原告张某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），居民身份证号码（略）。

委托代理人喻建平，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托代理人曹某某，系原告丈夫，代理权限为一般代理。

被告益阳市菲华房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山人民南路辉煌商住广场附属楼A。

法定代表人林某，系该公司董事长。

委托代理人罗龙，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托代理人罗广，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。

第三人吴某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），居民身份证号码（略）。

委托代理人徐盈瑞，益阳市朝阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。

原告张某（以下简称原告）与被告益阳市菲华房地产开发有限公司（以下简称被告）及第三人吴某（以下简称第三人）商品房销售合某纠纷一案。本院受理后，依法组成合某庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人喻建平、曹某某和被告委托代理人罗龙、第三人及委托代理人徐盈瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2009年1月20日签订《商品房买卖合某》，合某约定被告将辉煌广场1-X栋内X号商铺出卖给原告，如因被告的原因发生产权纠纷和债务纠纷，由被告承担全部责任。合某签订后，被告依约付清了126000元购房款，原告分别于2009年2月18日、2009年3月31日取得该商铺所有权证和国有土地使用权证。2008年8月8日，被告将该门面出租给第三人，租赁期限为三年。原、被告签订合某时，被告承诺租赁合某到期后将收回门面交付给原告。现租赁合某已到期，由于第三人拒不腾房，被告无法向原告交付商铺，被告未履行交付门面义务，应承担违约责任，第三人应支付商铺到期后占有期间的租金。原、被告及第三人经多次协商未果。故原告诉至法院，要求判令：一、被告交付辉煌广场1-X栋内X号门面；二、被告从2011年8月8日起至该商铺实际交付之日止，以购房款126000元为准，按同期同类银行贷款利率计算支付利息，并同时按每月600元支付租金；三、第三人从2011年8月8日起到该商铺实际交付之日止，按每月600元支付租金；四、由被告和第三人承担本案的诉讼费用。

原告为证明其主张某事实，向法庭提交了下列证据：

一、《商品房买卖合某》，证明原、被告签订了《商品房买卖合某》，合某第九条约定超过30天为顺延交房，逾期超过60天，出卖人应支付买受人已付购房款的利息，利息自该房产应交付时至实际交付使用止，利率按银行同期同类按揭贷款利率计付，第九条没有约定交付期限，第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因造成该商品房发生债务纠纷，由出卖人承担全部责任；

二、付款发票，证明原告向被告交纳购房款126000元。

三、房屋所有权证，证明原告于2009年2月18日取得房屋所有权；

四、国有土地使用证，证明原告于2009年3月31日取得国有土地使用证；

五、房屋租赁合某，证明被告于2008年8月8日与第三人签订房屋租赁合某，租赁期限从2008年8月8日至2011年8月7日止。合某第十二条规定租赁时间期满时，甲乙双方都同意续租，合某另行协商并提前一个季度重新签订，租金按原租金每年比上年度递增25%，租赁期满后，若甲、乙双方有一方不再续租，则合某终止，乙方对该商铺的所有装饰不得损毁，无偿转交甲方；合某第十三条证明辉煌商贸街一楼（原内街一楼）原租金每平方米每月18元；合某第十四条规定本合某为公司未销售房产，所以本公司有权带本合某对外公开销售。

被告辩称：一、本案不是商品房销售合某纠纷，而是物权请某权纠纷，被告不是本案适格的主体；二、被告没有违约，原告与被告签订《商品房买卖合某》时，原告已经知道诉争商铺出租的事实，并且表示默认。被告将收取第三人的租金全部转交给原告，被告并没有从中受益，被告已经实地交验商铺。现因第三人违反租赁合某，没有在租赁期限届满后将商铺交付给原告，原告应向第三人主张某关权利；三、被告没有侵害第三人的优先购买权；四、原告要求被告支付利息和租金，没有事实根据和法律依据。综上，请某驳回原告对被告的诉讼请某。

被告为证明其主张某事实，向法庭提交了下列证据：

一、领某、收条，证明原告及其丈夫曹某某收取该商铺从2009年2月9日至2011年8月7日的租金，原告对该商铺出租给第三人的事实予以默认。

二、请某、菜单，证明被告向第三人发出参加联谊会售楼活动的请某；

三、五周年庆典联谊会致词，证明被告对所有业主、租户发出优先购买的公告；

四、五周年庆典新春业主联谊会宣传单，证明被告举行了五周年庆典迎春购房优惠活动；

五、优惠大酬宾宣传单，证明被告向第三人发出优惠大酬宾购房优惠活动；

六、律师函，证明被告于2011年9月19日向第三人发出律师函要求第三人退出诉争的商铺。

第三人述称：一、原告不能重复主张某赁期届满后商铺的租金，原告已经向被告主张某，原告就不能向第三人主张；二、被告在房屋租赁期间转让房屋所有权时，没有履行法定通知义务，原告和被告侵犯了第三人的优先购买权，应赔偿原告的损失。综上，应驳回原告对第三人的诉讼请某。

第三人为证明其主张某事实，向法庭提交了下列证据：

一、房屋租赁合某，证明被告与第三人签订的房屋租赁期限从2008年3月4日到2011年8月7日止，原、被告双方侵害第三人的优先购买权；

二、证明附件，证明被告在没有通知第三人的情况下将诉争门面出卖；

三、收款收据，证明第三人将租赁期限内的租金全部付给被告。

法庭组织原告和被告及第三人对各方所提交的证据进行了质证：

被告对原告提供的证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，该份合某不能证明被告违约交付商铺，原告主张某告违约没有依据，不能达到原告的证明目的；对证据二没有异议；对证据三真实性没有异议，对证明目的有异议，相反证明被告将房屋产权过户到原告名下，不能达到原告的证明目的；对证据四真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据五真实性没有异议，对证明目的有异议，相反证明原告购买该房屋时知道该商铺已经出租的事实。第三人对原告提供的证据一、二、三、四没有异议；对证据五没有异议，但要说明的是该份租赁合某的签订时间是2008年3月4日。

原告对被告提交的证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，原告与第三人没有任何关系，原告是从被告处领某了租金，原告并没有默认被告将出租给第三人的事实，是被告承诺在租赁期满后，将商铺交付给原告；对证据二、三、四、五没有异议；对证据六真实性没有异议，对证明目的有异议，相反证明被告没有向原告交付商铺，原告交付商铺不是协助义务，而是法定合某交房义务，原告并没有委托被告向第三人发出律师函。第三人对被告提供的证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，相反证明原告在购买房屋时知道该商铺出售的事实；对证据二、三、四、五真实性有异议，上述证据是被告的单方行为，被告没有给第三人发出公告；对证据六有异议，不能达到被告的证明目的。

原告对第三人提交的证据一真实性、合某法、关联性没有异议，对证明目的有异议；对证据二真实性、合某性、关联性均有异议，证人应出庭作证，接受法庭询问，该证据与租赁合某相冲突，应以租赁合某为准，租赁合某是书证；对证据三真实性、合某性、关联性均没有异议，对证明目的有异议，第三人与原告没有合某关系，被告没有将商铺交付给原告。被告对第三人提交的证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，相反证明第三人于2011年8月7日租赁期满后未向原告进行续租，合某约定租赁期满后装修归原告所有；对证据二有异议，证人应出庭作证，接受法庭询问，与证据一是相互矛盾的，当时被告公司法定代表人并没有承诺，因此不能作为证据使用；对证据三真实性没有异议，对证明目的有异议。

经质证，本院认证如下：

对原告提供的证据一、五，分别系原告与被告签订的《商品房买卖合某》和被告与第三人签订的《房屋租赁合某》，本院认为该二份合某真实、合某、有效，对其证明效力予以确认；对原告提供的证据二，因被告和第三人均没有异议，本院对证明效力予以确认；对原告提供的证据三、四，被告对其证明目的均有异议，本院认为上述二份证据能够证明诉争商铺的房屋所有权证和国有土地使用证办理到原告名下的事实，故对其证明效力予以确认。对被告提供的证据一，能够证明原告及其丈夫从被告处领某了商铺的租金，本院对证明效力予以确认；对被告提供的证据二、三、四、五，系被告单方作出的，且与本案无关，本院对其证明效力不予确认；对被告提供的证据六，系被告单方以原告的名义向第三人发出的律师函，并没有得到原告的授权，不具合某性，本院对其证据效力不予确认，但对其真实性予以确认。对第三人提供的证据一，本院认为具有真实性、合某性、关联性，对其证明效力予以确认，但对证明目的不予确认；对第三人提供的证据二，本院认为证明附件系证人证言，证人未到庭接受质询，对其证明效力不予确认；对第三人提供的证据三，本院认为具有真实性、合某性、关联性，对其证明效力予以确认。

综合某信的上述证据及庭审查明的事实，本院确认本案如下案件事实：

2009年1月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合某》，合某约定原告购买被告开发的益阳市X路辉煌广场第四幢一层内X号房商铺，商铺面积30.49平方米，总价款126000元，被告应将经验收合某的商品房交付原告使用，除因特殊原因延误期以外，超过30天作为顺延交房，逾期60天，被告应偿还原告已付购房款的利息，利息自该房产应交付时至实际交付使用止，利率按银行同期同类按揭贷款利率计付。合某签订后，2009年2月3日，原告向被告支付了126000元的购房款。2009年2月18日与2009年3月31日，诉争商铺的房屋所有权证及国有土地使用证已分别办理至原告名下。

另查明，2008年3月4日，被告与第三人签订《房屋租赁合某》，合某约定被告将诉争商铺出租给第三人，租赁期限为三年（自2008年8月8日至2011年8月7日止），商铺每月租金为395元。租赁合某签订后，第三人向被告支付了租赁期间的租金。现该商铺的租赁期限已届满，第三人拒不搬出商铺，被告于2011年9月19日以原告的名义向第三人发出律师函，要求第三人搬出诉争的商铺。

还查明，原告与被告签订《商品房买卖合某》时知道诉争商铺出租给第三人的事实，并从被告处收取了该商铺从2009年2月9日至2011年8月7日的租金，原告在商铺的租赁期限届满后，向被告要求交付商铺。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合某》系双方当事人的真实意思表示，合某有效。双方应当按合某的约定全面履行义务，原告依约履行交付房款的义务，被告应按合某约定履行交付商铺的义务。合某中虽没有约定商铺的交付期限，但原告在被告与第三人签订的《房屋租赁合某》约定商铺租赁期限届满后向被告要求交付商铺，被告也于2011年9月19日以原告的名义向第三人发出律师函，要求第三人搬出商铺。因此，被告履行交付商铺的期限应认定为2011年9月19日。原告与被告签订《商品房买卖合某》时，原告虽知道诉争商铺出租给第三人的事实，但租赁合某是被告与第三人签订的，原告也没有直接从第三人处收取租金，而是第三人将租金交给被告，被告再将租金转交给原告。综上所述，被告虽然将商铺登记在原告的名下，但被告并未实际交付商铺。因此，原告有权要求被告继续履行交付商铺的义务，故对原告要求被告交付辉煌广场1-X栋内X号商铺的诉讼请某，本院予以支持。鉴于第三人与被告签订的《房屋租赁合某》约定商铺租赁期限已届满，第三人作为承租人应当返还租赁物即诉争商铺给被告，再由被告交付给原告。由于被告没有履行交付商铺的义务，导致原告无法占有、使用商铺，被告的行为已构成违约，被告应按合某约定从2011年9月19日起至该商铺实际交付之日止，以购房款126000元为基准，按同期同类银行贷款利率支付利息。故被告提出其没有违约，原告与被告签订《商品房买卖合某》时，已知道诉争商铺出租的事实，并表示默认。且被告将收取第三人的租金全部转交给原告，被告并没有从中受益，被告已经实地交验商铺。现因第三人违反租赁合某，没有在租赁期限届满后将商铺交付给原告，原告应向第三人主张某关权利的抗辩，本院不予采纳。

商品房买卖合某纠纷是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合某。本案原、被告签订合某，约定被告将其已竣工的房屋销售给原告，合某签订后，原告按合某约定支付了房款。后双方因房屋交付产生的纠纷，应构成商品房买卖合某纠纷。故对被告主张某案不是商品房销售合某纠纷，而是物权请某权纠纷，被告不是本案适格的主体的辩论意见本院不予采纳。

原、被告在房屋买卖合某中就迟延交房约定了违约责任，原告已要求被告承担违约责任，且违约金高于其租金损失，故对原告要求被告支付从2011年8月8日起至该商铺实际交付之日止，按每月600元支付租金的诉讼请某本院不予以支持。因原告并未与第三人签订合某，原告无权在本案中要求被告支付租金，对原告要求第三人从2011年8月8日起至该商铺实际交付之日止，按每月600元支付租金的请某，本院不予支持。

至于第三人提出原告和被告侵犯了第三人的优先购买权，应赔偿第三人损失的请某，系另一法律关系，应另行处理。故对第三人要求原告和被告赔偿损失的辩论意见本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合某法》第四十四条、第六十条、第六十二条（四）项、第一百零七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：

一、第三人吴某在本判决生效后十日内向被告益阳市菲华房地产开发有限公司交付辉煌广场1-X栋内X号商铺，被告益阳市菲华房地产开发有限公司在第三人吴某交付商铺后五日内向原告张某交付商铺；

二、被告益阳市菲华房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告张某支付从2011年9月19日起至该商铺实际交付之日止，以126000元为本金，按同期同类银行贷款利率计算的利息；

三、驳回原告张某的其他诉讼请某。

本案案件受理费2700元，由被告益阳市菲华房地产开发有限公司负担2000元，原告张某负担500元，第三人吴某负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。

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审判长刘某红

审判员司马慧

人民陪审员陈浩波

二○一二年三月十六日

书记员龚才英