上诉人（原审被告）孙某。

被上诉人（原审原告）某某。

上诉人孙某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）石民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

某某在一审法院诉称：2005年11月23日，双方签订北京市商品房预售合同，约定由孙某以按揭贷款方式购买商品房一套；孙某在收房时委托我公司代为办理产权登记并交纳契某。但孙某在接收房屋后仅支付了部分契某，违反了合同约定。由于我公司需在孙某与贷款机构之间的借款关系中承担阶段性保证责任，并交纳了相应保证金。孙某未能依约全部交纳契某损害我公司的合法权益。2008年8月11日，我公司为孙某垫付了部分契某后，办理了产权过户手续。经多次催要上述代垫款项未果，故诉至法院，诉讼请求：1、判令孙某返还我公司垫付的契某款项10523.4元；2、判令孙某承担本案诉讼费用。

孙某在一审法院答辩称：首先，尽管双方所签商品房买卖合同约定由某某代为办理房屋权属登记，但我于2008年1月7日收到对方发出的告某，根据文件内容应视为双方之间的房屋买卖合同已经解除；第二，由于现在房屋过户契某已经降低至1.5％，因此某某未经我同意按照3％的标准支付契某属于无权代理行为，扩大了我方的相应损失，上述风险后果不应由我承担；第三，某某以免除保证责任为由，擅自为我办理房屋产权过户并交纳相关税费，由于我依约偿还金融机构贷款，因此某某的上述行为并非我违约所导致。现不同意某某的诉讼请求。

北京市X区人民法院经审理查明：2005年11月23日，某某与孙某签订了北京市商品房预售合同，其中约定：出卖人为某某，买受人为孙某；商品房坐落于某某园X号楼X单元X号；预测建筑面积为117.86平方米，单价每平方米7196.23元，总金额700913元；付款方式为贷款；双方同意由买受人委托出卖人代交下列税费（包括专项维修基金、契某、物业服务费用、供暖费），并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人同意委托某某向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用四百元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，孙某于2006年8月26日向某某交纳契某10523.4元、代办费400元。

2008年1月7日，某某向孙某发出告某一份，其中载明：现正在为您办理房产证，在缴纳契某的过程中，经北京市X区地税局核准提出部分业主的契某需按照房屋总房款的3％缴纳；因石景山区地税局在收缴契某过程中严格按以上文件规定执行，请您于2008年1月31日之前将余款10523.4元补交到我公司财务部；如您逾期未交，则视同双方同意将北京市商品房预售合同第二十条废除，我公司不承担任何相关责任。孙某未明确表示同意。

2008年8月11日，某某代孙某交纳了办理房屋所有权转移登记所需其余契某10523.4元，契某总额为21046.8元。

2008年8月19日，某某向孙某发出告某，其中载明：您购买的某某园X号楼X单元X室房屋，根据该合同约定由我公司代办房屋产权证；由于您至今没有缴纳契某10523.4元，导致您购买房屋的产权证无法办理；我公司至今为您承担商业贷款阶段性保证责任，中国民生银行北京平安里支行以部分贷款购买房屋没有产权证无法办理抵押登记为由不退还阶段性保证金；我公司将为您垫付房屋契某10523.4元，以尽快办理房屋产权证；请您在我公司通知领取房屋产权证时返还我公司垫付的契某10523.4元。

2009年6月17日，孙某领取了某某代为办理的房屋所有权证书。

另查：2006年3月，孙某（合同甲方）、中国某某份有限公司北京平安里支行（合同乙方）、某某（合同丙方）签订个人购房借款合同，其中约定：借款金额560000元，甲方必须且只能用于按照甲方与丙方签订的北京市商品房预售合同购买房屋；丙方保证及时办理房屋所有权证及国有土地使用证，并在房屋所有权证及国有土地使用证办妥之后，尽力协助乙方或其指定的中介机构及时办理该房产的抵押登记手续，并将房屋他项权证及国有土地他项权证交乙方持有。

上述事实，有原、被告某陈述、北京市商品房预售合同、个人购房借款合同、契某交纳和代办费支付凭证、告某、交接登记簿等证据在案佐证。

北京市X区人民法院判决认定：某某与孙某签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。判断某某主张请求权能否成立，应从以下几个方面分析：第一、由于某某与孙某签订的买卖合同中作出由买受人委托出卖人代为交纳契某等相关费用，并办理房屋所有权转移登记手续的约定，双方形成了委托合同关系。尽管某某于2008年1月向孙某发出告某以催缴其余契某，但该文件中载明废除买卖合同第二十条的内容属于单方拟定的附条件解除的条款，其本身并不具有直接解除上述条款的意思表示。同时孙某在知晓上述情形后亦未明确表示接受，且根据孙某本人陈述内容即双方在协商后均未提出解除上述条款的相关意见，因此双方之间的委托合同关系并未解除。第二、某某与孙某在买卖合同中另有其他条款作出由买受人同意委托出卖人代交契某的约定。在孙某未全额支付上述费用的前提下，某某在合理期间内向税务部门缴纳全部契某，并办理房屋所有权转移登记手续，属于履行约定内容的合同行为。尽管孙某提出目前契某税率已发生降低调整，但在某某代缴税费时，依据一般社会常理判断，其无法知晓契某税率的调整结果，因此某某实施的上述行为并未违反合同约定。法院据此对孙某提出某某缴费行为系无权代理和单方扩大损失的抗辩意见不予采纳。第三、某某上述代缴税费行为的目的当然包括办理房屋所有权转移登记手续和设定抵押权，该行为亦符合个人购房借款合同中协助贷款机构办理房屋抵押的约定内容，其行为本身并不构成违约。第四、某某于2008年8月再次向孙某发出函件，告某其代缴相应契某并领取房屋所有权证，孙某芳在知晓上述事实后及时领取权属证书，且一直未对某某的代理行为提出异议，应当视为其以自身履行行为对某某实施民事行为的认可。基于上述分析，在某某为孙某垫付相应契某款项后，有权向对方进行追偿，据此对京汉集团主张的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决：孙某于本判决生效后七日内给付某某垫付的契某费用一万零五百二十三元四角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

孙某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院判决认定事实不清，处理不当。双方的委托合同关系已经解除。被上诉人于2008年1月7日向上诉人发出《告某》以催缴其余契某，明确表示在2008年1月31日之前如未将余款补交，则解除委托条款。之后上诉人并未在被上诉人指定期限内交纳上述费用，该合同条款应已于2008年1月31日解除。双方之间不存在委托关系，而一审判决却认为委托合同并未被解除，判决明显错误。

某某同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。

本院认为：公民、法人合法的民事权利受法律保护。本案中，某某与孙某自愿签订的北京市商品房预售合同不违反法律规定，应属合法有效。双方均应按照约定履行义务。双方在合同中约定由孙某委托某某代为交纳契某等相关费用，并办理房屋所有权转移登记手续，故孙某与某某已经形成了委托合同关系。虽然某某于2008年1月向孙某发出告某以催缴其余契某，但该行为并不具有直接解除上述合同条款的意思表示。并且孙某也没有明确表示接受，故孙某与某某之间的委托合同关系并未解除，双方应当继续按照约定履行各自的义务。尽管契某税率已经下调，但在某某代缴税费时，其并不知道契某税率的调整结果，故某某代为办理产权登记并交纳契某的行为并未违反合同的约定。故某某不存在无权代理和单方扩大损失的行为。某某于2008年8月再次向孙某发出函件，通知孙某代缴相应契某并领取房屋所有权证，孙某芳领取了权属证书，未对某某的代理行为提出异议，应当视为孙某对某某的代理行为予以认可。故某某要求孙某返还垫付契某款项的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，一审法院判决正确，本院应予维持。上诉人孙某的上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十九元，由京汉置业集团股份有限公司负担九元（已交纳），由孙某负担三十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十八元，由孙某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长牛旭云

审判员刘某

代理审判员王洋林

二○○九年十一月十九日

书记员冯某