重庆市X区人民法院

民事判决书

（2011）渝北法民初字第X号

原告重庆市某物业管理有限公司，住所地重庆市X区X路。

法定代表人范某，总经理。

委托代理人游某，重庆某律师事务所律师。

委托代理人田某，男，汉族，住（略）。

被告陆某，男，汉族，住（略）。

原告重庆市某物业管理有限公司（以下简称某物业）与被告陆某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告某物业的委托代理人游某、田某、被告陆某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业诉称：原告自2005年12月开始为被告提供物业管理服务。被告自2006年6月开始拖欠物业服务费及公摊路灯电费等至今。根据原告与被告及某业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》及《物业服务合同》等协议的约定，被告应当缴纳所欠费用的本金并依约承担缴纳滞纳金的义务。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告给付所欠原告2006年6月至2011年6月物业服务费3043.9元及滞纳金8328.71元（以每月应交物业管理费49.9元为本金，自次月1日起，按每日千分之三计算至2011年6月30日止）；2、被告给付原告公摊路灯电费203元（2006年12月前按2元/月计算，2007年1月后按3.5元/月计算）及滞纳金176.52元（以每月应缴公摊路灯费为本金，从次月1日起，参照电力法按每日千分之一计算至2011年6月30日止）；3、本案诉讼费由被告承担。

被告陆某辩称：被告未缴纳物管费属实，但是是由于原告未按双方签订的《物业管理服务委托合同》的约定履行自己的义务，主要表现在：小区可视门坏了后一直无人修复，造成小区多户人家家里被盗；非法成立业主委员会，业主从未授权任何人选举业主委员会；原告擅自同意小区多家门面业主拆除承重墙，严重破坏了小区房屋的安全质量，使整个楼道开裂；原告擅自将小区的公用绿化带改为经营性停车场，破坏小区X区物管房租给服装厂营利，影响业主休息并存在安全隐患；小区落水口堵塞，房屋多处开裂，外某墙面大部分瓷砖脱落原告从不维修，生活垃圾无人清理；屋顶漏雨至今无人修复，造成被告家墙壁浸水，造成经济损失12000元，原告应立即修复、整改渗漏开裂房屋，赔偿被告20000元至30000元的财产损失；小区消防栓长期没有消防带，消防通道长期被占，给小区留下极大的安全隐患；小区车辆乱停乱放无人管理；保安很少在小区X区的门晚上经常没人值班，曾造成小区X区内被盗；路灯及出入大门口的摄像头损坏后无人修复；某门市业主擅自修建地下室，原告未予纠正；原告系三级物管资质，收取标准为0.3元，不能按二级物管资质的0.45元的标准收取费用。综上，由于原告违约，被告有权拒交物管费，直至原告的服务达到《物业管理服务委托合同》的要求。

经审理查明，被告陆某系位于重庆市X区C栋某号房屋业主。2004年3月17日,重庆市X区物价局作出渝北价[2004]X号批某，批某原告对某小区住宅每平方米每月收取0.50元物业管理费,并载明该标准试行一年。2005年7月20日，重庆市X区物价局作出渝北价[2005]X号批某，从发文之日起该小区住宅物业管理服务费按每月每平方米0.45元收取。2005年12月7日，被告与原告签订《物业管理服务委托合同》及《业主公约》，约定被告将该小区的物业工作委托给原告管理，被告应从2005年12月7日起向原告交纳物业管理费，缴费时间为每月1日至10日；物管费收取标准为每平方米每月0.5元，据实分摊的公用水电费由物业使用人交纳；委托服务期限暂定三年（从2005年12月7日至2008年12月6日止），合同期满或业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效同时，该合同自然终止。合同关于原告的物业管理服务范某的约定主要包括：治安管理方面，设安全服务人员对小区进行安全防范，但不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任；清理疏通及维修业主共同的排水、排污管道，确保正常使用；对屋顶、外某、楼道等共同部位进行经常养护和管理，保持完好、整洁；车辆场地使用的管理和车辆进出管理，做到进出有序，不包括车辆保险和保管责任；对消防设施设备进行经常养护维修，保持设备完好；建立业主评议制度，做好向业主和住户承诺的其他服务工作。2006年11月28日，某业主委员会成立并经过了渝北区房产管理局备案。2007年11月18日，某业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定该合同期限从2007年11月18日至2010年11月17日止，合同期届满前一个月内，某业主委员会应与物管企业签订新的物业服务合同，本合同自然终止，物业服务合同期满，若双方无异议，合同期限顺延，物业企业继续服务，该物业服务合同继续生效；物业服务费住宅为0.45元／月.每平方米，物业服务费按月收取，逾期不缴纳按日千分之三支付滞纳金。该合同经过了备案。按合同及物价局的批某，被告按每月49.9元（每月每平方米0.45元）的标准向原告缴纳物管费。2007年4月13日，某业主委员会与某物业协商一致，决定从2007年1月起对小区路灯公摊费进行调整，由原来的2元/月调整为3.5元/月收取，由物管公司包干使用。2006年6月起，被告拒交物业管理费和公摊费至今。

庭审中，被告举示照片一组，证明原告管理存在问题，原告对该组照片提出异议，认为照片不能反映其出处，且只能反映某一时间点小区的情况，不能证明被告服务的整体情况。针对被告所述的原告在管理上的问题，原告不予认可，称业主财产遭到损害不属原告责任，小区的可视门的损坏及维修系开发商义务，与原告无关，被告所述的其他问题均不属实。

上述事实，有原、被告当庭陈述、《物业管理服务委托合同》、《物业服务合同》、业主公约、关于某小区路灯公摊费的计算及收取办法、业主欠物业服务费滞纳金明细表、公摊路灯费滞纳金明细表、批某、备案书、照片等证据在案为证，足以认定。

本院认为：原、被告签订的《物业管理服务委托合同》、《业主公约》及原告与某业委会签订的《物业服务合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告依约对被告居住的小区提供了物业服务，《物业服务合同》于2010年11月17日到期后，原告仍对被告居住的小区提供物业服务，按照合同约定，该物业服务合同继续生效，被告理应按约交纳物业服务费。原告要求被告支付2006年6月至2011年6月间所欠物业管理费的请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告拒绝缴纳物业服务费，违反了《物业管理条例》第四十二条的规定及《物业服务合同》的约定，被告应按《物业服务合同》中第二十四条的约定，向原告缴纳物业服务费滞纳金。《物业管理条例》第十二条第（四）款规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，某业主委员会与原告就某小区路灯公摊费用的决定，对被告也具有约束力，对原告请求被告缴纳公摊路灯费的请求，本院予以支持。对于公摊路灯费的滞纳金，因合同对此并无约定，且原告按时代缴，不存在滞纳金，故原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。针对被告的答辩意见，本院认为，被告认为原告服务质量不到位，造成及房屋渗漏、开裂，致使其财产受损并要求被告赔偿，因其未举示证据证明房屋渗漏、开裂责任在于原告，也未举示证据证明其损失的具体数额，故被告的辩解理由本院不予采纳。被告认为业主委员会非法成立，但由于该业主委员会已经重庆市X区房产管理委员会备案，故本院认可其签订《物业服务合同》的行为，被告若认为该业主委员会作出的决定侵犯其合法权益的，可以根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款寻求救济，本院在本案中不予审查。原告的物业管理资质虽为三级，但并不代表其收费等级也只能为三级，前期物业管理实行政府定价，原告收取物业管理服务费的标准得到重庆市X区物价局的批某，另外，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中约定了缴纳物业服务费的标准，对被告具有约束力，因此，原告的收费标准系合法的。对于被告提出的原告在服务上存在的其他问题，因被告所举示的证据不足以证实原告所提供的物业服务达不到最基本要求、不符合合同约定，且被告反映的可视门损坏、业主拆除承重墙、擅自修建地下室、原告将小区的公用绿化带改为经营性停车场、消防设施不健全等不属于本案处理的范某，被告应在分清责任的情况下通过法律程序依法予以解决，而不应以此作为拒交物管费的理由。综上，被告应缴纳的2006年6月至2011年6月的物业管理费为3043.9元（49.9元/月×61个月），滞纳金以每月应交物业管理费49.9元为本金，自延期缴纳次月1日起，按每日千分之三计算至2011年6月30日止，公摊路灯费为203元（2006年6月至12月按2元/月计算，2007年1月至2011年6月按3.5元/月计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条之规定，判决如下：

一、由被告陆某在本判决生效后立即支付原告重庆市某物业管理有限公司2006年6月至2011年6月期间的物业服务费3043.9元及滞纳金（以每月应交物业管理费49.9元为本金，自延期缴纳次月1日起，按每日千分之三计算至2011年6月30日止）；

二、由被告陆某在本判决生效后立即支付原告重庆市某物业管理有限公司2006年6月至2011年6月期间的公摊路灯费203元；

三、驳回原告重庆市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费90元，减半收取45元，由原告重庆市某物业管理有限公司负担5元，被告陆某负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费90元，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员万园薇

二○一一年十月八日

书记员吴妮娜