上诉人（原审被告）郑某。

委托代理人陈某。

被上诉人（原审原告）耿某甲。

委托代理人耿某乙。

上诉人郑某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

耿某甲在原审法院诉称，我和郑某于2010年4月10日签订了《房屋租赁合同》，约定由郑某承租位于北京市X区X路甲X号的房屋（以下简称X号房屋），租赁期限为3年，年租金为338000元，每季度第三个月的月初支付次季度房租，十日内交付。该合同还约定如郑某未在十天内支付租金，我有权解除合同，并有权要求郑某承担违约责任。合同签订后，我依约履行了合同义务，而郑某拖欠房租至今，且其管理混乱，损坏了我的设施，严重违反了合同约定。为维护我的合法权益，请求法院判令：立即解除我与郑某2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》，郑某将X号房屋交还我；郑某向我给付自2010年7月11日起至实际交付X号房屋之日止的租金，按照每日926元的标准计算；郑某按照《房屋租赁合同》第6条第1项的约定向我支付违约金，并赔偿我楼房大门损失、楼梯间台阶损失、45个房间的卫生间损失、引起火灾造成的房屋损坏、门框门锁损失、砸坏的桌面等财产损失，具体损害数额不详，估计共550000元；本案诉讼费由郑某负担。

郑某在原审法院辩称，我并未违约，我要求继续履行合同。我是按照约定向耿某甲交纳房屋租金的，但耿某甲以种种借口不肯接收我的房租。对于耿某甲要求我支付房屋使用费及相关损失550000元的诉讼请求，我无法认可。我只同意按照约定在需要给付房租的时候交付房屋使用费。耿某甲没有提供适合居住使用的房屋，相关责任不应由我承担。我也不同意负担诉讼费。

原审法院经审理查明，耿某甲（出租方、甲方）与郑某（承租方、乙方）于2010年4月10日签订了《房屋租赁合同》，该合同的主要内容为：甲方将坐落于北京市X区X路甲X号的房屋（房屋建筑面积1100平方米，共44间）出租给乙方使用。乙方租赁房屋主要用于住房出租，如需要用于其它用途，双方可协商。租赁期限自2010年4月10日至2013年4月9日止。甲乙双方议定的上述房屋年租金为338000元，租金按季结算，由乙方在每季度的第3个月月初付给甲方次季度房租款，十日内交付给甲方……经甲乙双方协商一致可解除本合同。乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过十天视为超过期限，并以日租金3倍支付违约金，每十日加倍递增。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋结构或用途，并支付赔偿金。（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转某、转某、换租、出售房屋的。（4）从事非法经营行为以及违法犯罪活动的。甲方有下列情况之一，乙方有权解除合同：（1）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全等以致无法正常使用的。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。经查，签订《房屋租赁合同》后，郑某以现金形式向耿某甲支付了第一期房屋租金84500元。双方未就房屋租金的支付方式做出明确约定。X号房屋现由郑某占有使用，郑某尚未交纳X号房屋自2010年7月11日至今的房屋租金。

庭审中，耿某甲称其已将自己的银行账户告知郑某，郑某应按时将房屋租金汇至相应账户。郑某对耿某甲的上述主张不予认可，并称其不知道耿某甲的银行账户。

郑某主张其曾请求依约交纳房屋租金但遭到耿某甲拒绝。就此，其向法庭提交录音录像光某一张。耿某甲对该录音录像光某不予认可。

另，耿某甲对其主张的各项财产损失，仅提交照片若干，未向法庭提交其他证据。庭审中，耿某甲明确表示不要求对其主张的财产损失进行鉴定评估。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、光某、照片等证据材料在案佐证。

原审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，耿某甲与郑某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合同有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。作为承租人，郑某应依约支付租金。庭审中，郑某称其已在约定期限内联络交纳房租之事，而耿某甲始终拒绝接受租金。就其上述主张，郑某仅向法庭提交光某一张。法院认为，上述光某缺乏佐证，现有证据仅可证明郑某在持续占用X号房屋的情况下未交纳自2010年7月11日至今的房屋租金。加之耿某甲与郑某已无法就履行合同事宜达成一致，法院认为，耿某甲与郑某已无法继续履行双方签订的房屋租赁合同，故对耿某甲要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。现X号房屋仍由郑某占有使用，故对耿某甲要求郑某按约定标准支付自2010年7月11日起至实际腾退之日止的房屋租金的诉讼请求，法院亦予以支持。至于耿某甲要求郑某支付违约金的诉讼请求，考虑到耿某甲与郑某未就租金支付方式作出明确约定，郑某未交租金系因双方在履约中产生争议，而非出于主观故意，故对于耿某甲的该项诉讼请求，法院不予支持。耿某甲对其主张的要求郑某赔偿财产损失的诉讼请求，未向法庭提交充分证据，故法院对此不予支持。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、于本判决生效之日解除耿某甲、郑某于二Ｏ一Ｏ年四月十日签订的《房屋租赁合同》；

二、郑某于本判决生效后六十日内将位于北京市X区X路甲七十一号的房屋腾退交还耿某甲使用；

三、郑某于本判决生效后十五日内向耿某甲支付上述房屋自二Ｏ一Ｏ年七月十一日起至实际腾退之日止的房屋租金（按照每日人民币九百二十六元的标准计算）；

四、驳回耿某甲的其他诉讼请求。

郑某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，驳回对方诉讼请求。其主要上诉理由是：1、房屋是违章建筑，租赁合同无效；2、被上诉人无权收取租金；3、房屋存在质量问题，未供水供暖。

耿某甲服从一审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：耿某甲主张合同解除，郑某上诉主张合同无效，可见双方均同意该合同无法继续履行，因此一审法院判决解除合同、郑某腾退房屋并无不当；郑某实际占有使用争议房屋，应当按合同约定的标准向耿某甲交纳费用，一审法院判决亦无不当，本院予以确认。郑某主张合同无效理由不足，本院不予支持。供水供暖问题因郑某未提出相关诉讼请求，本案不予处理。

综上所述，郑某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九千三百元，由耿某甲负担五千一百一十五元，已交纳；由郑某负担四千一百八十五元，于本判决生效后七日内交纳。

二审案件受理费九千三百元，由郑某负担，已交纳。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王良胜

代理审判员刘磊

二0一一年三月十日

书记员索彤