原告（反诉被告）刘某乙，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人徐瑞彬，律师。一般代理。
被告（反诉原告）姚某，男，汉族，X年X月X日生。
委托代理人娄建军、李某某，律师。特别授权代理。
上列原告刘某乙诉被告姚某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告的委托代理人到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月31日，经协商我和被告签订转某房地某协议一份，协议约定，被告把位于通许县X街西段北侧的三间两层楼房及两间西房、门楼卖给我，包括地某共计20万元。协议签订后我已将款付给被告，被告并给我出具了收到条。可在我使用该房子和土地某，门口一家人阻止我们从胡同里通行。经我找被告，被告不管不问，在我们要求土管部门办理使用证时，答复是：农村X组织之外的人。我即找被告协商，言明我们已对该房进行了装修、铺某、修门楼、修房顶等，已花去近2万元，要求被告把房款和损失退回于我，但被告拒不退款。为此我只有诉至法院。请求法院依法确认我和被告买卖房地某的行为无效，判令被告退还收取我的房款20万元及利息，并赔偿我损失2万元。
被告答辩及反诉称，本协议的解除是原告提出的，违约责任在原告。后果应由原告承担。在交易之前，我已明确告知原告该房地某的产权情况，且我没有违反协议第三条约定存在出租、转某、抵押等行为。协议第三条关于“甲方应当保证乙方能够在受让的宅基地某建房及进行其他合理使用而不受其他任何第三人干涉，否者，由甲方负责处理，甲方并应当赔偿由此给乙方造成的损失”之约定显失公平，为无效之约定。事实上被告不但不可能，而且也没有权利保证上述约定得以实现。第二、被告不应当全额退回转某费，不应当赔偿利息，也不应当赔偿损失2万元。协议第二条约定：“宅基地某房屋等附属物转某价格为20万元”。如今附属物树木花草已被原告处理卖掉；房屋也不完整，失去使用功能；门外的一间房和院内的花坛也被拆除。如果解除合同，原告须赔偿上述损失及修复费用。关于原告要求被告承担利息的请求违背了协议。协议第五条约定：“若乙方反悔，也只能要求甲方退还转某价款。”双方已经通过协议排除了原告要求利息的权利。对原告诉称“装修铺某，修门楼，修房顶等已花去近两万元”，这只是原告的单方行为。且协议未约定，故被告不应当承担2万元损失的赔偿责任。反诉请求：一、请求法院判令被反诉人恢复交易标的院内房屋及附属物的原状；二、判令被反诉人重建其拆除的交易标的院门外东侧的一间房屋及附属物；三、判令被反诉人赔偿其处理的树木及花坛花木损失8800元。反诉理由：2011年7月31日，我和刘某乙签订房地某转某协议，之后，刘某乙进行了一系列的行动，致使一切面目全非。刘某乙拆除了大门外的一间房屋及附属物；改变院内房屋墙壁、地某、房顶、吊扇、壁灯、门窗等原状；拆除院子东侧的花坛及花木；处理的树木有1棵桐树、1棵柿子树、1棵香椿树、2棵樱某等树木。我和家人对老院子有深厚的感情，原来的房屋已经精装修过，果树都在盛果期，粗大的桐树是给我奶奶做喜活板用的，精心修建的花坛和培育的花木，这些都已经由刘某乙的行为不复存在。如今刘某乙要求确认我们之间的协议无效，当然要为他的行为承担责任。故请求法院维护我的合法权益，判令如诉。
反诉被告刘某乙辩称，反诉人的反诉不能成立。因双方合同属无效合同，被告反诉的房屋只有4平方米，两棵樱某和一棵桐树都很小且已不在啦，没什么经济价值。我不应也不同意赔偿。
审理查明，原告刘某乙与被告姚某于2011年7月31日签订一份《房地某转某协议》。被告姚某为合同甲方，原告刘某乙为合同乙方。协议内容为：“一、所涉房地某位于通许县X街西段北侧（东邻代X、南邻马X、西邻姚XX、北邻冯XX），长、宽及面积等具体数据见附图，南侧通道宽2.2米，原属甲方和西邻共同使用。二、宅基地某房屋等附属物转某价格为20万元。乙方于本协议签订时向甲方付定金4万元，甲方于2011年8月10日前搬出并将房、院门钥匙交予乙方。乙方同时向甲方付清转某价款20万元(定金4万元冲抵转某价款)，甲方收到全部转某价款后为乙方出具收款手续，该处宅基地某房屋等附属物的产权视为交付乙方。三、宅基地某使用权转某乙方后，甲方应当保证交付乙方的宅基地某用权的完整性（没有出租、转某、抵押）且与其他任何第三方无纠纷，并应当保证乙方能够在受让的宅基地某建房及进行其他合理使用而不受其他任何第三方干涉。否则，由甲方负责处理，甲方应当赔偿由此给乙方造成的损失。四、宅基地某使用权转某乙方后，如果乙方能够申请办理土地某用证，甲方应积极配合，确保乙方能够顺利申办土地某用证，费用由乙方承担。五、本协议经甲、乙双方签字后均不得反悔，若甲方反悔或主张本协议无效，应按照房地某市场现价赔偿乙方损失；若乙方反悔，也只能要求甲方退还转某价款。”原、被告签订该《房地某转某协议》的当天又到河南子建律师事务所经律师陈志刚公证办理了（2011）公字第X号公证书。双方并于2011年8月12日进行交接，姚某为刘某乙出具了“《收到条》今收到刘某乙买房款20万元”的字据。姚某也同时将该房的钥匙交给原告刘某乙。刘某乙接收该房院后对该房进行了修缮和装修，共花去水泥款1100元，各种地某、瓷砖3000元，石子390元，沙土880元，涂料656元，室内装修材料3028元，各项工价款3690元。合计12744元。被告院内的一间小简易房子原告已拆除，桐树、柿子树、香椿树各1棵，樱某2棵原告出掉。
本院认为，原、被告于2011年7月31日签订的《房地某转某协议》，违反《河南省农村宅基地某地某理办法》第四条“农村宅基地某于集体所有。农村居民对宅基地某有使用权，没有所有权。宅基地某所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转某。”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项的规定，原、被告所签订的该《房地某转某协议》属无效合同。并且双方对造成此合同无效均有一定责任。故对双方因该合同取得的财产应当予返还，不能返还的应当折价补偿。对原告的诉讼请求本院予以支持。原告签订协议后对涉案房屋及院落善意的进行了装修和修缮，被告对原告所支出的材料费和工价应予补偿。但对原告要求被告支付房屋价款利息的诉讼请求，因双方对造成合同无效均有一定责任，故本院不予支持。对被告所提反诉请求第一项本院认为原告对房屋修缮和装修是出于善意行为，再恢复原状显然不合情理故本院不予支持。对被告的第二项反诉请求虽然没有重建的必要，但也是一项损失。反诉人又没提交相关证据证明该房价值，故由本院酌定补偿损失700元。对被告的第三项反诉请求，反诉人没有证据证明树木的大小和价值。但被反诉人承认树木的棵数。故由本院酌定补偿1棵桐树，2棵樱某，1棵柿树，1棵香椿共计500元。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告刘某乙和被告姚某于2011年7月31日签订的《房地某转某协议》为无效合同。
被告姚某于判决生效后5日内退还给收取原告刘某乙的房地某转某费20万元。原告刘某乙于同时将该房地某退还被告姚某。
被告姚某于判决生效后5日内补偿给原告刘某乙装修和修缮房屋的费用水泥款1100元、地某、瓷砖款3000元、石子款390元、沙土款880元、涂料款656元。室内装修材料款3028元、工价款3690元，合计12744元。
反诉被告刘某乙于判决生效后5日内补偿给反诉原告姚某简易房补偿款700元。补偿桐树、樱某、柿树、香椿树折款500元，合计1200元。
驳回原告刘某乙的其他诉讼请求。
驳回反诉原告姚某的其他反诉请求。
如不按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4600元，反诉费75元，被告承担2650元，原告承担2025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长徐向阳
审判员李某霞
审判员吴运庆
二○一二年二月二十日
书记员厉从宇
