上诉人（原审被告）毕某，女，汉族，1954年出生。

委托代理人赵某某，女，汉族，1984年出生。

委托代理人孙某某，男，汉族，1971年出生。

被上诉人（原审原告）闫某，男，汉族，1973年出生。

委托代理人史某某，女，汉族，1968年出生，工人。

委托代理人田根治，河南平允律师事务所律师。

上诉人毕某因与被上诉人闫某房屋买卖合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2011）召民一初字第X号民事判决书，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人毕某的委托代理人赵某某、孙某某，被上诉人闫某的委托代理人史某某、田根治到庭参加诉讼。本院现已审理终结。

原审法院经审理查明：原、被告双方系邻居关系，均居住在位于漯河市X区）铁新村X村X号楼X单元X楼X号有一套住房，该房产系武汉铁路分局住房交易中心颁发的房屋所有权证，房屋所有权证号为武铁房标字第（略）号，产权人登记为刘某强，实用面积为37平方米。刘某强病故后，刘某强的妻子毕某给其他人讲想将该套房屋出售，原告的母亲听说后，与毕某协商愿意购买，原、被告双方于2006年9月19日签订一份买房凭证，内容为：“今收到闫某磊买刘某强两室一厅住房一套，于2006年9月19日付买房款贰万陆仟元整。买房人闫某磊，卖房人毕某，2006年9月19日”。毕某又于同一日给原告出具收条一份，内容为“今收到闫某磊购房款贰万陆仟元整。收款人毕某。”被告将房屋交付给原告居住至今。2006年12月20日被告毕某及被告人女儿刘某给原告出具一份确认书，内容为“本人刘某、毕某同意并确认将刘某强居住的漯河市X村X号楼X-X-X（新场工务段楼北X楼北实用面积为37平方米）房屋转卖给闫某磊居住，闫某磊具有该房屋的所有权，如果闫某磊无法取得该房屋的所有权，确认人刘某、毕某将承担应负的法律责任。”

原审法院认为:原告闫某磊与被告毕某签订的买房凭证，是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，双方买卖房屋的行为合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移所有权的义务。”因此，被告毕某有义务协助原告办理房屋过户手续，因双方在买房凭证中未约定办理房产证的期限，按照合同法的有关规定，原告可随时要求被告协助办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，原审法院判决：被告毕某于本判决生效后十日内协助原告闫某磊将位于漯河市X区）铁新村X号楼X-X-X号房屋办理房产过户手续。本案诉讼费100元，由原告闫某磊和被告毕某各承担50元。

毕某不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，漏列诉讼主体。本案涉诉房产的登记人为刘某强，与2006年6月17日去世。依法享有继承权的人有上诉人毕某，以及刘某强的女儿刘某，刘某强的母亲共三人。刘某强去世后，因另两名继承人均不在漯河生活，上诉人当时便自作主张将房屋出售专卖。经与被上诉人沟通双方达成房屋买卖协议，此后双方办理了房屋交接手续。但是由于上诉人没有将转卖房屋一事告知另两名继承人，事后，二人表示不同意，因此导致房屋买卖手续不能进一步完善。本案形成诉讼后，被上诉人仅将上诉人列为被告参加诉讼，要求上诉人承担法律责任，该行为及其主张明显与本案实际情况不符。上诉人认为原审判决未能全面查证与涉案房产相关的权利人，要求上诉人承担办理房产过户手续的法律责任，这明显是错误的。主要理由如下：一、在上诉人与被上诉人交易房产时，被上诉人明知房产登记人刘某强已死亡，且知道除上诉人之外还有其他继承人，但其却仅与上诉人一人交易，其自身存在明显过错，应当认定双方的房产交易行为无效。二、房产登记人刘某强死亡后，登记在其名下的房产依法应当办理继承手续，在其他继承人没有明确放弃继承权利的情况下，均有对涉诉房产的继承权。作为涉诉房产的继承人与本案有相关法律利害关系，根据法律规定，应当通知其参加诉讼，否则便构成对相关继承人的权利侵害。请求二审查明事实，撤销原判，依法作出公正裁决。

闫某辩称，一、关于漏列诉讼主体的问题。从上诉人的上诉状所称理由来看，上诉人对一审判决认定的上诉人将房屋出卖给答辩人居住至今，并导致答辩人不能过户的事实没有异议，上诉的主要观点是漏列诉讼主体，答辩人认为上诉人是自己有错不承认，自己违约不承担，自己违法不愿受罚。理由如下：第一，2006年9月19日上诉人将房屋以2.6万的价格出卖给答辩人时，即商议、写买卖合同时都没有说她还有个女儿、婆婆。第二，答辩人支付2.6万元房款时上诉人同样没有说，该房屋还得经她女儿、婆婆同意，得经她们三人一致同意才能和答辩人买卖房屋，上诉人如果知道该房屋还得通过上诉人的女儿、婆婆同意，还有继承权的问题，答辩人根本就不会买这个房子了，2.6万房款不会只交付上诉人一个人了。明明是上诉人没有告知，明明是上诉人的过错，上诉人都在上诉状称：“答辩人明知除上诉人之外还有其他继承人，但其却仅与上诉人一人交易，其自身存在明显过错。”并以此为理由，认定上诉人与答辩人的房产交易行为无效。上诉人的观点与理由实在难以理解。答辩人只想说，上诉人数点2.6万元现金时，怎么不说一句“这个房子不能卖，我自己做不了主”，并坚持拒绝交易。上诉人自己是卖房，自己收钱，如今把错误推给买方，上诉人这样讲歪理是不对的，应该有错自负。第三、答辩人与上诉人房屋买卖履行后，答辩人就搬到上诉人交付的房屋居住，上诉人交付了房产权证书，后来当答辩人知道上诉人还有个女儿叫刘某时，就找到刘某征求她的意见，刘某表示同意出卖该房屋，并于2006年12月20日，上诉人毕某及女儿刘某给答辩人出具一份确认书，内容为“本人刘某，毕某同意并确认将刘某强居住的漯河市X村X号楼X-X-X（新场工务段楼北X楼实用面积为37平方）房屋转卖给闫某居住，闫某具有该房屋的所有权，如果闫某无法取得该房屋的所有权，确认人刘某、毕某将承担应负的法律责任”。此证据答辩人向一审法院提供，一审法院判决已认定。而上诉人却在上诉理由中，明确说其女儿不知道，不同意卖房。但事实胜于狡辩，刘某不仅同意，而且确认，并保证承担法律责任。上诉人一直没有说她有个婆婆。现在称有个婆婆，如果有个婆婆确实活着，上诉人自己承担隐瞒不告知他人的过错责任，上诉人应在自己得到的2.6万元中应分给她女儿、婆婆应得的部分。并承诺自己确认承担的法律责任。以上三个理由说明，上诉人出卖房屋并由其女儿同意确认了房屋买卖行为，并保证过户，答辩人列上诉人一人为被告是正确的，因为答辩人买购这个房屋时只知上诉人一人，只同上诉人一人谈，交款履行，上诉人违约、违法，起诉上诉人是对的，诉讼主体适格，不存在漏列诉讼主体的问题。二、一审判决认定事实正确。上诉人交付房屋后，答辩人居住5年多了，多次请求上诉人协助过户，上诉人都寻找借口和理由拖延，实际上是上诉人看到市场上房价上涨了，另有想法，导致该房屋的产权不能过户，答辩人起诉到一审法院，上诉人却二次无故不到庭，并在上诉状中提出不正确的理由，上诉人是无理缠诉，是在浪费司法资源。答辩人认为，法律保护的是诚信，对不履行承诺的行为应当给予警示，让其承担应当承担的责任，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原审判决，维护答辩人的合法权益，维护正当的合法交易行为。

本院经审理查明的事实与原审法院表明的一致

本院认为，上诉人毕某与被上诉人闫某于2006年9月19日所签订的购房凭证及2006年12月20日毕某与其女儿刘某共同出具的确认书，是双方当事人的真实意思表示，并且双方已经实际相互交付了房屋及购房款，被上诉人也实际占有使用房屋至今，故双方之间的行为属有效的民事法律行为，双方之间的房屋买卖合同应受法律保护。上诉人毕某在与被上诉人闫某签订房屋买卖合同时，其夫刘某强已经病故，毕某作为刘某强之妻有权对外处分其财产，对于买受人闫某来说也有足够的理由相信上诉人拥有相应的处分权，且该买卖行为事后也得到了刘某强与上诉人之女刘某的追认，故上诉人称“其女儿刘某作为刘某强的继承人应参加诉讼，一审漏列诉讼主体”的上诉理由与事实不符，本院不予支持。同时上诉人还诉称刘某强母亲也应当参加诉讼，但上诉人并未提交其母亲的身份证，户口本等证据以证明其母亲的存在，并且在出卖房屋时，如刘某强有其他法定继承人，上诉人作为出卖人负有相应的告知义务，因其未如实告知应由上诉人自己承担相应的责任。故上诉人主张“漏列诉讼主体”的上诉理由，无事实根据和证据支持，本院不予采信。根据合同法规定，出卖人负有转移标的物所有权于买受人的法定义务，故上诉人应协助被上诉人将涉案房屋过户到被上诉人名下。综上，原审判决查明认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人毕某负担。

本判决为终审判决。

审判长李强

审判员赵某祥

审判员吴增光

二0一二年二月二十一日

书记员张建辉