湖南省常德市中级人民法院

民事判决书

(2011)常民三终字第X号

上诉人(原审原告)邱某(又名邱X)，男，X年X月X日出生。

委托代理人黄志明，湖南经卫律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)李某，男，X年X月X日出生。

委托代理人周建新，湖南周建新律师事务所律师。

上诉人邱某因返还原物、财产损赔纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院(2011)汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年11月24日公开开庭审理了本案，上诉人邱某的委托代理人黄志明、被上诉人李某及委托代理人周建新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院认定，1994年8月，邱某在汉寿县X组修建两间两层带楼梯间砖瓦结构的楼房一栋及杂屋二间，并于1995年8月办理房屋产权证，产权证登记在其名下，当时邱某与曾桂芳及儿子居住在一起。2000年下半年邱某及曾桂芳与李某母子协商买卖房屋之事，之后李某先交付定金5000元。2000年11月24日，邱某向李某出具委托书一份，内容为：关于卖房子的事，由曾桂芳全权代理、负责。之后涉案房屋的房产证便由李某保管至今，2000年12月22日，邱某赈搬家酒，曾桂芳到场祝贺。后李某将购房款交付给曾桂芳和邱某之子。2003年9月5日，李某付清所有房款后，于2008年在涉案楼房后修建厨房二间。

原审法院认为，邱某、李某虽没有签订书面的房屋买卖合同，但邱某确认其委托曾桂芳将双方共同居住的房屋卖给李某，故买卖此房屋系邱某、李某及曾桂芳的真实意思表示，且邱某、李某及曾桂芳之间的房屋买卖行为没有违反相关法律法规的规定，故双方已成立事实上的房屋买卖合同关系，且合法有效。之后李某付清了房款，并取得了受让房屋的产权证，虽然该房屋没有过户，但并不影响双方买卖合同的效力，在邱某、李某之间产生法律约束力，双方应全面履行自己的义务。邱某虽称其委托曾桂芳只是买卖杂屋，但因在委托书中没有明确，也没有提交证据予以证明，且李某在为买房结婚的情况下仅买卖杂屋没有实际意义，不符合客观实际情况，故曾桂芳与李某交易房屋的行为所产生的一切法律后果，均应对邱某具有法律约束力，对邱某该主张不予支持。邱某将房屋交付给李某是邱某的合同义务，李某依据双方的买卖合同合法占有涉案房屋并对其进行整修是其合同权利，邱某没有足够的证据证实李某的行为侵犯了邱某物权，故对邱某起诉李某侵权的各项诉讼请求不予支持。李某辩称本案已过诉讼时效，但物权中的确权之诉、返还原物之诉、排除妨害(清除危险)之诉、恢复原状(修理、更某、重作)之诉不适用诉讼时效制度，且本案邱某正是基于此点起诉李某，故对李某的该项答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回邱某的诉讼请求。

宣判后，邱某不服，向本院提出上诉称，原审判决认定诉争房屋具有买卖关系，是认定事实错误；上诉人现主张其房屋所有权，应适用物权法的相关规定，一审法院适用法律也存在错误，请求二审法院查明事实真象，依法予以改判。

本案在审理过程中，李某针对上诉人邱某的上诉理由答辩称，一审法院认定事实正确，判决有法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

在二审举证期内，邱某、李某均没有向本院提交新的证据材料。邱某二审庭审时，申请其前妻曾XX出庭作证。曾XX出庭证实当时所卖房屋只有楼房后的小三间房屋，楼房没有出卖，只借给李某居住，房产证也是借给李某作贷款之用。李某对证人曾XX的证言质证意见为，其证言不是新证据，一审可出庭作证为何不作证，上诉人邱某一直没有参加本案诉讼，都是证人曾XX参与，因此，其证言不能采信。对于曾XX的证言，因证据单一，且不合生活常理，与本案其他证据不能形成证据锁链，其证言本院不予采信。

本院经审理查明，原审法院认定的事实和证据属实，本院予以确认。

本院认为，当事人双方虽没有签订书面房屋买卖合同，但双方的口头房屋买卖合同是当事人双方及邱某前妻曾桂芳的真实意思表示，应认定口头房屋买卖合同合法有效。出卖房屋时，邱某向曾桂芳出具了买卖房屋的委托书，李某向曾桂芳付清了买卖房屋的款项，并入住该房屋，虽没有办理产权变某登记，但该房屋的产权登记证已交由李某持有。邱某现否认与李某之间的房屋买卖关系，但并没有提供证据证明两者是其他关系，现以物权保护案由主张自己的权利，向法庭提交的证据仅是房屋产权登记机关的登记资料，并未提交该房屋的产权登记证。证明该房屋为其所有，除房屋产权登记机关的登记资料外，房屋产权登记证是一重要依据。邱某将房屋的产权登记证交由李某持有，证明了当时出售该房屋的真实意思。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，邱某与李某房屋买卖合同成立，虽未办理产权变某登记，但该合同对双方均有约束力，李某占有该房屋具有合法依据。因此，上诉人邱某的上诉理由经本院审查不能成立，其上诉请求本院不予支持。

综上所述，原判认定事实和适用法律正确，处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1500元，由邱某承担。

本判决为终审判决。

审判长严钦华

审判员刘某林

代理审判员朱晨辉

二O一一年十一月二十日

代理书记员徐晓敏