上诉人（原审原告、反诉被告）汉中现代房地产开发有限公司。
法定代表人包某，该公司执行董事。
委托代理人姚保全，陕西索平律师事务所律师。
委托代理人张睿海，陕西索平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王某，男，生于X年X月X日，汉族，南某县人，住x。
委托代理人白红莉，陕西嘉盟律师事务所律师。
上诉人汉中现代房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服汉中市X区人民法院（2011）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汉中现代房地产开发有限公司的委托代理人姚保全、张睿海，被上诉人王某及其委托代理人白红莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于2010年3月27日签订了一份《商铺租赁合同》。该合同主要约定：王某租赁现代国际广场二层A39、AX号商铺（建筑面积99.39平方米），每平方米租金126元，3个月租金37568.16元，全年租金150273元；合同期限3年（2010年5月1日至2013年4月30日），签订合同时被告向原告交纳10000元履约保证金；被告方如遇重大变故需撤柜时必须提前60日向原告方提出申请，经原告方同意方可撤柜，在被告的解除协议未获批准前，被告应继续执行合同；若被告未经批准擅自撤柜，原告将从被告保证金中扣除相关费用；结算方式：如原告方为被告代收货款的，按15日为一个周某向被告进行结算，结算日期为10个工作日，在结算期内将被告应得的款项汇入被告指定的账户；被告承租期间，如因原告违约导致被告不能继续经营，被告有权要求原告双倍返还履约保证金；被告应按原告商场统一的作息时间进行营业，被告方不得无故私自关门停业，如擅自停业罚款3000元/天。在承租期间，原告为调动承租户经营的积极性，2010年8-11月4个月租金按一季度收取。被告于2010年8月1日向原告交纳2010年8-11月租金37568元。2010年11月10日被告因经营亏损向原告递交了撤柜申请，请求于2010年11月30日前撤柜。2010年11月11日原告给被告回函：根据《商铺租赁合同》规定，乙方如遇重大变故撤柜必须提前60日向甲方提出书面申请，经甲方同意方可撤柜；在乙方的解除协议申请未获批准前，乙方应当继续执行合同；若乙方未经批准擅自撤柜，甲方将从乙方保证金中扣除相关费用。2010年11月30日，被告给原告送达的《商函》称：“由于贵公司不履行合同，不返还本人经营的金利来品牌2010年10月16日至10月31日销售货款28098.80元，导致无法经营，本人已于2010年11月10日向贵公司提出撤柜申请。2010年11月29日，本人与贵公司经营负责人和法人当面协商和申请，经同意撤柜，本人已于2010年11月29日撤出所有货品，现要求贵公司及时返还2010年10月16日至11月29日所有销售货款共计59599.80元，并安排金利来全套货柜拆除的具体时间。”2010年11月30日原告给被告回函称：《商函》中“同意撤柜”属不实之词，我公司暂时不向你结算货款属于行使中止履行合同抗辩权的正当行为。原告于当日给被告通知，要求当日下午4时前将专柜商品按要求陈列完毕并继续履行合同。2010年12月11日，原告给被告书面通知：“鉴于你于2010年11月10日向我公司递交了书面撤柜申请，未经我公司书面同意的情况下，贵公司私自于2010年11月29日将你专柜陈列货品全部撤走。我公司多次催促你继续履行合同，但时至今日仍无任何反应，导致双方《商铺租赁合同书》无法继续履行。为避免双方发生不必要的纷争，减少双方不必要的的经济损失，经我公司研究决定，要求贵方继续履行《商铺租赁合同书》，如果贵方想解除合同，请贵方于2010年12月13日之前将金利来专柜的货品及陈列道具全部拆除，逾期我公司将代为拆除，由此产生的相关费用和给我公司造成的经济损失将全部由你承担。”被告于2010年12月12日按原告通知自行拆除了专柜的货品及陈列道具。
原审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效。在租赁期间，被告因经营亏损，要求解除合同，原告同意解除，被告也自行拆除了货柜及陈列道具，故原、被告已实际解除了《商铺租赁合同》。原告请求赔偿经济损失177195元与事实不符，其请求依法不予支持。原告主张被告应交纳2010年11月的租金，但被告提交原告收取租金发票截止时间为2010年11月，故其主张不能成立。2010年12月1日至12月12日被告未撤离场地仍应向原告交纳租金。本案原、被告签订《商铺租赁合同》地位平等，合同中约定的停业一天原告处罚被告3000元/天，违反了公平原则，故该项条款约定应属无效。原告请求被告支付擅自停业违约金57000元，依法不予支持。被告在原告未同意前擅自停业，依据合同约定不予退还履约保证金，原告该项请求符合合同约定，应予支持。但原告在最后结算被告销售货款上没有按照合同约定的期限支付被告货款，显属违约，按照合同约定，被告有权要求原告双倍退还履约保证金，故被告反诉请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某十四条、第某十条、第某百零七条、第某百一十二条之规定，判决：一、限判决生效后30日内由被告王某支付原告汉中现代房地产开发有限公司租金5009元（417元×12天）；二、被告王某已交给原告汉中现代房地产开发有限公司履约保证金10000元不予退还；三、限判决生效后30日内由原告汉中现代房地产开发有限公司支付被告王某销售货款59599元；四、限判决生效后30日内由原告汉中现代房地产开发有限公司双倍返还被告王某履约保证金20000元；五、驳回原告汉中现代房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费6550元，原告负担6000元，被告负担550元，反诉费1790元，由原告负担。
上诉人汉中现代房地产开发有限公司不服原判，上诉称，一、原审判决被上诉人支付房屋租金5009元不当，因被上诉人中途退租，不具备享受优惠房租的条件，应当改判支付20036元；二、原审判决上诉人双倍返还王某履约保证金20000元没有依据，双方签订的合同无此约定；三、被上诉人擅自停业，按照合同约定，应当承担每天3000元的违约金，原审以该条违反公平原则而认定无效，无事实法律依据；四、被上诉人的违约行为给上上诉人造成重大损失，应赔偿上诉人租金损失177195.7元（按每月6261元计算，到合同期满尚余28.3月）。
被上诉人王某答辩称，一、2010年8月1日，上诉人按自己当时的普遍规定已经减免了王某一个月的租金，现在要求王某补交减免过的租金没有依据；二、原审依据租赁合同第某条第某款，乙方承租期间，如甲方违约导致乙方不能继续经营，乙方有权要求甲方双倍退还履约保证金的约定，判决上诉人双倍返还王某履约保证金20000元正确；三、本案当中，王某自始至终都没有擅自停业过，而只是依据合同约定，在上诉人违约导致其无法经营时被迫撤柜而已。所以，上诉人请求二审改判因王某擅自停业按每天3000元向其承担违约金没有依据；四、上诉人在通知王某拆除货柜之后，随即又将铺位另行招租重新收取租金，那么它的租金利益并未受损，其要求赔偿租金损失177195元的上诉请求无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实，有《商铺租赁合同》、撤柜申请、《商函》、《回函》、《通知》、租金发票、保证金收据、货款结算单等证据在卷为凭，这些证据已经原审法院当庭质证、认证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人2010年3月27日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。上诉人为调动承租户的经营积极性，通知2010年8-11月按一季度收取租赁费，被上诉人王某于2010年8月1日按上述通知缴纳了4个月租赁费。至此，应认为双方当事人对2010年8-11月合同约定的租赁费做了变更，且已执行。现上诉人以被上诉人不具备享受房租的优惠条件为由，要求按合同约定补交2010年11月的租金，因其未提供被上诉人不具备优惠条件应补交房租的证据，故其上诉理由无事实、法律依据，不能成立。关于履约保证金和停业违约金的问题。本案上诉人在被上诉人撤柜之前已拖欠应返还被上诉人两个结算周某的销售货款，首先构成违约；被上诉人在上诉人违约的情况下未按合同约定的条件撤柜，亦构成违约。因此，本案双方当事人在履行合同中均有违约行为，故上诉人应将履约保证金10000元返还给被上诉人，被上诉人也不再支付上诉人停业违约金。原审判决第某项和第某项关于履约保证金的判决缺乏事实、法律依据，且相互矛盾，本院予以纠正。上诉人此节上诉理由不能成立，其主张本院依法不予支持。关于被上诉人是否应当赔偿上诉人租金损失177195元的问题。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人认为其和被上诉人解除合同后，被上诉人原承租的铺位一直闲置，造成其租金损失，被上诉人对此予以否认，并提供其已招租的照片，证实上诉人不存在此项损失。上诉人也未就此提供证据支持自己的主张，原审法院驳回其此项诉讼请求并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第某条、第某十四条、第某百一十四条第某款、第某百一十二条、第某百二十条、第某百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第某项之规定，判决如下：
一、维持汉中市X区人民法院（2011）汉民初字第X号民事判决第某项、第某、第某项；
二、撤销汉中市X区人民法院（2011）汉民初字第X号民事判决第某项、第某项；
三、由汉中现代房地产开发有限公司返还王某履约保证金10000元；
四、驳回王某的其它反诉请求。
以上各项冲减后，上诉人汉中现代房地产开发有限公司再向被上诉人王某支付64590元（限判决生效后30日内履行清结）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6550元，由汉中现代房地产开发有限公司负担6000元，王某负担550元，反诉费1790元，由汉中现代房地产开发有限公司负担1340元，王某负担450元。二审案件受理费4843元，由汉中现代房地产开发有限公司负担4393元，王某负担450元。
本判决为终审判决。
审判长陈平
代理审判员鲁卫平
代理审判员刘某
二0一二年一月十一日
书记员魏婷
