原告（反诉被告）栾川县绿宝服务有限公司。
住所地某川县X路大某沟口。
法定代表人王某，男，系该公司经理。
委托代理人侯某某，男，河南鸾州律师事务所律师。
被告（反诉原告）李某，男。
委托代理人尤某某，女，河南钼都律师事务所律师。
原告栾川县绿宝有限公司与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，审理期间被告李某对栾川县绿宝有限公司提起反诉，经审查本院予以受理，决定合并审理。审理中栾川县绿宝有限公司法定代表人王某及其委托代理人侯某某；李某委托代理人尤某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）栾川县绿宝有限公司诉称，2008年9月4日，双方订立房屋租赁协议一份，约定被告的三层及地某一层共2300平方的楼房租赁给我公司，年租赁金25万元，租期十年，从2009年1月1日起计算；合同到期我公司投资的活动资产自行处置。若原告在承包期内欲退租，需提前三个月书面告知对方（其资产处置视合同到期方法）。水电来源按原告要求，由被告负责到墙内（详见协议）。协议签订后，原告投入巨资对所租赁房屋进行了装修。其中因被告提供的电力无法满足要求，原告自行安装了变压器，并添置了空某、炊某、床、电器、餐桌等大某资产。
原告租赁的三年间如数缴纳租金75万元，但被告没有给我公司出具税务发票，致使原告无法将租金纳入成本核算抵扣。2011年9月栾川县政府计划方皮路扩宽改造，规划将原告租赁的楼房南院扩掉一半，严重影响到原告的商业经营。为此，原告多次与被告协商，被告也同意原告自2011年底终止双方租赁合同，但在我公司自行添置财产处置上无法达成一致。被告在无任何理由的情况下不让原告撤离其相关资产。故依法提起诉讼，要求法院依法确认原被告双方2011年12月底终止房屋租赁合同；原告投入的包括变压器在内的所有活动资产归原告所有和处分；判令被告向原告出具所收租金75万元的税务发票。本案诉讼费由被告负担。
被告李某（反诉原告）辩称，我与栾川县绿宝有限公司签订的租赁协议期限是十年，从2009年1月1日至2018年12月30日；租赁期间房屋的楼板、大某、墙体等要保证安全，不得随意破坏房屋的结构；租赁期间内若退租必须提前三个月书面告知我，否则我方不予承认原告退租。合同签订至今原告利用房屋做餐饮业，已获不少利益。现原告无故起诉纯属无理要求，双方合同期间是十年，租期远未到期，原告无理提出终止合同要求。即使原告单方终止合同，也应提前三个月书面告知我，否则，我有权不予承认。至今我没有收到原告的书面告知。所以，原告要求确认从2011年底终止双方合同的要求无法得到法院支持。按照双方合同约定，合同到期乙方退租固定资产不得随意破坏，归甲方（我方）所有。现在合同尚无到期解除，原告要求变压器等活动资产归其所有也失去了事实和法律支持的基础，按照财政部《企业会计准则》的规定，固定资产是指使用期超过一年的房屋、工具、设备等。因此原告要求的变压器、空某等明显属固定资产，按照合同约定，应归我所有。第三，原告要求我向其出具正式发票，因我出租的房屋是私人住宅，根本就无法提供。合同也无这方面的约定。从2009年以来，原告一直让我以个人的名义出具租金收据，并无要求出具正式发票，应视为对以个人名义出具收据的默认。请求法院驳回原告的诉讼请求。
栾川县绿宝有限公司为支持其诉求向法庭提交了以下证明材料：
1、房屋租赁协议一份，拟证明：①被告李某出租给原告的房屋仅是房屋主体刚刚建成，没有门窗，毛墙、毛地；②按照该协议约定，被告李某应承担房屋出租税的责任，给我公司出具税务发票；我公司投入的所有活动资产，应归我公司所有，并有我公司处置；四、原告有随时解除合同的权利。被告李某对该证据的真实性无异议，但不同意原告所要证明的目的。
2、栾川县X路建设指挥部《公告》、栾川县绿宝有限公司终止合同书面《通知》及送达该通知的录音资料各一份。拟证明原告解除合同的原因是由于道路扩建，严重影响原告的经营所致。该情况发生后，原告主动与被告进行协商，并以书面形式告知被告，被告同意租赁合同到2011年底解除的事实。被告认为，栾川县X路建设指挥部的公告与本案无关；对原告提交终止合同通知书及录音资料不予认可，被告没有收到原告的书面通知。
3、被告收到原告三年租金75万元的收据五张。拟证明被告未提供税务发票的事实。对分五次收到原告交租金75万元，被告无异议，但认为该收据恰恰证明原告没有按照合同约定按时交租金的事实，因此原告无权要正式发票。
4、栾川县电力公司收据一张，拟证明原告花费68000元，安装变压器一台的事实。被告认为该证据与被告无关系，该变压器属固定财产，应由被告处置。
5、原告使用“口福居”商标费收据一份，拟证明只有原告有使用该标识的权利，因此合同解除后，原告必须拆除与该标识相关的设施。对此，被告认为与被告无关。
6、原告租赁经营期间购置活动财产清单一份，拟证明这些财产应有原告处置权。对此，被告不予认可。
7、仓库内现存后厨原料清单一份，并附先予执行申请，要求对该部分易变质商品，先予执行交原告处置。对此被告当庭同意原告可拉走。
被告李某没有提交相关证据支持其辩辞。
被告李某（反诉原告）反诉称，2008年9月4日当事人双方签订了《房屋租赁协议》，该协议第五条第3项规定，“如乙方在承包期内欲退租，必须提前三个月书面告知甲方（其资产处置视到期方法），否则甲方不予承认乙方退租”.合同约定租期为十年，现合同尚未到期，在我收到法院传票之前，未接到对方的书面通知，故我接到法庭传票视为接到对方书面通知。因此栾川县绿宝有限公司应当按照双方约定，支付三个月的租金6.24万元。另外，栾川县绿宝公司在装修期间，对地某室橡胶顶进行破坏性装修，房屋后墙在装修时受到严重破坏，后墙漏水严重，直接影响到房屋的安全性和使用寿命，现其要求退租，对方应对我房屋进行合理维修。故特提起反诉。
原告（反诉被告）栾川县绿宝有限公司辩称，原告所诉均不是事实。我公司于2011年11月6日已书面通知李某退租，只是当时李某拒绝签收。我公司承租时，李某的房屋仅是毛墙、毛地，主体工程刚建成，我投资了100多万元，安装了门窗、地某，进行了精装修。在装修时李某也在场查看，未提出任何反对意见，事实上我公司在装修过程中，根本没有对李某房屋整体结构造成任何破坏。
反诉人李某向法庭提交《房屋租赁协议》一份，拟证明其反诉的内容。被反诉人栾川县绿宝有限公司对该协议的真实性无异议，但不承认反诉人所要证明的内容。
通过庭审质证，本院对栾川县绿宝有限公司在本诉提交的第X组、第X组（除录音资料）、第3、4、X组证据材料的真实性予以采信；对其提交第6、X组财产清单因未经中介方盘点，所以本院不予采信；对其提交第X组证据中的录音资料，由于不符合证据规则的规定，同时由于李某不予认可，故本院不予采信。对李某在反诉中提交的《房屋租赁协议》的真实性，本院予以采信。
据上本院认定以下案件事实:2008年9月4日栾川县绿宝有限公司与李某签订《房屋租赁协议》一份，约定李某将位于栾川县X路边大某沟口的2300平方面积的四层（包括地某一层和该楼南院）毛坯房交栾川县绿宝公司租赁经营餐饮宾馆业，房屋装修投资由承租方负责。租期十年，年租金250000元，租期从2009年1月1日起；出租方李某负责其应缴的租赁税等。绿宝公司在装修时不得随意破坏房屋结构，如涉及结构变动，必须经出租方同意，否则，房主有权干涉。水电来源，李某按照承租方要求，由出租方负责到墙内，室内水电由承租方负责。租期到后如退租，承租方所投资的活动资产自行处理，固定资产归房主所有；如承租方在承租期内欲退租，必须提前三个月书面告知房主，其资产处置视合同到期方法，否则，房主不予承认退租。双方对其他事项也作了约定。合同经双方签字生效后，栾川县绿宝公司投入大某资金对该房屋进行了装修，装修期间出租方没有提出任何异议。绿宝公司将所租房装修后，从2009年1月开始餐饮宾馆经营业务，三年间绿宝公司分五次付李某租赁费75万元，均由李某个人出具收据。2011年由于政府扩宽出租房前道路，影响到绿宝公司的经营，该公司便与出租方李某协商解决办法，由于未能达成共识，绿宝公司决定退租，但双方对退租后绿宝公司投入设备的处置达不成协议，李某拒绝绿宝公司拆除安装的空某、变压器等电器和其他设施，双方发生纠纷，栾川县绿宝有限公司对房主李某提起诉讼，诉讼期间，房主李某提起反诉。
本院审理后经合议庭评议认为，双方签订的《房屋租赁协议》是在双方协商一致的前提下订立的，合法有效，双方应严格遵守履行。栾川县绿宝有限公司因客观原因要求解除与李某的租房合同关系，不违反双方《房屋租赁协议》的约定。但是绿宝公司称按照合同约定，书面告知李某解除合同后，李某已同意租赁合同从2011年底终止的说法，由于李某不予认可，且绿宝公司也没有其他有效证据证明，所以本院不予采信。庭审中李某自认法院传票送达时间即2011年11月30日，可视为收到绿宝公司书面告知退租的时间，因此，本院认定双方解除租赁合同的时间应是2012年2月29日，李某反诉要求三个月的房租金，本院支持二个月41666元。关于李某主张绿宝公司应对所租房屋进行维修的主张，本院认为，由于李某没有提交承租方在承租过程中对房屋造成损坏的有关证据，因此不予采信；关于李某称承租方在租房期间安装使用的空某、变压器等电器属合同约定的固定资产，绿宝公司无权处置的辩辞。本院认为，按照双方签订的《房屋租赁协议》本意解释，合同中约定的“固定资产”是与合同条款中的“活动资产”相对应，不能用《企业会计准则》中的规定，来界定该租赁合同中约定的“固定资产”含义。该合同中的约定的“固定资产”，应是那些像门窗、地某、涂料、壁纸等紧密附着于房屋墙体，如分离拆除不仅会使拆除物丧失部分使用功能，而且将严重影响建筑物的基本使用功能的资产。故不予支持。关于栾川县绿宝公司要求房屋出租方李某出具收取租金的税务发票的主张，本院认为，按照双方租赁合同第三条的约定及市场交易习惯，李某作为收取房屋租金方，依法应向栾川县绿宝公司出具税务发票。因此，对绿宝公司的该项主张应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，判决如下：
一、栾川县绿宝有限公司对在租房期间，安装使用的变压器、空某、热水器及其他全部活动资产，具有合法所有权，可自行处置。
二、栾川县绿宝有限公司与李某的《房屋租赁协议》自2012年2月29日解除。栾川县绿宝有限公司应支付李某2011年12月31日至2012年2月29日间的租金41666元。
三、李某应向栾川县绿宝有限公司出具所收取租金的税务发票；否则，栾川县绿宝有限公司可在所付租金中，扣除代开税务发票所交纳的税金。
四、上述条款确定的义务应在本判决生效后二十日内履行完毕。
五、驳回栾川县绿宝有限公司和李某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费500元，由李某负担；反诉费1460元，栾川县绿宝有限公司负担900元；李某负担560元。（垫付部分一并执行）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长贾项
审判员郭宏舟
人民陪审员陆艺冉
二0一二年二月二十二日
书记员程延涛
