原告：余某，女，37岁。

委托代理人（特别授权）：杨某，女，31岁。

被告：罗某，女，46岁。

第三人：重庆某房地产代理有限公司，住所地：重庆市X区X街道。

法定代表人：张某。

委托代理人（特别授权）：陈某，重庆某律师事务所律师。

原告余某与被告罗某、第三人重庆某房地产代理有限公司房屋买卖合某纠纷一案，本院于2011年6月22日立案受理后，依法由代理审判员樊雄担任审判长，与代理审判员吕巧、人民陪审员罗某星组成合某庭负责对案件的审理，适用普通程序于2011年10月11日公开开庭进行了审理。原告余某的委托代理人杨某、被告罗某、第三人重庆某房地产代理有限公司的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告余某诉称：2010年8月10日，我在第三人重庆某房地产代理有限公司介绍下与被告罗某签订了房屋买卖合某，由我购买被告罗某位于重庆市X区东方之骄xx幢x-x-x的房屋。合某签订后，我按约于当日向被告支付定金5000元。后我按照合某约定于2010年8月16日前多次要求被告收某房屋首付款100000元，被告均予以拒收某将该套房屋另行出售给他人。现被告的行为已构成违约，损害了我的利益，现请求人民法院判令被告向我双倍返还定金10000元、支付我违约金20000元，并要求第三人重庆某房地产代理有限公司协助被告履行合某义务(在审理过程中，原告将以上诉讼请求变更为由被告返还定金5000元，并向其支付违约金5000元）。

被告罗某辩称：我与原告签订合某属实。按合某约定，原告应于2010年8月16日前向我支付房屋首付款100000元。但2010年8月15日我向原告催收某付款时，原告却要求我先进行公证，我不同意。后我多次催收，原告均以先办公证为由拒绝交付房款。后我于2010年9月将该房屋另行出售给他人，并办理了过户登记手续。是原告不按时支付我首付款，其违约在先，现请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人重庆某房地产代理有限公司辩称：签订房屋买卖合某属实。我公司积极履行了协助义务，请求人民法院依法判决。

经审理查明：2010年8月10日，原告余某（乙方）与被告罗某（甲方）在第三人重庆某房地产代理有限公司（丙方）的介绍下，签订《房地产买卖合某》。甲、乙、丙三方约定，甲方将其所有的位于重庆市X区xx幢x-x-x的房屋以420000元的价格卖给乙方。同时，合某第三条第二款约定：“相关费用：……（2）本合某签订当时，甲、乙双方按与丙方约定的收某标准付清丙方为甲、乙双方提供服务而产生的服务费，乙方应支付人民币捌仟元（￥8000元）。（本合某签订后中介费不予退还）；（3）本合某签订后，如因甲、乙双方任何一方的责任导致本合某不能实际履行，由责任方承担双方应支付给丙方的全部中介服务费人民币（大写）捌仟元（￥8000元）”；合某第四条约定：“（1）甲、乙双方约定在2010年8月10日前乙方交付购房定金人民币（大写）伍仟元（￥5000元）给甲方，当甲方收某房屋定金后不得再将该物业转售或处分给任何第三方；（2）甲、乙双方约定在2010年8月10日之后60个工作日之内办理产权过户（公证）手续后，乙方付房款人民币（大写）肆拾壹万叁仟元（￥413000元）给甲方；（3）在甲方结清该物业的一切有关杂费（谁、点、气、闭某、电话、物管费等）后，乙方付清购房尾款人民币（大写）贰仟元（￥2000元）给甲方”；合某第八条约定：“1、如因甲方原因（包括但不限于另行出售此物业，权属不清晰，未能取得共有人同意、价格变动等）导致本合某不能实际履行，则视为违约，甲方须返还乙方双倍定金，并赔偿乙方违约金20000元…”；合某第十一条约定：“甲乙双方在2010年8月16日前付清甲方首付款100000元（壹拾万圆整），甲方将此房钥匙交给乙方，并将此房所有手续交给丙方保管，否则视为违约。注：此房价格：肆拾贰万圆整为甲方净收，不再产生其余”。合某签订后，原告余某于2010年8月10日向被告罗某支付购房定金5000元。2010年8月16日前,因原告要求对该房屋买卖合某进行公证才支付首付款，被告不同意，故原告至今未向被告支付房屋首付款。2010年10月13日，被告罗某将该房卖给案外人游某，并交付使用且办理了房屋产权登记过户手续。

上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖合某》、收某、重庆市土地房屋权属登记申请书及房地产买卖合某等在案佐证，本院予以确认。

本院认为：原告余某与被告罗某、第三人重庆某房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合某》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合某真实、合某、有效。因此，本案的争议焦点为：被告在该合某的履行中是否违约。

《中华人民共和国合某法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合某定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，合某第十一条约定，原告余某应当在2010年8月16日前向被告罗某支付房屋首付款100000元，被告罗某将房屋钥匙交付原告余某。可见，原、被告在合某中约定了双方义务的先后履行顺序，即原告余某有先履行支付首付款的义务。原告余某称其在约定的交款日期前后多次要求向被告罗某履行付款义务，是被告无故拒收某造成首付款至今未付的情况，责任在于被告。而根据《中华人民共和国合某法》第一百零一条第一款之规定，债权人无正当理由拒绝受领，债务人难以履行债务的，可以将标的物提存。现原告余某既未提存，也没有提供充分证据证明被告无故拒收，应承担举证不能的法律后果。原告余某未履行支付首付款的义务，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝其履行要求并要求原告承担违约责任。然而，后履行一方行使先履行抗辩权出现的法律效果不是让双方之间的合某关系归于消灭，也不是消除先履行一方的合某权利或者自己的合某义务，而只是暂时中止履行自己的债务，从而有效保护己方作为债权人的期限利益、顺序利益。一旦先履行一方采取了适当的补救措施或者及时履行债务、纠正了违约行为之后，先履行抗辩权的存在依据就会消失，后履行一方需要依照约定履行自己的义务，否则将承担违约责任。现因被告已将争议房屋另行出售并过户给他人，故原、被告之间的房屋买卖合某已不能履行，即使原告纠正其违约行为，被告也无法履行其约定义务，即被告在未解除合某也不退定金的情形下就将房子出售给他人的行为已构成违约，应向原告退还定金并支付违约金。故对原告要求被告返还定金5000元，并支付违约金5000元的诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合某法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

由被告罗某在本判决生效后10日内退还原告余某定金5000元，并向原告支付违约金5000元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费550元，由被告罗某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向本院预交上诉案件受理费，上诉人在收某人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年；期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

审判长樊雄

代理审判员吕巧

人民陪审员罗某星

二0一一年十二月十一日

书记员董静