上诉人（原审被告）王某，男，生于X年X月X日，汉族，陕西省宁强县人，住x。系个体工商户。

被上诉人（原审原告）宁强县X村信用合作联社。

法定代表人邵某，该联社理事长。

委托代理人袁永清，陕西三泉律师事务所律师。

上诉人王某与被上诉人宁强县X村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，不服宁强县人民法院（2011）宁民商字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王某、被上诉人宁强县X村信用合作联社的委托代理人袁永清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，2005年12月21日被告与宁强县X村信用合作联社巴山信用社(以下简称巴山信用社)签订房屋租赁合同，被告租赁巴山信用社位于毛坝河街砖木结构房屋三间用于经商，租赁期限自2005年l2月21曰起至2006年12月20日止，年租金为1800元。租赁期限届满后，被告继续使用该房屋并交纳租金，巴山信用社没有提出异议且按原租赁合同由宁强县X村信用合作联社毛坝河分社(以下简称毛坝河分社)收取租金至2009年11月。2009年12月至2011年3月被告一直使用原租赁房屋，但未交纳这期间的租金。2010年1月12日原告与陈大平等人签订房地产转让协议，协议载明将包括涉诉房屋在内的房屋所有权和土地使用权有偿转让给陈大平等人。2010年10月13日宁强县国土资源局宁土变字【2010】X号国有(集体)土地使用权变更通知载明涉诉房屋土地使用权转移给陈大平等人。宁强县人民政府宁房权证宁字第X号房权证载明，涉诉房屋所有权为宁强县X村信用合作社（以下简称茅坪沟信用社）。

另查明：中国人民银行宁强县支行宁银发[1997]X号文件《关于对宁强县X村信用合作社机构调整方案的批复》第三条载明，设宁强县X村信用合作社。宁强县信用合作联社宁信联法[2005]X号文件《关于对宁强县X村信用合作社所辖原法人机构及营业单位进行注销登记的决定》载明，成立以县为统一法人的县级联社，取消宁强县X村信用合作社的法人资格，并注销宁强县X村信用合作社。宁强县信用合作联社宁信联法[2005]X号文件《关于宁强县X组建统一法人后负责承担原信用社法人机构及营业机构债权债务的决定》载明，各营业机构的债权债务统一由联社承担，县信用联社对外承担民事权利责任并履行法律义务。

原审法院认为，不动产物权变动采用登记公示方式，自依法记载于不动产登记簿始产生法律效力，以明确物权的归属，保护交易的安全与交易秩序。房屋所有权系不动产物权，其变动自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的变动必须以登记为必要条件，房屋买卖未办理所有权过户登记手续的，意味着房屋的所有权尚未转移。本案所涉房屋土地使用权虽已变更，但并未办理房屋产权变更手续，房屋的所有权仍然在出卖人名下。据宁强县信用合作联社宁信联法[2005]146、X号文件其所有权人应为县信用联社，即县信用联社仍是涉诉房屋的合法所有权人，为本案适格原告，故被告认为原告不具备诉讼主体资格的辩解意见于法无据，不予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，被告认为原告的行为侵犯其优先购买权是另一个法律关系，且在审理中被告亦未提起反诉，故本案并不对原告买卖房屋的行为是否侵犯了被告的优先购买权进行审理。若被告坚持认为原告的行为侵犯了其优先购买权，依法可以另行起诉。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而本案中被告与巴山信用社签订房屋租赁合同，租赁期限届满后，被告继续使用该房屋并交纳租金，巴山信用社没有提出异议且按原租赁合同由毛坝河分社收取租金至2009年11月，而据宁强县信用合作联社宁信联法[2005]146、X号文件，巴山信用社、毛坝河分社均系原告的分支机构，虽不具备独立的法人资格，但原告追认巴山信用社、毛坝河分社与被告在房屋租赁合同缔结、履行及续租行为有效，且被告对此亦无异议，故应当认为被告与巴山信用社的续租行为有效，但为不定期租赁。而被告2009年12月至2011年3月一直使用房屋且并未交纳租金，按原租赁合同租金应为2400元，故原告要求被告支付这期间2400元租金并腾房的诉讼请求于法有据。遂判决：限本判决生效后15日内由被告给原告腾交所租房屋，并支付所欠租金2400元。

王某上诉理由与请求：一、被上诉人因将涉诉房屋转让给他人而丧失原告的诉讼主体资格，一审认为是适格原告明显错误。一审判决认定2010年1月12日原告与陈大平等人签订房地产转让协议，将涉诉房地产转让给陈大平等人，并于2010年10月13日将土地使用权过户买受人陈大平等人名下，按照房随地走的原则，被上诉人明显对涉诉房屋不具有所有权而丧失原告资格。二、一审判决适用法律错误。上诉人自2002年开始租用毛坝河信用社房屋，至2009年12月被上诉人亦未通知承租户擅自将房屋转让给陈大平等人，被上诉人侵犯了上诉人的优先购买权，给上诉人造成的经济损失，依法应承担民事责任。本案不是物权之争，不适用《物权法》，虽然是房屋租赁合同纠纷，但《合同法》条款并无腾房之规定，故一审判决适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的起诉。

宁强县X村信用合作联社答辩理由与请求：一、被答辩人上诉理由认为答辩人在一审中以原告身份起诉主体错误，缺乏事实及法律依据。二、被答辩人在上诉理由中诉称一审判决适用法律错误，与其自身陈述相互矛盾，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。

经审理查明，一审判决认定事实与二审庭审中双方当事人陈述的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，双方当事人自愿签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，且又履行多年，该书面协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案当事人双方所签租赁合同期满后未在续签租约，上诉人继续租用并交纳租金，因双方未采用书面形式续约，故应视为不定期租赁，对不定期租赁，出租人有权要求承租人解除合同。并限期要求上诉人王某腾房，支付拖欠的租金，原审判决依法支持出租人宁强县X村信用合作联社上述诉讼请求并无不当。王某上诉提出被上诉人已将租赁房屋转让他人而丧失原告诉讼主体资格，一审认定是适格主体明显错误之理由，与查明的事实不符，也与法律规定相悖，本院依法不予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，并未涉及优先购买权争议，王某上诉所提出的被上诉人未通知承租户擅自将房屋转让他人，侵犯了其优先购买权的理由，因与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，其理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费100元，上诉人王某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵春林

审判员陈朝晖

审判员韩新军

二O一一年十一月二十日

书记员张龙朋