被告赔偿原告经济损失（略）元（半年的租金）;3、被告赔偿原告开业筹备及实际投资的费用（略）元;4、诉讼费用由被告承担。
被告B公某辩称，双方签订的转租协议合法有效，原告提起的诉讼请求和实际情况完全不符合，原告无权依据房屋转租协议第X-X-X条终止协议，其所提的问题应为房屋转租协议第6-2条的约定内容，即被告对设施负有大中修年检义务，而被告没有权利和义务改变电某的设置和运营空间。在本案中，原告并没有就所谓的电某出现大中或者年检的情况提出过任何异议，因此被告没有违反协议的6-2条的约定，也没有违反第X-X-X条的约定。协议应该继续履行。请求驳回原告的诉讼请求。
B公某反诉称，2005年4月6日，双方签订房屋转租协议，约定由被反诉人承某大厦商业楼中面积为7074平方米的房产。2005年4月6日，双方签订房屋转租协议，约定由被反诉人承租位于北京市X区面积为7074平方米的房产，租赁协议的初始租期为免租期结束后的下一日起至其后的15年止，第一至第三个租约年的租金为每月75元/平方米，被反诉人应于租赁协议签订后十个工作日内支付第十个租约年项下三个月的租金作为保证金。每个租约年的租金以预付方式分二期支付，每六个月的租金为一期于每个租约的第一个月和第七个月第一周内支付。
上述租赁协议签订后，被反诉人于2005年4月向反诉人缴纳了保证金（略）.5元。反诉人依约如期向被反诉人交付了租赁房产，履行了租赁协议。虽然被反诉人于2005年8月向反诉人缴纳了第一个租约年的第一期租金（略）元，但此后，被反诉人以各种理由无理拒绝向反诉人支付余下租金，虽经反诉人多次催讨，但被反诉人拒不支付，截至2007年7月30日被反诉人累计拖欠反诉人的第一个租约年第二期租金，第二个租约年第一期及第二期租金合计（略）元。根据协议8－2－2款约定，反诉人有权终止协议，不予退还被反诉人的保证金。现反诉请求：1、判决反诉人与被反诉人于2007年7月31日终止履行房屋转租协议，被反诉人返还租赁房屋并迁离；2、判决被反诉人向反诉人支付自2006年1月31日至2007年7月31日期间的租金本金（略）元及利息人民币246283.99元（利息按照中国人民银行一年期同期存款利率计至款项付清之日止，暂计至2007年7月31日利息为246283.99元）；3、判决反诉人不予退还保证金（略）.5元给被反诉人。4、反诉人承担案件受理费，保全费等全部诉讼费用。
A某针对B公某的反诉答辩称，双方签订的是租赁合同，双方应该按照合同履行义务，依据协议第6-2条约定，反诉人负责设施的大装修和年检工作，对于电某的改造是反诉人的义务，反诉人在回函中也作出了认可和承诺，尽管其一直作承诺，但一直没有履行合同义务，导致被反诉人合同目的无法实现，依据合同法第94条的规定，当事人迟延履行债务或者其他违约行为，不能实现合同目的另一方可解除合同，依据合同法第96条的规定，通知到达时合同解除，现已经撤离了场地，终止了合同的履行。如果反诉人对被反诉人解除有异议，可以请求人民法院确认解除合同效力，但反诉人一直没有提起诉讼，解除合同的效力显然已经发生。合同解除后，被反诉人就没有缴纳租金的义务，相关的利息等请求都不存在，保证金的约定，只有出现四种情况才能扣除，但是合同履行过程中，四种情况都没有发生，保证金应该全额退还被反诉人。
经审理查明，2005年4月6日，双方签订房屋转租协议，约定原告承租北京市X区某大厦商业楼中的房屋，总面积7074平方米。初始租期为免租期结束后的下一日起至其后的15年止；免租期为自协议签订之日起至其后的90天；第一至第三个租约年的租金为每月75元/平方米；协议签订后十个工作日内支付第十个租约年项下三个月的租金作为保证金直至本协议终止。同时约定如以下任何一种情况发生，乙方同意甲方以此保证金用作对甲方的赔偿：1）因使用不当或不合理造成房屋结构损坏；2）因使用不当或不合理造成内部设施损坏或发生故障需要更换；3）因乙方使用不当，在租赁面积内致他人人身或财产损害；4）未经甲方同意，乙方擅自对房屋及管线进行改建，擅自增加租用面积的水、电、暖气负荷。本保证金不能用作冲抵乙方所欠租金和其它费用，本协议届满之日，乙方办理完毕有关退租手续，将该租用面积完整交还甲方并缴清所有应付费用后，甲方在五日内将保证金如数归还乙方，乙方归还甲方收据。自免租期结束的下一日起为起租日，每个租约年的租金以预付方式分二期支付，每六个月的租金为一期；协议第6－2条设施的维修、维护条款约定：本协议租期内，房屋租赁面积内原由甲方（即被告）提供的包括消防设施、供水设施、供电某施、空调设施系统、电某、手扶梯在内的设施的日常维护、小修及清洁由乙方（即原告）负责。甲方负责前述设施的大、中修及年检工作。……;第6－4条非正常停业条款约定：房屋因非乙方的过错受到严重损坏或损毁或不宜出租。……因甲方原因所引致的严重事故使乙方无法继续正常营业，则在乙方无法正常营业期间，甲方应免收租金并还应赔偿乙方因此而遭受到的直接损失……;第X-X-X条甲方解除权条款约定：因下列情形，甲方有权解除本协议，由此造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿法律允许甲方主张的直接损失，且甲方可行使法律规定的所有其它的救济方法：（1）乙方连续拖欠租金二个月；（2）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变房屋用途；（3）乙方违反本协议各项约定并在接到甲方通知拒不纠正；.…..如甲方依据上述情形解除本协议的，甲方应书面通知乙方迁离并交回房屋，甲方有权没收乙方保证金。在任何情况下，无论本协议其它条款如何约定，乙方均不应为甲方的间接损失承担责任。第8－3－2条乙方的解除条款中约定：甲方违反本协议第6－2、6－3条的约定，超过约定时间，严重影响到乙方不能经营的，乙方有权根据本条规定书面通知甲方终止本协议，并要求届时6个月的租金作为赔偿……协议签订后，原告于2005年4月13日向被告缴纳了保证金（略）.5元。原告于2005年6月25日开业。市场开业后，原告因电某的使用问题及商场交通等问题给被告去函且多次协商。2005年12月，原告以大厦电某问题一直无法解决，客户无法直达三楼商场，客源稀少，经营亏损为由要求解除合同，为其全部商户办理了撤场手续。原告于2006年2月5日给被告发函，明确表示解除合同，终止房屋转租协议的执行，庭审中原告认为，电某的改造属于大修，被告否认并提出该房屋的产权不是被告的，被告也无权改变电某的运行。被告还否认收到原告2006年2月5日的该函件，但在被告2006年11月8日给原告的函件中称：“……贵公某在2006年2月5日致我公某的函中也表明与贵公某的经营策略有关……”。庭审中，原告提供了证人证明且于2006年2月底正式撤场完毕，将面积7074平方米的房屋全部腾空。另，原告已将租金交至2006年1月30日。
上述事实有双方当事人提供的房屋转租协议、双方往来函件及庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于双方如何行使合同解除权及其法律后果的相关问题。
一、原告于2006年2月5日发出的解除合同的通知是否可以援引合同的约定行使合同解除权。
原告要求解除合同的理由为协议第X-X-X条，被告对设施不进行维修维护影响到原告不能经营，根据协议规定原告有权书面通知被告终止本协议，并要求届时6个月的租金作为赔偿。但原告在诉讼中并未提供足够证据证明被告未及时对电某进行维修。根据协议规定，甲方（被告）负责前述设施的大、中修及年检工作，也就是说，被告负责电某的大、中修。同时，协议中规定电某的平时维护应由原告负责。因此，原告所述被告对设施不进行维修维护影响到原告不能经营，不能成立。故原告依据协议第8－3－2条款行使解除权证据不足，本院不持异议。
二、即使原告违约提前终止协议，被告亦有义务不能将损失扩大。
虽原告要求解除合同的依据不足，但其已于2006年2月5日向被告发函，要求解除协议。其已以行为表示不再履行协议，庭审中虽被告口头否认，但其向原告所发函件中已能看出其收到了原告2006年2月5日的函件。原告于2006年2月底将场地腾清后，被告亦应当知道。虽然双方约定了违约条款，对守约方来讲，可以要求违约方继续履行合同或解除本协议并要求违约方赔偿因此受到的损失。但，鉴于本案的具体情况，要求原告继续履行合同，已无必要。现被告亦同意解除合同，故在解除合同问题上双方意见是一致的，本院不持异议。根据法律规定，守约方亦有义务不能将损失扩大。故被告在知晓原告已于2006年2月底撤场的情况下，还坚持认为解除合同时间应为2007年7月31日，原告应将租金交到该日期，依据不足，本院亦不予支持。
三、原告应对自己的违约行为承担相应的法律后果。
如前所述，由于提前终止协议的违约责任在原告，故其所提要求被告赔偿相当于半年租金的经济损失，缺乏依据，本院不予支持。原告主张的退还保证金一节，根据合同约定，本案中并未出现应扣除原告保证金的情形，故被告应将原告所交的保证金予以退还。同样因原告违约，故其要求赔偿装修损失，本院认为依据亦不足，本院亦不予支持。
四、被告反诉要求原告给付拖欠租金问题。
原告2006年2月底撤场，以行为表明终止协议，虽有证据证明被告已知晓此事，但当时被告并未同意解除。根据公某原则，原告要求将租金交至2006年2月底和被告要求原告给付租金日截至到2007年7月31日均不妥，本院酌定原告应将租金交至2006年5月底。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告A某与被告B公某签订的房屋转租协议；
二、被告B公某于本判决生效后十日退还原告A某保证金一百九十五万七千七百二十九元五角；
三、原告A某于本判决生效后十日支付被告B公某租金二一十二万二千二百元并支付逾期付款利息（自二○○六年二月一日起至款付清之日止，按中国人民银行一年期贷款利率计息）；
四、驳回原告A某的其他诉讼请求；
五、驳回被告B公某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分为五万七千五百八十九元，由原告A某负担四万零三百五十三元（已交纳），由被告B公某负担一万七千二百三十六元（本判决生效后七日内交纳）。反诉部分为四万零一百八十七元，由被告B公某负担三万九千三百一十六元（已交纳），由原告A某负担八百七十一元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长张洁芳
代理审判员黄海涛
代理审判员黄彩相
二○○八年六月X日
书记员刘芳芳
