原告徐某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人梁庆树，桂平市业盛法律服务所法律工作者。

被告傅某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告潘某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人徐某秀，桂平市X区法律服务所法律工作者。

第三人徐某乙，男，X年X月X日出生，住（略）。

原告徐某甲与被告傅某、被告潘某、第三人徐某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月8日受理后，依法组成由审判员李明生担任审判长，与审判员杨榜春、人民陪审员李达球参加的合议庭，于2011年7月22日、2011年10月12日公开开庭审理了本案。原告徐某甲的委托代理人梁庆树，被告傅某，被告潘某的委托代理人徐某秀到庭参加诉讼，第三人徐某乙经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告傅某与被告潘某于2008年5月27日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（被告潘某）向承租方（被告傅某）出租房一间（坐落桂平市X镇X路X街门面）；每月租金800元，每六个月交一次租金，一年二次，每年的5月27日和11月27日交租，承租方向出租方提前10天支付租金；租赁期从2008年5月27日起至2016年5月27日止，租赁期间如果承租方因政策特殊情况不能继续租用，出租方同意承租方终止合同；如一方违约，按照《中华人民共和国合同法》有关规定处理。本合同自某方签订之日起生效，至本合同期满之日止失效等。

该房屋属于原告与第三人徐某乙共同共有，己办理集体建设用地使某证〔2004年12月8日核发，证号：浔集用（2004）第x号，土地使某权人：徐某乙、徐某甲。地号：（略）〕。该幢房屋于2004年建成。原告于2005年即下广东务工，务工期间极少回家。2011年清明，原告回家时才知被告傅某租赁了原告与第三人徐某乙共同共有的房屋的第一层作铺面经营“维华百货茶具店”。原告即与被告交涉，要求按市场价格（即同等地段面积的商铺租金不低于2000元）重新签订租赁合同或被告傅某退租，但协商未果。

综上所述，原告认为，被告潘某作为第三人徐某乙的妻子，未经房屋所有权人的同意，将房屋租给被告傅某是不合法的，损害了原告的合法权益，依照民法通则第五十八条的规定，俩被告的租赁行为是无效的。为此，起诉请求判令确认俩被告于2008年5月27日签订了《房屋租赁合同》无效。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、浔集用（2004）第x号集体建设用地使某证1份；2、《房屋租赁合同》1份；3、被告傅某所租原告房屋开设的商铺相片2张。

被告傅某辩称，原告请求判令确认俩被告于2008年5月27日签订了《房屋租赁合同》无效，没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：1、《房屋租赁合同》签订是在双方平等、自某、协商一致的情况下签订的，属合法有效的合同。潘某作为完全民事行为能力人，具有完整的认知能力，其作为租赁房屋的所有权人，一直在管理经营该房屋，共有权人与被告傅某签订的《房屋租赁合同》将房屋出租给被告傅某，是合法有效的。2、潘某与被告傅某签订的《房屋租赁合同》，没有侵犯原告的合法权益。原告作为房屋共有权人，潘某作为原告的母亲、房屋的管理人，潘某于2008年5月27日将房屋出租给被告傅某时，完全按照当时的市场的定价执行。潘某出租房屋，收取租金是一种获利行为，其出租行为使某置的房屋创造了新价值，给房屋所有权人带来利益。因此，其行为并没有损害到原告的合法权益，合同因此而合法有效。同时，潘某出租房屋的行为也不是物权法意义上的处置行为，没有法律规定需要共有人的同意。3、潘某出租房屋，原告多年都没有提出异议，己经视为同意潘某的出租房屋行为。傅某自2008年在原告与潘某的房屋一层经营，是众所周知的，原告多次回家，也知道傅某在租赁房屋，多年均没有提出异议。另外，傅某作为合同的善意第三人，无从知晓潘某是否将房屋租赁事宜告知原告，而且因为潘某一直在管理该房屋，己经视潘某为其他共有人的合法代理人，其常年管理收租和原告多年未提出异议的行为己经构成《合同法》第四十九条意义上的表见代理，因此，潘某以其个人名义与傅某签订的《房屋租赁合同》合法有效。4、原告起诉要求确认合同无效，并非想真正解除或撤销租赁合同，其目的是抬高租金。但潘某与傅某签订的《房屋租赁合同》完全遵循平等、自某、等价有偿的原则，在合同届满前，各方均应按合同约定执行。原告因市场价格变动就要求确认合同无效，显然没有法律依据，也不符合情理。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。

被告傅某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁合同》1份；2、潘某收取傅某租金收条6张。

被告潘某辩称，俩被告于2008年5月27日签订《房屋租赁合同》是事实。签订合同后一直没有告知原告，但今年原告清明回家后追问租屋事，因该房屋是原告与第三人徐某乙共有的,原告表示不愿出租其份额，要用房屋来做生意，要求收回房屋。请法院确认租赁合同无效，被告潘某同意解除合同。

被告潘某没有提供证据。

被告潘某对原告提供的证据的真实性无异议。

第三人徐某乙述称，同意原告请求。因双方所订的《房屋租赁合同》是无效的。房屋所有权人属于第三人和原告共有，已于2004年12月8日取得浔集用(2004)第x号土地使某证。因第三人与被告潘某属夫妻关系,在婚姻存续期间被告潘某未征得原告同意,将房屋的铺面租赁给被告傅某,侵犯了原告的合法权益,所以,房屋租赁合同是无效的。

第三人徐某乙没有提供证据。

第三人徐某乙对原告提供的证据的真实性无异议。

根据原告的陈述与被告的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、被告潘某是否构成表见代理2、租赁合同是否有效应否解除

经庭审质证，本院认为原告、被告傅某提供的证据来源合法、内容真实，本院依法确认证据的真实性。

经审理查明，被告傅某与被告潘某于2008年5月27日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（被告潘某）向承租方（被告傅某）出租房一间（坐落桂平市X镇X路X街门面）；每月租金800元，每六个月交租金一次，一年二次，每年的5月27日和11月27日交租金，承租方向出租方提前10天支付租金；租赁期从2008年5月27日起至2016年5月27日止，租赁期间如果承租方因政策特殊情况不能继续租用，出租方同意承租方终止合同；如一方违约，按照《中华人民共和国合同法》有关规定处理。本合同自某方签订之日起生效，至本合同期满之日止失效等内容。

该房屋属于原告与第三人徐某乙共同共有，己办理集体建设用地使某〔2004年12月8日核发，证号：浔集用（2004）第x号，土地使某权人：徐某乙、徐某甲。地号：（略）〕。该幢房屋于2004年建成。但未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证，被告傅某租赁了原告与第三人徐某乙共同共有的房屋的第一层作铺面经营“维华百货茶具店”。合同签订后，双方按合同履行至2011年清明节，原告回家后，要求被告按市场价格（即同等地段面积的商铺租金不低于2000元）重新签订租赁合同或被告傅某退租，因被告傅某不同意而发生纠纷。原告诉至本院，提出上述诉讼请求。

本院认为：本案租赁的房屋是原告徐某甲及第三人徐某乙（原告的父亲）所有，已领取集体土地使某证。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自某的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利”，本案潘某不是房屋所有人、合法使某人，其与被告傅某签订租赁合同时未经房屋所有人同意或者授权，签订合同后，也未获得房屋所有权人追认，违反《城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使某，由承租人向出租人支付租金的行为。现房屋所有人不同意潘某与傅某签订的《房屋租赁合同》，主张合同无效应当支持。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的规定，未办理规划、建设手续的房屋属于违章建筑，未经验收合格的房屋不得交付使某。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。本案的租赁房屋未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证，属于违章、违法建筑。所以，本案租赁合同无效。

综上所述，本案的租赁合同违反法律、法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

确认潘某与傅某于2008年5月27日签订的《房屋租赁合同》无效。

案件受理费50元（原告已预交)，由被告潘某、傅某各自某担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。并在递交上诉状后七日内预交上诉案件受理费50元汇至贵港市中级人民法院财政专户，开户银行：中国农业银行贵港分行营业部，账号：（略）；或通过邮局直接向贵港市中级人民法院汇足上述款项，逾期不交也不提出缓交、免交申请的，按自某撤回上诉处理。

审判长李明生

审判员杨榜春

人民陪审员李达球

二○一二年一月十日

书记员刘卓燕