重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2011）渝一中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：练xx。

委托代理人：蒲xx，重庆xx律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李xx。

委托代理人：王xx，重庆xx律师事务所律师。

上诉人练xx与被上诉人李xx房屋买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2011年1月17日作出(2010)铜法民初字第X号民事判决，上诉人练xx不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年5月9日对本案进行了询问。上诉人练xx及其委托代理人蒲xx，被上诉人李xx的委托代理人王xx参加了询问。本案现已审理终结。

一审法院查明：李xx拥有铜梁县X街道办事处马家湾X号X-X-X号房屋所有权，案外人姚xx是该房屋承租人。2009年10月12日，练xx、李xx在未征求姚xx是否行使优先购买权的情况下签订了《房屋买卖合同》，合同约定练xx购买李xx所有的位于铜梁县马家湾X号X-X-X号房屋，房款总价19万元，2009年10月12日交纳定金1万元，2009年11月底前一次性付清余款18万元，李xx配合练xx办理房屋产权变更登记，费用由练xx负担，违约金1万元。合同订立后，练xx交纳了定金1万元，嗣后，练xx多次联系李xx支付余款未果。2009年12月23日，练xx诉讼至一审法院，请求李xx履行合同。2010年4月29日，李xx房屋的承租人姚xx以练xx、李xx恶意串通侵犯其优先购买权为由，向人民法院提起诉讼，请求行使优先购买权，2010年8月18日，一审法院以（2010）铜法民初字第X号民事判决书判决确认姚xx对诉争房屋享有优先购买权。2010年10月8日，练xx申请对诉争房屋的市场价值进行司法评估，2010年11月17日，重庆国信资产房地产评估有限公司以2010年11月9日为估价时点，评估诉争房屋的市场价值为31.75万元，缴纳评估费1万元。鉴于承租人主张了诉争房屋的优先购买，练xx将请求确认《房屋买卖合同》有效、判令李xx继续履行合同、双倍返还定金2万元、支付违约金1万元的诉讼请求变更为请求解除练xx、李xx订立的《房屋买卖合同》，判令赔偿损失x元、返还定金1万元及定金的利息损失（从2009年12月23日起至付清时止）。

练xx一审诉称：2009年10月12日，练xx、李xx签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，练xx多次要求李xx履行合同未果，请求确认《房屋买卖合同》有效，判令被告继续履行合同，双倍返还定金2万元、支付违约金1万元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，练xx于2010年11月22日变更诉讼请求为：解除练xx、李xx订立的《房屋买卖合同》，判令李xx赔偿损失x元、返还定金1万元及定金的利息损失（从2009年12月23日起至付清时止），李xx承担本案诉讼费用。

李xx一审辩称：练xx、李xx签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因为该房屋的承租人姚xx主张优先购买权，合同已经不能继续履行。练xx既主张双倍返还定金，又请求赔偿损失，不符合法律规定。

一审法院认为，练xx、李xx签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方在订立合同时，李xx未征求承租人姚xx是否行使优先购买权的意见，练xx、李xx的合同能否履行处于不确定状态。李xx转让自己所有的房屋，因房屋已租赁给他人使用，依照相关规定，对承租人的通知义务，应当由李xx履行。李xx未在双方订立买卖合同前通知承租人姚xx在同等条件下是否购买房屋，致使因承租人主张优先购买权而导致合同履行不能，练xx请求解除合同并由被告承担违约责任，理由正当，一审法院予以支持。鉴于合同已无法继续履行，原告要求被告返还定金1万元，一审法院予以支持，练xx已请求赔偿损失，又请求支付定金的利息损失于法无据，不予支持。练xx在缴纳定金1万元后，虽然多次努力欲履行交款义务，但最终未能将购房款18万元转移占有，即李xx的违约行为并未实际妨碍练xx自由使用该18万元，因此，诉争房屋的现有价值与合同约定价款之间的差额并不当然成为练xx的损失。双方在合同中约定违约金为1万元，根据公平原则，参照该约定确定原告的损失额为1万元较为合理，练xx请求被告赔偿其房屋价差损失12.75万元中超出1万元的部分，一审法院不予支持。练xx依据评估结果所主张的损失虽然未能得到支持，但双方订立的买卖合同未能得到履行的过错在于李xx，因此，练xx缴纳的1万元评估费及本案的诉讼费、诉讼保全费应由李xx承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除练xx与李xx订立的《房屋买卖合同》；二、李xx于本判决生效后五日内返还练xx定金x元；三、李xx于本判决生效后五日内赔偿练xx损失x元；四、驳回练xx的其他诉讼请求。本案受理费300元，诉讼保全费1470元，评估费x元，共计x元由李xx负担。

练xx不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，改判李xx赔偿损失x元。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，适用法律错误。双方签订房屋买卖合同后，练xx要按约付款时，李xx避而不见，练xx只好提起诉讼，但李xx指使不购房的承租人姚xx出面起诉，致使练xx购买同地段、同户型的房屋要多付出x元。一审判决赔偿损失x元，实属事实不清，显失法律的公平，使违约方还得到了巨大的经济利益。2、练xx09年办得产权的一套房屋是很早以前买的。重庆在2010年11月之前没有限购政策，当事人有能力买几套房都不违背规定。练xx在违约时另外购买的其他房屋并不影响损失的降低，约定的违约金不能弥补练xx的实际损失。

李xx辨称：一审判决正确，请求维持。1、李xx没有履行合同的原因是当时生病住院，而且其房屋承租人也在找她。因为不懂法律，没有处理好优先购买权，造成这样的事实。现在承租人一直不退房，要求过户登记。买方在买房时明知道有承租人，也应该尽到谨慎义务。2、李xx并没有带给练xx相应损失。从档案查询的交易情况看，练xx在本案纠纷后买了一套117平方米的房子。

二审另查明，2009年11月16日练xx与其配偶杨xx经他人转让取得建筑面积117.16平方米的房地产权证。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，练xx无法按照约定交付除购房定金1万元之外的房款，但其占有绝大部分房款资金，有条件采取另购他房之类的适当措施以防止损失扩大。练xx认为在国家限购之前只要有能力无论买几套房都不违背相关政策的观点虽然成立，但其没有考虑本案的绝大多数房款都没有交付出去因而可以继续使用该资金以减小自身损失的可能性及必要性。在涉案房屋的承租人主张优先购买权的情况下，一审法院结合双方合同约定及履行的具体情况等综合因素确定本案的损失赔偿额为1万元，并无不当。

综上，练xx的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维护原判。

二审案件受理费300元，由上诉人练xx负担。

本判决为终审判决。

审判长陈孟琼

审判员李盛刚

代理审判员朱华惠

二○一一年五月二十日

书记员程卓