上诉人（原审原告）蒋某。

被上诉人（原审被告）甲某。

上诉人蒋某因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

蒋某在一审法院诉称：甲某在北京市X区X路开发了百旺家苑小区。甲某在广告中承诺：“购买百旺家苑，坐在家里看山看水看风景”，我在听了广告后，对房屋现场进行了勘查，也发现看山水风景无障碍，遂与甲某签订了购房合同。甲某在售房时同一幢楼眺望较好的户型比眺望较差的户型价格高。我入住后发现甲某交某的物业用房面积未达到国家规定的标准；配套商业用房、会某、文某、幼儿园、人防工程等公建配套设施未经业主许可擅自出租、出售；且停车位严重缩水，地上停车位比甲某承诺的减少297个、地下停车位比甲某承诺的减少145个；按照甲某承诺，绿地为8.71公顷，而实际绿地只有2.01公顷；可视对讲门禁存在瑕疵，经多次维修，目前仍不能正常使用。《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业公共部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合规定，应当承担继某履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现特向贵院起诉，诉讼请求如下：1、判令甲某按小区总建筑面积4‰的标准补足物业管理用房，并移交某业主大会某理；2、判令甲某将小区北侧的配套商业用房移交某业主大会某理；3、判令按承诺补足地上机动车位297个、地下机动车位145个，并将为小区配套的地上、地下车位全部移交某业主大会某理；4、判令甲某将与小区配套的文某、会某、人防工程、幼儿园等公建配套设施移交某业主大会某理；5、判令甲某按承诺的8.71公顷补足小区绿化面积；6、判令甲某为我更换合格的可视对讲门禁。

甲某在一审法院辩称：首先、关于蒋某的诉讼主体资格问题。从蒋某的诉讼请求来看，基本上都是涉及到百旺家苑小区物业共有部分或共同设备设施的内容，显然是属于该小区全体业主共同权益的事项，依法应当由该小区的全体业主或者业主大会某者授权业主委员会某为适格的原告提起诉讼，而现蒋某作为一个个体业主或者说是少数业主，应无权就此类事项提起诉讼。据此，应当驳回蒋某的起诉。其次，关于蒋某的六项诉讼请求。考虑到在法庭尚未对蒋某的诉讼主体资格问题作出裁定之前，我公司应当配合法庭查明有关案件事实，故我公司在仍然坚持上述关于蒋某诉讼主体资格不符的意见的基础上，针对蒋某的六项诉讼请求，逐一答辩如下：第一、关于物业管理用房问题。我公司认为：从来就没有所谓关于物业管理用房面积的“国家规定的标准”，而蒋某所提到的“4‰”一事，实际上是政府房地产行业主管部门为防止房地产开发企业过分增大商品房的公摊面积而提出的一种限定，根本就不是蒋某所谓的关于商品房小区物业管理用房配置的“国家规定的标准”，故此，蒋某的该项诉讼请求根本不能成立。第二、关于小区北侧的配套商业用房问题。首先，该项请求显然已超过了诉讼时效，应予驳回。原来的诉请中未提出该诉请，我公司交某时间是2003年，蒋某现在提出该诉请，该诉讼请求已经过了诉讼时效了，应予驳回。其次，该商业配套用房属于未计入小区已售商品房公摊面积的独立产权房屋，我公司依法对其享有所有权利，根本就不存在所属移交某业主管理的问题。况且，该处房屋也一直被实际作为该小区的配套商业用房为业主提供服务。所以，蒋某的该项请求纯属无理，应予驳回。第三、关于车位问题。据统计，百旺家苑小区共有房屋1396套，现有地上和地下车位实际共计约1600个（其中地下1011个，地上约计600个），这种状况既符合有关政府部门的要求，也与我公司在售房时的承诺基本相符。而且，目前也已实际满足了该小区业主的停车需要。同时，这些车位也早在业主入住后随同该小区的房屋，一并移交某了有关物业公司进行管理，根本就不存在需要我公司补足和移交某问题。现在地下车位大量空置，不是车位不够用而是业主不愿意停在地下车位。且车位问题应该是物业公司管理的问题，不是我公司的问题。第四、关于文某、会某、人防工程、幼儿园等公建配套设施的问题：首先，该项请求同样超过了诉讼时效，应当驳回。其次，百旺家苑小区的会某等，同样是属于我公司拥有独立产权的房屋，我公司依法对其享有相关权利，不存在移交某理的问题。再次，该小区的人防工程，依法应属于政府人防办支配和管理，我公司无权处置，更不存在应移交某业主管理的问题。最后，关于幼儿园，已由国家教育部门依法统一进行管理，也不存在需要移交某业主管理的问题。我公司对幼儿园没有支配权。第五、关于补足绿化面积的问题：事实上，在交某房屋时，我公司已对百旺家苑小区依约完成并提供了包括周边绿化带认养绿地在内的8.71公顷的绿地，根本不存在补足问题。第六、关于可视对讲门禁。我公司在交某时已经安装了合格的可视对讲门禁，且我公司在交某房屋时已经经过验收了，当时门禁是合格的。入住后发生的有关损坏问题，应属于后期使用和管理不当问题，与我公司根本无关，故我公司没有更换的责任。故此，我公司恳请贵院依法对本案作出公正处理，以维护我公司的合法权益。

北京市X区人民法院经审理查明：蒋某于2003年8月31日与甲某签订一份商品房买卖合同，该合同主要内容为：蒋某向甲某购买第B1－X幢X单元X号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为2.8米，建筑面积共149.21平方米，其中套内建筑面积136.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.14平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6268.5元，总金额为935323元。甲某应当在蒋某全部房款到达甲某指定账户之日起30日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件（北京市建筑工程竣工验收备案表），并符合合同约定的商品房交某蒋某使用。该合同还对蒋某逾期付款的违约责任、甲某逾期交某的违约责任、交某、保修责任等事项做了约定。同日，双方签订了商品房买卖合同之补充协议，约定蒋某同意按银行按揭付款方式向甲某支付相应购房款，蒋某同意于签订商品房买卖合同之日向甲某支付195323元的购房款，其余购房款采用银行按揭贷款向甲某支付。该补充协议为商品房买卖合同不可分割的组成部分，与其具有同等法律效力。若该补充协议与商品房买卖合同冲突时，以该补充协议为准。

上述商品房买卖合同及补充协议签订后，蒋某在入住使用所购商品房过程中，以入住后发现甲某未按国家规定的不低于小区总建筑面积4‰的比例交某物业用房，也未按《百旺家苑物业管理公约》承诺的数量设置地面车位与地下车位，绿地面积还缺6.7公顷，甲某的上述行为严重降低了其居住质量，损害了其合法权益为由，与其他152位业主诉至法院，要求甲某按不低于百旺家苑总建筑面积4‰的比例补足物业用房，按《百旺家苑物业管理公约》承诺的地上机动车位521个、地下车位1047个补足地面及地下车位，按《百旺家苑物业管理公约》承诺的8.71公顷补足小区的绿地面积。法院受理后，经审理以蒋某等人起诉不符合法律规定为由，于2005年12月19日作出裁定，驳回了蒋某等人的起诉。蒋某等人不服该裁定上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院二审裁定以一审裁定适用法律不当为由，撤销了上述裁定。蒋某现个人以甲某违约为由，将甲某再次诉至法院。

诉讼中，蒋某针对其诉讼请求，为证明其诉讼主张，向法院提举了其所依据的百旺家苑物业管理公约，经查，该物业管理公约系由甲某于2002年7月4日制定并公布。该物业管理公约注明是为了维护物业各产权人、开发企业和物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保物业的管理能够达到较高标准，故特予以制定的。对开发企业、物业管理企业及产权人包括其受让人、继某、承租人或占用人均有约束力。该物业管理公约从内容上看共分十章，在该物业管理公约的第一章物业基本情况里，写明的小区总户数为1316户，车位数量为1568个，其中地面车位521个、地下车位1047个，绿化面积为约8.71公顷，其中本物业内约2.01公顷，本物业周边绿化带约6.7公顷。共用部位及共用设施设备：指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、化粪池、自来水分户表以外的计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、配电系统、市X区域外围护栏及围墙等。亦包括为该物业的产权人、用户及访客而设立的其他共用部位或设施设备，但不包括任何产权人拥有独立使用权的地方及开发企业保留的地方。除此之外，该物业管理公约还对各主体基本情况、产权人的权利和义务、产权人代表大会某物业管理委员会、开发企业的权利和义务、物业管理企业的权利和义务、房屋使用、管理、维修的具体规定、物业管理费与公共维修基金、违约责任、附则等内容做了约定。对于该物业管理公约，蒋某认为是商品房买卖合同的组成部分，甲某则对此明确予以否认，认为针对的是整体业主，内容也不相同，故不是商品房买卖合同的组成部分。

蒋某称其主张要求甲某补足的物业管理用房是指物业办公用房、物业机器设备用房、物业员工住宅，配套商业用房是指百旺家苑北侧的超市X区门口的店铺、二号楼底商，公建配套设施是指文某、会某、人防工程、幼儿园、派出所、居委会、邮局等用房，其中小区内并没有派出所、居委会、邮局，上述文某等设施用房除了会某在售楼书里有提及，其他设施仅在甲某的文某规划里有提到，但在商品房买卖合同、售楼书、百旺家苑物业管理公约里均未提及。蒋某为此提交某售楼书（节选），在售楼书里写明：百旺家苑区内设施完备，户均一个车位，让IT人可以安心放置自己的爱车，区内人车完全分流，并设有配备齐全的大面积中心会某。蒋某同时称，其要求判令甲某按小区总建筑面积千分之四的标准补足物业管理用房，并移交某业主大会某理以及判令甲某将小区北侧的配套商业用房移交某业主大会某理之诉讼请求，依据的是北京市关于商品房销售面积计算及公用面积分摊有关问题的通知第五条。

蒋某与甲某均认可甲某销售商品房时向业主提供的百旺家苑售楼书为商品房买卖合同的组成部分，对于该售楼书提到的“户均一个车位”，双方均认可百旺家苑小区现共有1396户，车位（包括地上、地下车位）共有1517个，其中地下车位901个，地上车位616个，蒋某认为地上车位中斜坡上的122个车位不能算作车位，超市36个车位、会某46个、底商70个车位是小区外的，现其要求按照百旺家苑物业管理公约所约定的1568个车位补足相应车位，若不能补足，则主张由甲某按照北京市规定，地下车位按出售价、地上车位按同一地段的价格给予其赔偿，折价给业主大会。对于已有的1517个车位，其要求不管现在有多少车位均应交某给业主大会。甲某则认为地下车位现在是1011个，且现在大部分处于空闲状态。加上地上车位，也已超出上述的百旺家苑物业管理公约所约定的1568个车位。若车位确实不足，地上车位可以通过双行线改单行线方式来增加车位，但不同意赔偿蒋某损失，认为蒋某无权向其索赔。

蒋某称其要求甲某按承诺补足小区绿化面积，是依据百旺家苑物业管理公约所约定的“绿化面积为约8.71公顷，其中本物业内约2.01公顷，本物业周边绿化带约6.7公顷”来主张的，其认可甲某所述的小区内绿化面积是2.01公顷、周边绿化带绿化面积是6.7公顷，但其认为周边绿化带6.7公顷绿化面积不应认定为小区的绿化面积内，甲某应补足不足的绿化面积，若不能补足则应对业主进行补偿，补偿款应交某业主大会。

蒋某对其所诉称的要求甲某为其更换合格的可视对讲门禁的主张，称因可视对讲门禁存在质量问题，其入住后门禁就一直是坏的，从没有正常使用过，其曾找过物业公司维修过多次，但一直没有修好，故现要求甲某更换整个可视对讲门禁系统，包括单元门的门禁及业主家的门禁。但蒋某并未提交某述可视对讲门禁存在严重质量问题的相关证据。

上述事实，有双方当事人陈述、蒋某与甲某签订商品房买卖合同及补充协议、百旺家苑物业管理公约、百旺家苑售楼书、2005年10月27日蒋某与甲某的委托代理人对于车位的清点记录等证据材料、北京市X区人民法院（2005）海民初字第X号民事裁定书、北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第X号民事裁定书在案佐证。

北京市X区人民法院判决认定：蒋某与甲某签订的商品房买卖合同及补充协议，因内容未违反国家法律的强制性规定，且均系双方当事人的真实意思表示，故应确认合法有效。百旺家苑的售楼书，因双方均认可为商品房买卖合同的组成部分，且内容亦未违反国家法律的强制性规定，亦均系双方当事人的真实意思表示，故亦应确认合法有效。百旺家苑物业管理公约系由甲某制定并公布，该物业管理公约从内容看，是调整房地产开发商、业主及物业公司之间关系的，对全体业主及开发商、物业公司均具有约束力，因该物业管理公约本身已写明了是为了维护物业各产权人、开发企业和物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保物业的管理能够达到较高标准而制定，其主要内容涉及的也是物业管理方面的关系及权利义务，且之后并没有规定业主与甲某签订的商品房买卖合同受其约束，蒋某与甲某签订的商品房买卖合同里也没有受其约束的字样，该物业管理公约与法院审理的商品房买卖合同关系非同一法律关系，并非蒋某与甲某签订的商品房买卖合同的组成部分。蒋某作为商品房买卖合同的一方当事人，若认为甲某违约，有权依据商品房买卖合同、补充协议以及双方均认可的百旺家苑售楼书的约定提出相应的诉讼请求。蒋某现所提的要求判令甲某按小区总建筑面积千分之四的标准补足物业管理用房，并移交某业主大会某理等六项诉讼请求，其中前四项诉讼请求，由于均提到了移交某主大会某理（其中第三项诉讼请求蒋某明示若甲某无法补足车位，则甲某应按照北京市规定，地下车位按出售价、地上车位按同一地段的价格给予其赔偿，折价给业主大会），第五项诉讼请求蒋某亦明示若甲某不能补足绿化面积则应对业主进行补偿，补偿款应交某业主大会，即使蒋某能证明甲某确已违约，按照合同法一般理论，由于合同具有相对性，作为合同的一方当事人，蒋某也无权主张甲某向合同之外的第三方（在本案中指业主大会）履行合同义务或承担违约责任，故从此意义上讲，蒋某上述前四项诉讼请求包括第五项蒋某明示后的诉讼请求因于法无据，不予支持。至于具体到每一项诉讼请求，是否支持，归纳为以下几种情形予以详述：对于第一项诉讼请求即判令甲某按小区总建筑面积千分之四的标准补足物业管理用房，并移交某业主大会某理；第二项诉讼请求即判令甲某将小区北侧的配套商业用房移交某业主大会某理。首先，该两项诉讼请求无论是按小区总建筑面积千分之四的标准补足物业管理用房并移交某业主大会某理，还是将小区北侧的配套商业用房移交某业主大会某理，因在蒋某与甲某签订的商品房买卖合同还是补充协议以及百旺家苑售楼书中均没有作相应规定，故该诉讼请求显然缺乏合同依据。其次，对于蒋某诉称所依据的北京市关于商品房销售面积计算及公用面积分摊有关问题的通知，即使该通知属于通常意义上的法规层级，由于该规定并不是效力性的强制法律规定，故在上述双方签订的商品房买卖合同、补充协议以及百旺家苑售楼书中均没有作相应规定的情形下，对蒋某、甲某并不产生当然的溯及力，故该诉讼请求亦显然缺乏相应法律依据。综合上述两方面理由，蒋某该诉讼请求，不予支持。对于第四项诉讼请求即判令甲某将与小区配套的文某、会某、人防工程、幼儿园等公建配套设施移交某业主大会某理，法院认为，蒋某在该诉讼请求中所主张的与小区配套的文某、会某、人防工程、幼儿园等公建配套设施移交某业主大会某理，与上述的前两项诉讼请求相同，同样在蒋某与甲某签订的商品房买卖合同或是补充协议中均没有作相应规定，至于蒋某提到的百旺家苑售楼书，由于仅写明“设有配备齐全的大面积中心会某”，实际亦没有作相应规定，故蒋某该诉讼请求显然亦缺乏依据，故法院不予支持。对于第三项诉讼请求即判令按承诺补足地上机动车位297个、地下机动车位145个，并将为小区配套的地上、地下车位全部移交某业主大会某理，法院认为，就本案而言，具体规定百旺家苑车位的有百旺家苑售楼书及百旺家苑物业管理公约，由于百旺家苑物业管理公约并非本案商品房买卖合同的组成部分，依据百旺家苑物业管理公约来确定百旺家苑小区车位数量并不妥当，故应依据百旺家苑售楼书来确定百旺家苑小区车位数量。因百旺家苑售楼书仅提到“户均一个车位”，但并没有明确规定百旺家苑小区车位的具体数量，又因蒋某、甲某均认可百旺家苑小区现有住户为1396户，故由此可推断百旺家苑小区的车位应至少为1396个。从双方在庭审中的陈述及蒋某提供的2005年10月27日双方委托代理人对于车位的清点记录看，双方委托代理人曾在2005年10月27日对百旺家苑小区车位进行过清点，包括地上、地下车位共有1517个，其中地下车位901个，地上车位616个，虽然蒋某对其中部分车位能否算作车位有异议，但对于上述已有的1517个车位，其明确表示不管现在有多少车位均应交某给业主大会，由此可见，蒋某对1517个车位的数量是认可的，仅是认为应按照百旺家苑物业管理公约所约定的1568个车位的标准来计算小区车位。上述1517个车位已超过百旺家苑小区现有住户1396户，完全符合百旺家苑售楼书“户均一个车位”的规定，可见，甲某在小区车位问题上并没有违约，故蒋某该诉讼请求，不予支持。对于第五项诉讼请求即判令甲某按承诺的8.71公顷补足小区绿化面积，法院认为，由于本案商品房买卖合同、补充协议及百旺家苑售楼书对绿化面积均没有约定，结合庭审笔录可知，蒋某所指的承诺是指百旺家苑物业管理公约里所规定的“绿化面积为约8.71公顷，其中本物业内约2.01公顷，本物业周边绿化带约6.7公顷”，由于前面已叙述了百旺家苑物业管理公约并非本案商品房买卖合同的组成部分，故蒋某现依据该物业管理公约来主张甲某违约并不妥当。其次，退一步讲，即使按照该物业管理公约的约定，因蒋某在诉讼中虽然认为周边绿化带6.7公顷绿化面积不应认定为小区的绿化面积内，但其认可甲某所述的小区内绿化面积实际是2.01公顷、周边绿化带绿化面积实际是6.7公顷，故因此亦应认定甲某并未违反上述物业管理公约的约定。综合上述两方面理由，蒋某该诉讼请求，不予支持。对于最后一项诉讼请求即判令甲某为蒋某更换合格的可视对讲门禁，法院认为，首先，作为原告，蒋某对自己提出的诉讼主张，负有责任提供相应证据，但其在诉讼中并未提交某所述的可视对讲门禁在交某其使用时即存在严重质量问题的证据。其次，蒋某在诉讼中承认，其找过物业公司对上述可视对讲门禁进行过多次维修，但一直没有修好。基于上述两点，法院认为在蒋某入住房屋并使用上述可视对讲门禁多年后，法院已无法判断蒋某所述的可视对讲门禁存在的质量问题是甲某向其交某时即存在的还是其在使用过程中使用不当或其他原因造成的。依据举证规则的相关规定，举证不能所引起的败诉的不利后果，理应由主张方即本案原告蒋某自行承受。另外，由于蒋某在诉讼中明确表示要求甲某更换整个可视对讲门禁系统，包括单元门的门禁及业主家的门禁，因整个可视对讲门禁系统除了涉及本案原告蒋某的利益外，还必然涉及其他未起诉的业主利益，该部分业主是否要求更换整个可视对讲门禁系统，只能由该部分业主来决定，蒋某无权代该部分业主来行使该权利。故从更换整个可视对讲门禁系统而言，蒋某不能超出其权益来行使权利。蒋某该诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律之规定，判决：驳回蒋某的全部诉讼请求。

蒋某不服一审法院判决，持原审诉讼请求向本院提起上诉。上诉理由：原审判决以《物业管理公约》的主要内容涉及的是物业管理方面的关系，认定该公约不是双方签订的商品房买卖合同的组成部分，并据此认定上诉人的诉讼请求没有依据，原判决认定事实及适用法律错误。此外，业主大会某法定的代表，不属于第三方，原审判决认定业主大会某于合同之外的第三方，其认定事实错误。关于补足车位的诉讼请求，被上诉人在《物业管理公约》中承诺的车位是1568个，而实际上被上诉人只设置了1517个车位，被上诉人应补足车位。上诉人要求将配套商业用房、文某、会某、人防工程、幼儿园等配套设施交某主大会某理。同时，要求补足绿化面积，更换门禁系统等。

甲某同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。

本院认为：公民、法人合法的民事权利受法律保护。蒋某与甲某自愿签订的商品房买卖合同及补充协议，不违反法律规定，应属合法、有效，双方应按照约定履行义务。现蒋某与甲某均认可百旺家苑售的楼书系商品房买卖合同的组成部分，且内容不违反法律规定，故本院确认其合法、有效。关于百旺家苑物业管理公约，该公约系由甲某制定，并且从该物业管理公约的内容看，其调整的是房地产开发商、业主及物业公司之间关系，对全体业主及开发商、物业公司均具有约束力，因该物业管理公约本身已写明了是为了维护物业各产权人、开发企业和物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保物业的管理能够达到较高标准而制定，其主要内容涉及的也是物业管理方面的关系及权利义务。故一审法院认定该物业管理公约与本院审理的商品房买卖合同关系非同一法律关系，并非蒋某与甲某签订的商品房买卖合同的组成部分并无不当，本院应予维持。蒋某如果认为甲某存在违约行为，有权依据商品房买卖合同、补充协议以及百旺家苑售楼书的相关规定提出自己的主张。由于蒋某所提的诉讼请求中有相当一部分均提到移交某主大会某理，但根据合同的相对性理论，蒋某作为合同的一方当事人，无权主张甲某向合同之外的第三方即：业主大会某行其与甲某签订的商品房买卖合同中的义务或承担违约责任。关于蒋某要求甲某按小区总建筑面积千分之四的标准补足物业管理用房，并移交某业主大会某理；要求甲某将小区北侧的配套商业用房移交某业主大会某理；要求甲某将为小区配套的文某、会某、人防工程、幼儿园等公建配套设施移交某业主大会某理，上述三项诉讼请求在蒋某与甲某签订的商品房买卖合同、补充协议、百旺家苑售楼书中均没有作相应具体的规定，故蒋某该诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。对于蒋某诉称所依据的北京市关于商品房销售面积计算及公用面积分摊有关问题的通知，由于该规定并不是效力性的强制法律规定，故在上述双方签订的商品房买卖合同、补充协议以及百旺家苑售楼书均没有作相应规定的情形下，对蒋某、甲某并不产生约束力，故对蒋某的该项诉讼请求，本院不予支持。关于蒋某要求甲某补足地上机动车位297个、地下机动车位145个，并将与小区配套的地上、地下车位全部移交某业主大会某理的诉讼请求，根据本案的事实情况，应当依据百旺家苑售楼书来确定百旺家苑小区车位数量。因百旺家苑售楼书仅提到“户均一个车位”，没有明确规定百旺家苑小区车位的具体数量，双方委托代理人曾在2005年10月27日对百旺家苑小区车位进行过清点，包括地上、地下车位共有1517个，其中地下车位901个，地上车位616个，上述1517个车位已超过百旺家苑小区现有住户1396户，完全符合百旺家苑售楼书“户均一个车位”的规定。故甲某没有构成违约，对蒋某的该项诉讼请求，本院不予支持。关于蒋某要求甲某按承诺的8.71公顷补足小区绿化面积，在双方的商品房买卖合同、补充协议及百旺家苑售楼书中对绿化面积均没有约定，由于百旺家苑物业管理公约并非本案商品房买卖合同的组成部分，现蒋某依据该物业管理公约来主张甲某存在违约不妥，蒋某的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于蒋某要求甲某为蒋某更换合格的可视对讲门禁一节，根据法律规定，蒋某对自已提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于蒋某在诉讼中并未提交某所述的可视对讲门禁在交某其使用时即存在严重质量问题的证据。在蒋某入住房屋并使用上述可视对讲门禁多年后，法院已无法判断蒋某所述的可视对讲门禁所存在的质量问题是甲某在交某时就已存在，故对蒋某的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，本院应予维持。上诉人蒋某的上诉请求，证据不足，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由蒋某负担（本判决生效后七日内交某）。

二审案件受理费七十元，由蒋某负担（已交某）。

本判决为终审判决。

审判长牛旭云

审判员刘某

代理审判员王洋林

二○○九年十二月三日

书记员冯某