广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民事判决书
（2012）贵民一终字第X号
上诉人（一审被告）何某（又名何X、何某莲），女，X年X月X日出生。
委托代理人杨某某。
委托代理人罗某。
被上诉人（一审原告）林某，男，X年X月X日出生。
委托代理人梁某某。
上诉人何某因与被上诉人林某土地使用权转让合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2011）浔民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月29日立案受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员李业佳、代理审判员梁某云参加的合议庭，于2012年2月7日公开开庭审理了本案。速录员姜瑶担任法庭记录。上诉人的委托代理人杨某某、罗某，被上诉人林某及其委托代理人梁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明,2004年3月16日，原告林某（乙方）与被告何某（甲方）签订《商品房销售合同》一份，合同其中约定：一、甲方将坐落在桂平市X村一队的开发规划地第X号地一幅50平方米（长10米、宽5米）销售给乙方，按每平方米1800元，共计90000元；二、付款方法：第一期在双方签约日起乙方向甲方预付商品房(地)价款总额50%(第一期甲方实收乙方预付房地款45000元)，余款50%在甲方为乙方办理好土地使用证后，甲方向乙方发出领证通知书，15日内乙方持交房款发票、身份证前来甲方处领证，并交清所欠房款。双方在合同中还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告按约定于2004年3月16日支付了45000元给被告。
另查明，在签订合同后，被告何某向桂平市国土资源局申请，将上述X号土地的《国有土地使用证》办理为游XX。2004年12月31日，桂平市人民政府核发了游XX名下的国有土地使用证。该证已由被告领取，现存于被告何某处。被告取得国有土地使用证后，没有通知原告领证及交清购房（地）款。2011年2月，原告知道被告己为他人办理了X号地的国有土地使用证后，经双方协商但无法达成协议，原告遂向法院起诉。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，从文字的形式上是商品房买卖，但实质上是土地使用权转让，虽然在签订合同时，被告没有取得土地的使用权，但在经过桂平市人民政府处理后，已核发了游XX名下的国有土地使用证，所以应确认双方签订的土地使用权转让合同合法有效，原、被告应当依照合同的约定全面履行合同。原告按合同约定支付了第一期土地转让款45000元给被告，但被告在没有与原告解除合同的情况下，又将该地转卖给他人，并办理了国有土地使用证，被告的行为违反了合同的约定，致使合同的目的不能实现，原告请求解除合同，符合法律的规定，被告也同意解除，应予照准，但原告因解除合同所造成的损失，应由被告承担。经过法院委托相关部门鉴定，该地的现在价值为334500元，与签订合同时的价格90000元相比，相差244500元，此差额应为原告的经济损失，由被告赔偿给原告。被告辩称双方签订的《商品房销售合同》是原告自造，原告己把该地转让给他人，没有证据证实，依法不予采信。被告辩称原告之诉己超诉讼时效，与事实不符，依法也不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条的规定，判决：一、解除原告林某与被告何某于2004年3月16日签订的《商品房销售合同》；二、被告何某应返还土地转让预付款45000元给原告林某；三、被告何某应赔偿经济损失244500元给原告林某。案件受理费3159元、评估费4000元、财产保全申请费1987元，合计9146元，由原告负担1230元，被告何某负担7916元。
上诉人何某不服一审判决，向本院上诉称，1、上诉人与被上诉人签订有一份《商品房销售合同》属实，但在签订合同后，被上诉人林某已把其购买的房地转让给案外人李XX，上诉人从没有与李XX签订到《商品房销售合同》，也没有收到过李XX交付的购地款，上诉人而是按照被上诉人要求，直接办理该地《国有土地使用证》的使用权人为李XX，上诉人在一审中申请追加李XX为本案第三人，以便查清事实真相，但原审法院未进行追加，在程序上明显错误；2、上诉人开发的土地原来是由被上诉人作中介营销，房屋的地号也是被上诉人自己编排，部分与他人签订的《商品房销售合同》中的内容也是被上诉人填写。被上诉人在合同中购买的房地与办证给李XX的是同一块地，只是被上诉人在合同上故意填写不同的编号，上诉人不存在一地两卖的行为。由于被上诉人已将其定购的房地转让给了李XX，而且至今尚未交清购地费用，被上诉人请求上诉人退还预交的购地款并赔偿经济损失，没有事实和法律依据。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人林某辩称，被上诉人购买的是X号房地，而李XX购买的X号房地是由蒙XX（已故）转让，属于两处不同的编号。上诉人把X号房地转让给被上诉人后又另卖给他人，已构成违约，应承担退还预交的购地款并赔偿经济损失的责任。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》约定，本案讼争的房地转让价格为90000元，被上诉人按合同约定支付了45000元给上诉人；该地经一审法院委托广西众益土地评估有限责任公司评估，鉴定总地价为334500元。其余事实与一审查明的相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》，实质上是土地使用权转让。虽然在签订合同时，上诉人没有取得该土地的使用权，但是在经过桂平市人民政府处理后，已经进行了确权，并且核发了国有土地使用证，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的土地使用权转让行为合法有效是正确的，本院予以确认。上诉人称在签订合同后，被上诉人已把其购买的房地转让给了案外人李XX，但由于在被上诉人提供的证据中，被上诉人购买的是X号房地，而李XX购买的是X号房地，属于两个不同编号，因此上诉人主张被上诉人已把其购买的房地转让给了案外人李XX的依据不足，本院不予采信。至于上诉人称没有与案外人李XX另外签订有《商品房销售合同》，也没有收到过李XX交付的购地款，但实际为李XX办理了《国有土地使用证》一事，不属于本案的审理范围，可由当事人协商解决或另案处理。上诉人在合同中把本案的争议地转让给被上诉人后，又把该地卖给他人，并且己为他人办理了国有土地使用证，致使合同无法履行，上诉人已构成违约，应承担赔偿责任。本案讼争的房地经评估鉴定价值为334500元，而签订合同时约定转让价格为90000元，两者相差244500元，但由于被上诉人只支付45000元给上诉人，并未取得该地合同约定的全部权利，被上诉人可得利益的损失只能按照已付款的比例进行计算，即由上诉人赔偿122250元给被上诉人。一审法院把全部差价作为被上诉人的损失，判决由上诉人赔偿给被上诉人，显属不当，本院依法予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、三项的规定，判决如下：
一、维持桂平市人民法院（2011）浔民初字第X号民事判决第一、二项；
二、变更桂平市人民法院（2011）浔民初字第X号民事判决第三项为：上诉人何某应赔偿经济损失122250元给被上诉人林某。
本案一审受理费3159元、评估费4000元、财产保全申请费1987元，合计9146元，由上诉人何某负担4573元，被上诉人林某负担4573元；二审案件受理费6318元，由上诉人何某负担3159元，被上诉人林某负担3159元。
上述款项，限义务人自本判决生效之日起十天内履行完毕。如果不按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向桂平市人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长李志廉
审判员李业佳
代理审判员梁某云
二○一二年三月十九日
书记员牟志洪
